Dr.Hayrullah Doğan
Yeminli Mali Müşavir
E. Hesap Uzmanı
DT Denetim Turkey
hdogan@denetimturkey.com

Belediye Tarafından Kamulaştırılan Gayrimenkulün Tesliminde Katma Değer Ve Gelir Vergisi

A-İLGİLİ MEVZUAT

1-KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU

Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1. maddesine göre Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler katma değer vergisine tabidir. 

Bu faaliyetlerin kanunların veya resmi makamların gösterdiği gerek üzerine yapılması, bunları yapanların hukuki statü ve kişilikleri, işlemlerin mahiyetini değiştirmez ve vergilendirmeye engel teşkil etmez.

Kanunun 2/1. maddesinde ise teslim, "bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir." şeklinde tanımlanmıştır.

Aynı Kanunun 17/4-r maddesinde kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler katma değer vergisinden istisna edilmiştir.

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkul ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.

1-GELİR VERGİSİ KANUNU

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’inci maddesinin 4 numaralı bendinde, gayrimenkullerin (Arazi, arsa, bina)  alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazançlar, ticari kazanç olarak nitelendirilmiştir.

Aynı maddenin 6 numaralı bendinde, “satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar.” Ticari kazanç olarak nitelendirilmiştir.

B-GAYRİMENKULÜN BELEDİYE TARAFINDAN İKTİSAP EDİLMESİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI

Gayrimenkullerin (Arsa, arazi, bina)  kamulaştırma mevzuatı çerçevesinde belediye tarafından kamulaştırılması, Gelir Vergisi Kanunu ve Katma Değer Vergisi uygulamasında satış hükmündedir. Bu satışın katma değer vergisi karşısındaki durumu, gayrimenkulün şahsa, ticari işletmeye ait olması durumuna göre değerlendirilmesi gerekir.

1-İSTİMLAK EDİLEN GAYRİMENKULÜN ŞAHSİ MÜLK OLMASI

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca belediye tarafından yapılan kamulaştırma işlemlerinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz (arazi, arsa, bina) bir gerçek kişinin şahsi mülki ise, belediyeye gerçek kişi tarafından yapılan bu gayrimenkul teslimi, ticari faaliyet çerçevesinde yapılmış bir teslim olmadığından katma değer vergisine tabi tutulmayacaktır.

İstimlak edilen gayrimenkul arazi ise, özel mülk olarak bu araziyi satın alan gerçek kişinin, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde parselleyip parsellemediğine bakılacak, parsellemiş ise kamulaştırma işlemi, ister 5  yıliçinde ister daha sonraki yıllarda yapılsın, kamulaştırma sonucu gerçek kişinin belediye başkanlığına yapmış olduğu teslim “Ticari faaliyet kapsamında yapılmış teslim” olarak kabul edilecek ve katma değer vergisine tabi olacaktır.

Arazi 5 yıl içinde parsellenmemiş ise kamulaştırma sonucu arazi teslimi, ticari faaliyet kapsamında yapılmamış olduğundan katma değer vergisine tabi olmayacaktır.

2-İSTİMLAK EDİLEN GAYRİMENKULÜN TİCARİ FAALİYET KAPSAMINDA İKTİSAP EDİLMESİ VEYA TİCARİ İŞLETEYE DAHİL OLMASI

a)GERÇEK KİŞİLERCE İKTİSAP EDİLEN ARAZİ VE ARSANIN KAMULAŞTIRILMASI

Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işleri,  ticari faaliyet kapsamında değerlendirildiğinden kamulaştırılan arazi veya arsa veya bina;  işletme hesabında defter tutuyorsa envanter listesinde, bilanço esasında defter tutuyorsa aktifinde ye yer alacaktır.

Bu durumda ticari faaliyet kapsamında iktisap ettiği arazi veya arsanın kamulaştırılması, ticari faaliyet kapsamında yapılmış olduğundan katma değer vergisine tabi olacaktır.

b)KOLLEKTİF VE ADİ ORTAKLIK TARAFINDAN İKTİSAP EDİLEN ARAZİ VE ARSANIN KAMULAŞTIRILMASI

Kollektif veya adi ortaklıkların gayrimenkul alım satımı ticari faaliyet kapsamında olduğundan bu şirket ve ortaklıklara ait arazi ve arsanın belediye tarafından kamulaştırılması sonucu ilgili Belediye Başkanlına yapılan gayrimenkul teslimi katma değer vergisine tabi olacaktır.

3-KURUMLAR VERGİSİ MÜKELLEFLERİNE AİT ARSA VE ARAZİLERİN BELEDİYE TARAFINDAN KAMULAŞTIRILMASI

Kurumların tüm faaliyetleri ticari faaliyet kapsamında değerlendirildiğinden, kurumların aktifinde yer alan arsa ve arazilerin kamulaştırma sonucu Belediye’ye teslimi katma değer vergisine tabi olacaktır. Ancak Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesinde yapılan arsa ve arazi teslimleri katma değer vergisinden istisna edilecektir.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞINCA VALİLİKLERE GÖNDERİLEN 21.04.2009 TARİHLİ VE B.07.1.GİB.0.03..55/5517-2145 SAYILI YAZIDA; Katma Değer Vergisi Kanunu’nun yukarıda belirtilen 1/1 ve 2/1’inci maddeleri ile 17/4-r maddelerine dayandırılan tamimde aynen şöyle denilmiştir.

“Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en z iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleriyle gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler katma değer vergisinden istisna edilmiştir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca kamulaştırma işleminde, kamulaştırmaya konu taşınmaz, gerçek usulde katma değer vergisi mükellefi bulunan bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı veya envanterine dahil bulunuyorsa, taşınmazın kamulaştırılmasını yapan Belediye’ye teslimi katma değer vergisine tabidir.

Malın sahibinin rızası hilafına ve kanun gereği olarak kamu mülkiyetine geçmesi katma değer vergisi uygulamasına engel değildir. Ancak taşınmaz kurumun aktifinde en a iki tam yıl süreyle bulunuyorsa Belediye’ye yapılan bu teslim, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesine göre katma değer vergisinden istisna edilecektir. Denilmiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığı, Elazığ Valiliği’ne gönderdiği 28.3.2000 tarihli 13477 sayılı yazısında da; Belediyelerin kamulaştırma suretiyle iktisap ettiği gayrimenkullerin,

a)Gayrimenkul Belediye’ye özel mülk olarak şahıslardan istimlak edilmiş ise katma değer vergisi uygulanmayacak,

b)İstimlak edilen gayrimenkul bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı ve envanterine dahil bulunuyorsa intikal katma değer vergisine tabi olduğunu belirtmiştir.

Görüldüğü gibi Gelir İdaresi Başkanlığı, taşınmazların kamulaştırılmasını, katma değer vergisi  konusuna giren mal teslimi olarak nitelendirmiş ve genelde katma değer vergisine tabi tutmuştur.

4-TAŞINMAZ TİCARETİ YAPAN KURUMLARA AİT ARSA VE ARAZİNİN BELEDİYE TARAFINDAN KAMULAŞTIRILMASI

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesinde yer alan istisna sadece kurumlar vergisi mükelleflerine tanınmıştır.

Ancak bu istisna bazı şartlara bağlıdır. Gayrimenkul ticareti yapan kurumlar vergisi mükellefleri bu istisnadan yararlanamaz. Uygulamada bu konuda şirketin ana sözleşmesine bakılmaktadır.

Şirketin ana sözleşmesinde faaliyet konuları arasında taşınma alım satımı varsa 17/4-r maddesindeki istisnadan yararlanılamaz.

Tapuya tescil tarihinden itibaren 7 gün içinde belediye adına faturanın katma değer vergili olarak kesilmesi gerekir. Taşınmaz tapuya tescilden önce teslim edilmiş ise teslim tarihinden 7 gün sonra kesilir.

5-ANASÖZLEŞMEDE GAYRİMENKUL ALIM SATIMI YAZIYOR ANCAK KURUM TESLİM TARİHİNE KADAR HİÇ TAŞINMAZ ALIM SATIMI YAPMAMIŞ OLMASI HALİNDE KAMULAŞTIRMA KATMA DEĞER VERGİSİNE TABİ OLACAK MI?

Kayseri Vergi Dairesi başkanlığınca bu konuda verilen bir muktezada, ana sözleşmede iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti bulunmakla beraber bu işi fiilen yapmayan şirketlerin taşınmaz satışında istisna uygulanmamış ve katma değer vergisine tabi tutulmuştur.

Bu görüşe göre, belediyenin kamulaştırdığı taşınmazı aktifinde bulunduran şirket, kamulaştırma tarihine kadar hiç gayrimenkul alım satımı yapmamış olsa dahi, ana sözleşmesinde, taşınmaz ticaretinde bulunacağının yazılı olması halinde istisnadan yararlanamaz. Kamulaştırma işlemi katma değer vergisine tabi tutulur.

6-ŞİRKET FAALİYETLERİNE TAHSİS EDİLMİŞ TAŞINMAZIN KAMULAŞTIRILMASI

Kurumların ana sözleşmelerinde faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti olmakla birlikte, şirketin iktisap ettiği gayrimenkul şirketin kendi faaliyetlerinde kullanılmak üzere alınmış ve genel merkez, depo, gibi hizmetlerde kullanılmak üzere tahsis edilmiş olabilir.

Bu durumda şirketin kendi faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş gayrimenkulün teslimi katma değer vergisinden istisna edilir.

Şirketin satın aldığı arazi ve arsanın bir kısmını kendi faaliyetleri için kullanmış, ancak ihtiyacından fazla olduğundan veya yatırım kararlarının değişmesinden dolayı taşınmazın bir kısmına ihtiyacı kalmayabilir. Bu durumdaki bir taşınmazın bir kısmı atıl kalmış olsa ve ana sözleşmesinde taşınmaz ticareti yazsa bile bu taşınmaz kamulaştırılırsa bu teslim katma değer vergisine tabi olmaz.

04.06.2012

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.