Hasan Türkkan
Yeminli Mali Müşavir
ymmhasanturkkan@hotmail.com

Arsanın Müteahhite Kat Karşılığı Verilmesinde Özellikli Durumlar

VERGİ MÜKELLEFİ OLAN veya OLMAYAN KİŞİ ve KURUMLAR ile MİRAS KALAN ARSANIN MÜTEAHHİTE KAT KARŞILIĞI VERİLMESİNDE ÖZELLİKLİ DURUMLAR

1.İNŞAATIN TANIMI, ÇEŞİTLERİ, İLGİLİ YASAL DÜZENLEMELER:

1.1.İnşaatın Tanımı ve Çeşitleri:

İnşaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya sahiptir. Bu sektör doğrudan ve dolaylı yoldan hemen hemen tüm sektörleri etkilemektedir. Diğer taraftan istihdam ağırlıklı olması nedeniyle de işsizlik sorununun önlenmesinde ciddi katkıları bulunmaktadır. Ülkemizde de son 10-15 yıldır ekonominin lokomotifi, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm ile ilgili Kanun ile 20-25 yıllık süre zarfında Türkiye’deki bina stoğunun yüzde 80-85 gibi yüksek bir oranının yenilenmesi ve yine büyük alt yapıi ulaşım projeleri de dikkate alındığında sektörün önemi daha da iyi anlaşılacaktır.

Bu nedenle inşaat sektörünün genel ekonomi içindeki ağırlığı dikkate alınarak, muhasebe ve vergi sorunlarının da ayrıntılı olarak tartışılarak çözümlenmesi gereği vardır.

Türk Dil Kurumu’nun sözlüğüne baktığmızda “inşaat” kelimesi “1.Yapma işi, yapım, 2. Yapımı süren bina” anlamına gelmektedir. Vergi ve muhasebe uygulamasında ise inşaat; işçilik, hammadde, ara mamul ve malzemeleri bir araya getirilerek ortaya çıkan yapı faaliyetleridir. Aşağıdaki diyagramda inşaat çeşitleri tablo halinde belirtilmiştir.

Tabloda yer alan; kendi adına ve hesabına inşaat yapan işletmeler üretim-İMALAT İŞLETMELERİ olup kendi muhasebe kayıtlarını da İMALAT MUHASEBESİNİ esas alarak kayıtlarını oluşturacaklardır. Buna karşın; başka kişi ve kurumların adına ve hesasına taahhüt işi yapanlar HİZMET İŞLETMELERİ olup kendi muhasebe kayıtlarını da HİZMET ÜRETİM MALİYETİ MUHASEBESİNİ esas alarak kayıtlarını oluşturacaklardır.

Bu çalışmada amaç; uygulamada sıkça karşılaşılan ve tereddüt edildiğini düşündüğüm “Arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi durumunda arsa sahibinin statüsüne göre özellikli durumları” dikkate almak suretiyle arsann maliyetlerinin hesaplanmasını ve bu işlemlerin muhasebe kaydını göstermektir.

 

1.2.İlgili Yasal Düzenlemeler:

İnşaat yapımı, gayrimenkul alımı ve satımı, kiralanması işlemleri yapılırken dikkate alınması ve bakılması gereken ilgili kanun ve ikinci düzenlemeler aşağıda tablo halinde gösterilmiştir.

Türü	Numarası
Gelir Vergisi Kanunu	Kanun Maddeleri: 1,37,70,Mükerrer 80, Sirkü:76,2011/2
Kurumlar Vergisi Kanunu	Kanun Maddeleri: 1, 5
Katma Değer Vergisi Kanunu	Kanun Maddeleri: 1, 17, 18  Tebliğ:30/D,  Sirkü: 60,
Emlak Vergisi Kanunu	Kanun Maddeleri: Made 29

 

2.İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRMEDE TİCARİ KAZANÇ – DEĞER ARTIŞ KAZANCI AYRIMI ve KDV:

Arsanın kat karşılığı verilmesinde izlenecek yol ve yöntemi açıklamadan önce Gelir Vergisi ve Katma Değer Vergisi Kanunu’ndaki arsa,arazi(Gayrimenkul) tanımın netleştirilmesi gereklidir. Gayrimenkul tanımı ve uygulamasında Medeni Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu açısından farklılıklar da sözkonusudur.

Gelir Vergisi Kanunu uygulamasında gayrimenkulün doğrudan ve net bir tanımı sözkonusu değildir. Sadece 70 ila 74.maddelerde Gayrimenkul Sermaye İradı'nın vergilendirme rejimi hüküm altına alınmış, bahsi geçen “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70.maddesindeyse Gelir Vergisi Kanunu uygulamasında Gayrimenkul Sermaye İradı olarak dikkate alınacak unsurları belirlemiştir. Gayrimenkul kelimesinin kaynağı olan Türk Medeni Kanununun 704.maddesinde, gayrimenkul mülkiyetinin konusunu belirleyerek dolaylı yoldan tanımlama yapmaktadır. Buna göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyetinin konusunu oluşturmaktadır. Türk Medeni Kanununda yapılan tanım çerçevesinde Gelir Vergisi Kanunu'nun 70.maddesinde sayılan gayrimenkuller ise şunlardır:

1.Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı; 

2.Voli mahalleri ve dalyanlar; 

3.Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri; 

4.Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.

 

1.Gayrimenkulü satarsanız elde edeceğiniz gelir TİCARİ KAZANÇ veya DEĞER ARTIŞ KAZANCI olarak vergilendirilir.

2.Gayrimenkulü kiralarsanız elde edeceğiniz gelir GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI olarak vergilendirilir.

 Gelir Vergisi mükelleflerinde uygulamasında Ticari Kazanç- Değer Artış Kazancı ayrımı sözkonusudur. Gelir Vergisi Kanunu'nun 37.maddesinde Ticari Kazanç, Mükerrer 80.maddesinde de Değer Artış Kazancı açıklanmıştır. Kanun koyucu bahsi geçen 37.maddeye göre “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” diye belirleme yaptıktan sonra tadadi olarak saymak sureti ile belli faaliyetleri herhangi bir yoruma veya tereddüte mahal vermemak için özellikle ismen saymıştır. Bu bağlamda 4.bentte “Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle DEVAMLI olarak uğraşanların bu işlerinden;” 6.bentte de “Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından; elde edilen kazançlar” her ne şekilde olursa olsun bu kanunun uygulanmasında ticari kazanç sayılır” demekle kesin belirleme yapmıştır. Ancak kanun koyucu her ne kadar bu kesin sınırlamayı yapmış olsa da uygulamada 4.bentte yer alan “DEVAMLILIK” kriteri MÜKELLEF-MALİ İDARE-YARGI arasında yorum farklılıklarına yol açmakta ve net olarak da çözülemememiştir.

Mali İdare “Ticari Faaliyetin Özellikleri”’ni uygulamada aşağıdaki şekilde dikkate almakta olup bu kriterler arasında da devamlılık unsurunu da kısmen açıklamıştır: Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için taşıması gereken bazı özellikler bulunmaktadır.Buna göre;

-           Faaliyetin yerine getirilmesinin sermaye ve emeğe dayanıyor olması gerekmektedir.
-          Faaliyetin devamlı olması gerekmektedir. (Bir takvim yılı içerisinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde de devamlılık olduğu varsayılacaktır).
-          Gelir getirici faaliyetlerin bir organizasyon dâhilinde yapılmış olması gerekmektedir. Örneğin;İşyeri açma, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kaydolunması v.b.).
-          Müessesenin, ticari ve sınai bir müessese şekil ve mahiyetinde olması gerekmektedir.

Ticari kazanç, Vergi Usul Kanunu hükümlerine dikkate alınmak sureti ile A.GERÇEK USULE (A.1.Bilanço Esası A.2.İşletme Hesabı Esası) veya B.BASİT USULE göre göre tespit edilir.

3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1.maddesinin 1.bendinde Türkiye'de yapılan Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler katma değer vergisine tabidir demek suretiyle GAYRİMENKUL ALIM SATIMININ KDV’YE tabii olmasında TİCARİ FAALİYET çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerde (Konumuz özelinde ticari faaliyet çerçevesinde yapılan gayrşmenkul satışlarını anlamak gerekir) KDV aranması geektiğini belirtmiştir. Bu madde, gayrimenkul alım satımında KDV var mı yok mu ? Sorusunun sınırını belirtmektedir.

 

Gayrimenkul kiralamasında KDV var mı yok mu sorusunun cevabı ise; Gelir Vergisi Kanunu’na atıf yapılmak suretiyle kıyas yoluyla Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 1/3-f ve 17/4-r maddelerinde hüküm altına alınmıştır. 1/3-f maddesinde, Gelir Vergisi Kanununun 70.maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri Katma Değer Vergisi’nin konusuna girmektedir. Yine aynı Kanunun 17/4-r bendinde ise; iktisadi işletmelere dâhil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV’den istisna edilmiştir. Başka bir ifade ile ticari faaliyet kapsamı dışında bulunan gayrimenkullerin kiralama işlemleri KDV’den istisnadır. Dikkat edilirse Kanunun 1.madesinde kapsama alınan kiralama işlemleri ile vergiden istisna edilen kiralama işlemleri birbiri ile örtüşmemektedir. Bu nedenle istisnanın doğru değerlendirilmesi ve bu konuda hatalı uygulamalara yer verilmemesi için istisna maddesinde geçen gayrimenkul teriminin doğru tanımlanması ve anlaşılması büyük önem arz etmektedir.

Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 1/3-f maddesi hangi kiralama işlemlerinin kapsama alındığını belirtmek üzere Gelir Vergi Kanununun 70.maddesine atıfta bulunmuştur. Gelir Vergisi Kanunu'nun 70.maddesindeyse net bir gayrimenkul (taşınmaz) tanımı yapılmamakta, gayrimenkul sermaye iradını tarif etmektedir. Oysa KDVK 17/4-r maddesinde istisna edilen, gayrimenkullerin (taşınmazların) kiralama işlemleridir. Katma Değer Vergisi Kanunu'nun lafzı gereği yukarıda sıralanan gayrimenkullerin, ticari işletmeye dâhil olmama şartıyla, kiralanması işlemleri KDV’den istisnadır. Bunların dışında kalan ve Gelir Vergisi Kanunu'nun 70.maddesinde sayılan;

1.Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatlarının, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi hakların,

2.Telif haklarının,

3.Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarının,

4.Motorlu nakli ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisatın,
Kiralanması işlemleri, bu mal ve haklar ticari işletmeye dahil olsun olmasın, KDV’den istisna edilmemiştir.

Ticari veya zirai işletmeye dâhil taşınmazların kiralanmasından elde edilen gelirler, ticari veya zirai kazanç sayılacak olu KDV’ye tabiidir.

3.ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ DURUMUNDA ARSANIN MALİYETİNİN HESAPLANMASI:

3.1.Genel Açıklama:

3.1.1.Arsa Sahibinin Arsasına Karşılık İşyeri ve/veya Konut Alması:

“Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” 08.08.2011 tarih ve KDVK-60/2011-1 sayılı KDV sirkülerinde detaylı olarak açıklanmıştır. Buna göre; Arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise yüklenici tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. Buna göre;

1.Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dâhil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.

2.Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.

3.Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabiidir.

3.1.1.Arsa Sahibinin Arsasına Karşılık Hasılattan Pay Alması:

Uygulamada "hasılat paylaşımı", "gelir paylaşımı" vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen "arsa karşılığı inşaat" olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu çerçevede;

1.Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimin niteliğine göre % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir.

2.Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhide arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir.

3.Arsa tesliminin, KDV'nin konusuna girmemesi veya KDV'den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır.

 

3.1.3.Dikkate Alınacak KDV Oranı:

1.Büyüklüğüne, yapı ruhsat tarihine veya nerede yapıldığına bakılmaksızın tüm işyerlerinin satışında yüzde 18 oranında KDV hesaplanacaktır.

2.150 metrekareden büyük tüm konutların teslimi de yüzde 18 oranında KDV’ye tabi. Ancak bu konutlar için geçici süreyle yüzde 8 oranının uygulandığı unutulmamalı.

3.Net alanı 150 metrekareden küçük olan konutlarda, yapı ruhsatının tarihine bakılacaktır.

3.1.Yapı ruhsatı 2013 yılından önceyse olan bu konutların teslimi yüzde 1 oranında KDV’ye tabi. Ruhsatın 2013 yılından önce alınması temel kriter olup bu inşaatların büyükşehir sınırları içinde olması- lüks olması- inşaatın arsasının metrekare Emlak Vergisi değeri dikkate alınmayacaktır.

3.2.Yapı ruhsatı 01.01.2013’ten sonra alındıysa, büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmaması ya da inşaatın kalitesi temel 2 kriterdir.

3.2.1.Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde ancak lüks veya 1.sınıf inşaat DEĞİL: uygulanacak KDV oranı % 1’dir.

3.2.2. HEM Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde HEM DE lüks veya 1.sınıf inşaat OLMASI DURUMUNDA KDV oranı yapı ruhsatının alındığı tarihe ve konutun üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare değerine bakılması gerekir. Bu hususlar, hem ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi durumunda hem de kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde de dikkate alınacaktır.

3.2.2.1. Yapı ruhsatı 2013 ila 2016 yılları arasında alınmış ise, üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare değeri;

a) 500 liradan azsa eskiden olduğu gibi % 1,

b) 500 – 999,99 lira arasındaysa % 8,

c) 1.000 lira ve üzerindeyse % 18 (geçici süreyle % 8),

Oranında KDV hesaplanması gerekiyor.

                3.2.2.2.Yapı ruhsatı Ocak 2017 ve sonrasında alınan projelerde, üzerine inşaat yapılan arsanın metrekare Emlak Vergisi vergi değeri;

a) 1.000 liradan düşükse % 1,

b) 1.000 - 2.000 lira (2.000 lira dahil) arasındaysa % 8,

c) 2.000 liranın üzerindeyse % 18 (08.09.2016 – 30.09.2017 tarihleri arasındaki teslimler için KDV oranı % 8dir. Bu tarih aralığında teslim edilecek olan Konutun, yapı ruhsatının ne zaman alındığı veya üzerine inşaat yapıldığı arsanın metrekae Emlak Vergisi değerinin bir önemi yoktur.)

Oranında KDV hesaplanacak.

Örneğin; Büyükşehir Belediyesi olan Gaziantep’te bulunan, yapı ruhsatı bu ay içerisinde alınmış olan bir proje kapsamında lüks olarak inşa edilen 150 metrekareden küçük bir konutun, arsa birim metrekare vergi değeri bin liradan azsa yüzde 1, bin liradan fazlaysa yüzde 8 (eğer 2 bin liradan fazlaysa geçici süreyle yüzde 8) oranında KDV hesaplanacak.

Yine 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki 150 metrekareden küçük konut teslimleri ise bu sınıflandırmanın kapsamına girmemekte olup her halukarda dikkate alıanacak KDV Oranı % 1’dir.

15 Şubat 2017 Tarih ve 29980 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 11 Seri Numaralı Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile “indirimli oranda iade, tevkifat kaynaklı iadeler başta olmak üzere KDV Uygulama Genel Tebliğinde muhtelif 24 değişiklik yapılmıştır. 11 Seri Numaralı Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile; KDV Genel Tebliğe göre konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV’nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir. Konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranı esas alınacaktır. Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV’de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır.

Yukarıda bahsi geçen ve Büyükşehir Belediyesi statüsünde olan iller aşağıdaki gibidir.

Sıra	İl Adı	Sıra	İl Adı
1	Adana	16	Sakarya
2	Ankara	17	Şanlıurfa
3	Antalya	18	Hatay
4	Bursa	19	Manisa
5	Diyarbakır	20	Balıkesir
6	Erzurum	21	Kahramanmaraş
7	Eskişehir	22	Van
8	Gaziantep	23	Aydın
9	İçel	24	Denizli
10	İstanbul	25	Tekirdağ
11	İzmir	26	Muğla
12	Kayseri	27	Mardin
13	Kocaeli	28	Malatya
14	Konya	29	Trabzon
15	Samsun	30	Ordu

 

3.2.Arsa Sahibinin Vergi Mükellefi Olması:

3.2.1.Değerleme Ölçüsü:

Kat, daire veya dükkân karşılığı başkasına ait arsa üzerine inşaat yapanlarda arsanın maliyeti sözleşme gereği arsa sahibine verilecek daire, kat veya dükkânların maliyet bedeli ve varsa arsa sahibine yapılan diğer ödemeler(Kira Ödemesi, nakit olarak verilan para v.b.) inşaatı yapan açısından maliyet bedelini oluşturacak olup bu tutarların toplamı dikkate alınmalıdır. 

3.2.2.Muhasebe Kaydı:

3.2.2.1.Arsa Alımı KDV’ye Tabiiyse:

XX.XX.2017
İlgili Hesap	Borç Tutarı	Alacak Tutarı
250.Araza ve Arsalar Hesabı	500.000,00
191.İndirilecek KDV Hesabı	90.000,00
320.Satıcılar Hesabı		590.000,00
Açıklama: 17.02.2017 tarih ve Seri A -23356 Numaralı Faturaya İstinaden Arsa Alımı

 

3.2.2.2.Arsa Alımı KDV’ye Tabii Değilse:

XX.XX.2017
İlgili Hesap	Borç Tutarı	Alacak Tutarı
250.Araza ve Arsalar Hesabı	500.000,00
320.Satıcılar Hesabı		500.000,00
Açıklama: 17.02.2017 tarih ve Seri A -23356 Numaralı Faturaya İstinaden Arsa Alımı. Alınan arsa, KDV’den istisna olduğu için KDV hesaplanmamış ve 191.İndirilecek KDV Hesabı kullanılmamıştır.

 

3.3.Arsa Sahibinin Vergi Mükellefi Olmaması:

Örnek Olay:

Ahmet bey arsasını A İnşaat Limited Şirketine % 40 pay karşılığı vermiştir. Tüm dairelerin eşit ve 120 metrekare olduğu, hepsinin de KONUT ve Ahmet beyin de gayrimenkul alım satımı faaliyeti ile uğraşmadığı ve yıllar önce aldığı arsasına müteahhitten gelen teklif karşılığında anlaştıkları varsayılmıştır. Örneğimizde ortaya çıkacak daire sayısı 40 olup bunun 16 tanesi arsa sahibi Ahmet beyin, kalan 2 4 tane ise müteahhitn olacaktır ve taraflar istediği gibi tasarruf edeceklerdir.

1 Dairenin Arsa Payı Maliyeti

=

Arsa Sahibine Verilen Dairelerin Tolam İnşaat Maliyeti

/

Müteahhite Kalan Dairesi Sayısı

 

Madde Başlığı		Sıra	Tutar/Sayı	Açıklama
Konut Adedi		1	40
Müteahhite Kalan Daire Sayısı		2	24
Arsa Sahibine Verilen Daire Sayısı		3	16
Toplam İnşaat Maliyeti		4	3.000.000,00
1 Adet Daire İnşaat Maliyeti(Tüm Daireler 120 m2)		5=4/1	75.000,00	Her daire eşit sayıldığı için TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ, TOPLAM DAİRESİ SAYISINA bölünerek her 1 dairenin inşaat maliyeti bulunmuştur. EĞER HER DAİRESİ FARKLI olmuş olsaydı, DAİRELERİN TOPLAM BÜYÜKLÜĞÜ, TOPLAM İNŞAAT MALİYETİNE bölünecek ve 1 metrekarenin İNŞAAT MALİYETİ bulunacak ve bulunan bu 1 metrekare inşaat maliyeti de HER BİR DAİRENİN BÜYÜKLÜĞÜ ile çarpılıp O DAİRENİN TOPLAM İNŞAT MALİYETİ bulunacaktı.
Müteahhite Kalan Dairelerin TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ		6=5*2	1.800.000,00
ARSA SAHİBİNE Kalan Dairelerin TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ		6=5*3	1.200.000,00
1 Adet Daire Arsa Payı Maliyeti		7=(4/1*3)/2	50.000,00
1 Adet Dairenin Toplam Maliyeti		8=5+7	125.000,00	Basit düşünürsek, müteahhit arsası yokken 24 daire aldı ve buna karşılık 3.000.000,00 TL maliyete katlandı. Eğer arsa sahibi olmamış olsaydı zaten 1 dairenin maliyeti 3.000.000,00/24=125.000,00 TL olacaktı. Ancak fiiliyatta 3.000.000,00 TL'ye 40 dairei yaptı ve bunun 16'sını arsa sahibine verdi. Yine kendisi için 1 daire maliyeti aynı ancak bu 1 dairesi maliyetini ARSA PAYI ve 1 Adet Daire İnşaat maliyeti şeklinde alt sınıflandırmaya gidecektir.
ARSA SAHİBİNE KESİLMESİ GEREKEN FATURA TUTARININ HESAPLANMASI
Harcama Cinsi	Maliyet Tutarı		Arsa Sahibi Hissesi		Müteahhit Hissesi
İnşaat Maliyeti	3.000.000,00		1.200.00,00 (75.000,00 * 16)		1.800.000,00 (75.000,00*24)
Arsa Maliyeti	2.000.000,00		800.000,00 (50.000,00 *16)		1.200.000,00 (50.000,00*24)
TOPLAM	5.000.000,00		2.000.000,00 (125.000,00*16)		3.000.000,00 (125.000,00*24)

 

3.3.1.Değerleme Ölçüsü:

Kat, daire veya dükkân karşılığı başkasına ait arsa üzerine inşaat yapanlarda arsanın maliyeti sözleşme gereği arsa sahibine verilecek daire, kat veya dükkânların maliyet bedeli ve varsa arsa sahibine yapılan diğer ödemeler (kira ödemesi, nakit olarak verilan para v.b.) inşaatı yapan açısından maliyet bedelini oluşturacak olup bu tutarların toplamı dikkate alınmalı ve ayrıca bu kira ödemesi, nakit olarak verilan para gibi ek maliyetler de KDV matrahına dahil edilmelidir. 

3.3.2.Muhasebe Kaydı:

3.3.2.1.Arsa Alımı Muhasebe Kaydı:

Vergi mükellefi olmayan kişilerden alınacak arsalarda gider pusuları ile tevsik etmek mümkündür. Buna ilişkin muhasebe kaydı aşağıdaki gibi olacaktır.

XX.XX.2017
İlgili Hesap	Borç Tutarı	Alacak Tutarı
250.Arazi ve Arsalar Hesabı	500.000,00
320.Satıcılar Hesabı		500.000,00
Açıklama: Gider Pusulasına Dayalı Arsa Alımı

 

Yine vergi mükellefi olmayan kişilerden alınacak arsalarda gider pusuları ile tevsik edilebileceğine ilişkin Ankara vergi Dairesi Başkanlığı’nın “27.10.2015 tarih, 27575268-105[234-213-54]-1078 sayılı ve Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre şirkete teslim edilen arsa için belge düzenlenmesi hk konulu” özelgesi de aşağıya aynen alınmıştır.

“…..Kayıtlı özelge talep formlarınızda; … Vergi Dairesi Müdürlüğünün … vergi numaralı mükellefi olduğunuz ve … tarihinde vergi mükellefiyeti bulunmayan ve miras yoluyla kendilerine arsa intikal eden şahıslar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı belirtilerek, arsanın şirketinize tesliminde gider pusulası düzenlenip düzenlenmeyeceği, düzenlenmesi halinde hangi bedel üzerinden düzenleneceği ile gelir vergisi tevkifatı yapılıp yapılmayacağı ve stopaj oranının ne olması gerektiği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmiştir.

A.GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında; kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaları gerektiği hüküm altına alınmış olup, aynı maddenin alt bentlerinde hangi ödemelerden hangi oranlarda tevkifat yapılacağı belirtilmiştir.

Buna göre, Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde gerçek kişilerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitlere arsa teslimlerinde tevkifat yapılacağına dair hüküm bulunmadığından, şirketinizin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında gerçek kişilerden teslim aldığı arsalar için gelir vergisi tevkifatı yapmasına gerek bulunmamaktadır.

B.VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci bendinde faturanın, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, 234 üncü maddede ise birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle, defter tutmak mecburiyetinde olan serbest meslek erbabının ve çiftçilerin vergiden muaf esnafa yaptırdıkları işler veya onlardan satın aldıkları emtia için tanzim edip işi yapana veya emtiayı satana imza ettirecekleri gider pusulasının vergiden muaf esnaf tarafından verilmiş fatura hükmünde olduğu hükümleri yer almaktadır.

Mezkûr Kanunun 267 nci maddesinde gerçek bedeli belli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerin emsal bedeli olduğu hüküm altına alındıktan sonra emsal bedelin sıra ile hangi esaslara göre tayin olunacağı hükme bağlanmıştır. Anılan madde hükmüne göre emsal bedeli sırasıyla, Ortalama Fiyat Esası, Maliyet Bedeli Esası ve Takdir Esası olmak üzere bu üç esastan birisiyle belirlenecektir. Emsal bedeli tayini için belirlenen esaslardan üçüncü sırada yer alan takdir esasına göre; ilk iki sırada yer alan esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılmaktadır.

Buna göre; Şirketiniz tarafından kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılan daireler için, söz konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa sahibi adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel üzerinden fatura düzenlemeniz,

Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını tarafınıza tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı şirketiniz tarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden yukarıda belirtilen faturanın düzenlenmesiyle eş zamanlı olarak gider pusulası düzenlemeniz
gerekmektedir.

 

3.3.2.2.Arsa Sahibine Verilecek Dairelerin Muhasebe Kayıtları:

Arsa sahibine verilecek daireler için oluşan arsa paylı daire maliyetleri, arsa sahibine verilecek daire sayısı ile çarpılır ve ilgili tutar dikkate alınır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur: Her inşaat e özellikle birden fazla şantiyede inşaat yapılıyorsa her inşaatın/şantiyenin kayıtları düzenli tutulmalı ve ayrı yerde kayıtları izlenmeli, ayrı ayrı klasörlerde takip edilmelidir. Yine inşaat sektöründ en büyük sorunlar İŞÇİLİK MASRAFLARI, KDV ÖDEMEMEK için kayıtdışı madde ve malzeme alımı olması ve bazı giderlerin belgelendirilemememesi olduğu düşünüldüğünde ileride olabilecek KDV İadeleri, Maliye Bakanlığı Vergi enetim Kurulu ve Sosyal Güvenlik Kurumu denetim elemanlarının yapacakları incelemelerde, iş güvenliği mevuatı çerçevesinde sorunun minimize edilmesi açısından dikkat edilmesinde fayda görüyoruz. Örneğin; Eğer mükellefin aynı anda devam eden 3 şantiyesi sözkonusu ise gelen 1 mixer betonun her bir şantiyede ne kadarının kullanıldığını, işçilerin hangi şantiyede çalıştıkları, her şaniyede kaç bağımsız bölüm olduğu, gelen demir v.b. diğer fatuaların fiilen hangi inşaat/inşaatlar ile ilgili olduğunu net bir şekilde belirlemesi gerekir.

 

Arsa Sahibine Verilen Daire Sayısı	1	16
Arsa Paylı 1 Dairenin Arsa Paylı Maliyeti	2	125.000,00
16 Dairenin Arsa Payı Toplam Maliyeti	3=1*2	2.000.000,00
Kar Marjı ( Vergi Usul Kanunu Madde 267’ye göre) Perakende Satışlar İçin Yüzde 10 *	4=3*0,10	200.000,00
KDV Matrahı	5=3+4	2.200.000,00
KDV Tutarı **	6=5*1/100	22.000,00
* Perakende Satış; 31.12.2003 tarih ve 25333 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2003/6666 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile katma değer vergisi oranlarının tespitine ilişkin 2002/4480 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin eki 1 sayılı listenin sonunda yer alan ve katma değer vergisi uygulamasında öteden beri geçerli bulunan perakende teslimin tanımı 1.1.2004 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere “…teslimi yapılan ürünlerin aynen veya işlendikten sonra satışını yapanlar ile işletmelerinde kullanacak olanlar dışındakilere satılmasıdır. Ürünleri, aynen ya da işlendikten sonra satanlar ile işletmesinde kullanacak olanların gerçek usulde katma değer vergisi mükellefi olmamaları halinde bunlara yapılan teslimler de perakende teslim sayılır.” şeklinde değiştirilmiş; 29.12.2004 tarih ve 2004/8301 sayılı BKK ile de ürün grupları yeniden belirlenerek uygulama son halini almıştır.   ** KDV Oranı % 1 alınmıştır. KDV oranları ile ilgili olarak yazımızın “3.1.3.” bölümüne bakınız ve durumunuza uygun KDV oranını dikkate alınız.

 

Bu durumda arsa sahibine kesilecek faturada sadece KDV yer alacaktır. Bu tarih itibarı ile arsa payı sahipleri adına teslim edilen dairelere istinaden gider pusulası düzenlenebilir

XX.XX.2017
İlgili Hesap	Borç Tutarı	Alacak Tutarı
120.Alıcılar Hesabı 120.01.Arsa Sahibi Ahmet Bey	22.000,00
391.Hesaplanan KDV Hesabı 391.01Arsa Sahibi Ahmet Beye arsa karşılığı paya ilişkin KDV		22.000,00

 

3.4.Arsanın Miras Kalması:

Son yıllarda bina inşaatı sektöründe artan hareketliliğe bağlı olarak, vergileme açısından çözüm bekleyen çeşitli sorunlar da gündemdeki yerini ve önemini korumaktadır. Bu alanda faaliyet gösteren firmaların arsa temin şekline bağlı olarak, maliyet kayıtları ve vergileme şekilleri de farklılık arz edebilmektedir.

Arsa karşılığı olarak daire ve dükkanlar (bağımsız bölümler) verilmesi şeklinde yürütülen özel inşaatlarda, halen net bir çözüme kavuşturulamamış olan çeşitli vergileme sorunları ile karşılaşılmaktadır. Arsa maliyetinin tespiti, arsa sahibine isabet eden dairelerde bedel tespiti ve bunların satışı halinde ne şekilde vergileneceği gibi hususlar halen tam olarak açıklığa kavuşturulamamıştır. Bu konularda, vergileme açısından çok farklı yorumlara ve uygulamalara rastlanabilmektedir.

 

3.4.1.Mali İdarenin Görüşü:

3.4.1.1.76 Seri Numaralı Gelir Vergisi Kanunu Sirküsü:

Mali idare görüşünü 25.03.2011 tarih ve “GVK-76/2011-2 Değer Artış Kazancı” sayılı Gelir Vergisi Sirküleri (76 Nolu Sirküler), ile açıklamıştır. 76 Seri Numaralı sirkünün 5.ölümünde yer alan açıklamalara aşağıdak gibidir.

“5.Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi:”

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Örnek 5: Bayan (F)’nin, 05.08.1999 tarihinde satın aldığı arsayı, 23.01.2005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 25.04.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2007 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihin esas alınacağı tabiidir.

Örnek 6: Bayan (E) tarafından 25.10.1992 tarihinde satın alınan ve tapuya arazi olarak tescil edilen gayrimenkulün belediyece ifraz işlemi sonucu, 27.07.2008 tarihinde cins tashihi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescili yapılmıştır. Değer artışı kazancının tespiti açısından, söz konusu değişikliğin (cins tashihi) yapıldığı 27.07.2008 tarihinin esas alınması gerekir.

Örnek 7:Bay (B)’ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir. Bay (B), müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır. İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabi olmayacaktır.”

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Veraset yoluyla iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız ihtisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır.

 

3.4.1.2.Verilen Bir Özelge:

Konuya ilişkin olarak; İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 14.08.2012 tarih ve 762 sayılı Özelgesi aşağıdaki gibidir:

“Özel hukuk ve Vergi Hukuku ilişkileri söz konusu olduğunda vergilendirme işlemlerinde Vergi Hukukunun kendi kuralları esas tutulur. Başka bir anlatımla özel hukuka göre tamamlanmış geçerli bir durum, vergi hukukunda farklı mütalaa edilebileceği gibi özel hukuk açısından geçersiz sayılacak işlemler bazı vergisel sonuçlar doğurabilir. Nitekim 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3.maddesinin (b) bendinde belirtildiği üzere vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37.maddesinin 1.fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, anılan maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

…

Buna göre, alım ve satıma konu edilen gayrimenkulün ivazsız iktisap edilmesi nedeniyle, bu gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır.

Ancak, söz konusu gayrimenkulün satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içinde yürütülmemekle beraber aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım–satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir…”.

 

3.4.2.Yargının Görüşü:

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK)’nun ve ilgili dairelerinin konu ile doğrudan veya yakından ilgili örnek bazı kararları özetle aşağıdaki gibidir. Aşağıda yer alan kararlardan da görüleceği üzere Yargı’nın da kendi içinde net bir karara varmadığı görülecektir.

 Danıştay 4. Dairenin 09.11.2010 tarih ve E. 2010/1869, K. 2010/5546 sayılı Kararı:“Davacıya miras yoluyla intikal eden hisseli arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi suretiyle hissesine düşen dairelerin satışı nedeniyle elde edilen gelirin, inşaatın yapıldığı gayrimenkulün iktisabında ticari amaç bulunmadığı, arsanın binaya binanın da nakde çevrilmesi yoluyla miras kalan taşınmazın servetin değerlendirilmesi kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle yapılan satışların ticari faaliyet olarak değerlendirilemeyeceği.”

Danıştay 3. Dairenin 09.11.2010 tarih ve E. 2010/4655, K. 2010/3497 sayılı Kararı: “Veraset yoluyla intikal eden arsa üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa olunan binadan arsa sahibinin hissesine düşen bölümlerin satışında, veraset yoluyla intikal eden arsanın değil, arsa üzerine inşa edilen bağımsız bölümlerin satışı söz konusu olup, GVK’nın mükerrer 80.maddesinin 6.bendinde öngörülen süre dolmadan yapılan daire satışından elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirileceği.”

Danıştay 3. Dairenin 31.05.2011 tarih ve E.2010/2830, K.2011/2621 sayılı Kararı:“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edinilen (10) bağımsız bölümün 2007 yılında satıldığı tespit edilen olayda, devamlılık unsurunun varlığına işaret eden sayıda satış işlemi bulunmakla beraber, ivazsız iktisaptan dolayı alışlar yönünden, bu şartın gerçekleştiğinden söz edilemeyeceği, veraset yoluyla intikal eden arsa üzerine inşa olunan binadan mirasçılara bağımsız bölüm bırakılması servetin biçim değiştirmesi niteliğinde olup, bu şekilde bağımsız bölüm satışından elde edilen gelirin, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilemeyeceği.”

 

3.5.Arsa Sahibinin Daireleri Satması Halinde Vergileme:

 

3.5.1.Dairelerin Alındığı Tarihin Tespiti:

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmektedir. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.  

3.5.2.Satış Şekline Göre Vergilendirme:

Yazımızın başında da İktisap (tapuda tescili veya fiili teslim) tarihinden itibaren beş yıl içerisinde bir defada aynı kişiye satılması durumunda, gayrimenkullerin satışından elde edilen toplam bedele ilgili yılda geçerli olan istisna tutarı bir kez uygulandıktan sonra bakiye kazancın, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir. Söz konusu birden fazla gayrimenkulün;

* Aynı kişiye farklı tarihlerde,

* Farklı kişilere aynı tarihlerde,

* Birbirini izleyen yıllarda,

Satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın, ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.  

4.DEĞERLENDİRME ve SONUÇ:

Bu yazımızda uygulamada sıkça karşılaşılan ve tereddüt edildiğini düşündüğüm “Arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi durumunda arsa sahibinin statüsüne göre özellikli durumları” dikkate almak suretiyle arsann maliyetlerinin hesaplanmasını ve bu işlemlerin muhasebe kaydını açıkladık. Ancak yazımızdan da görüleceği üzere inşaat ve inşaat ile ilgili bazı hususların tam olarak netliğe kavuşmadığını ve mükellef-mali idare- yargı üçlüsü arasında bazı yorum farklarının olduğunu görüyoruz.

 

22.02.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.