Hasan Erarslan
Yeminli Mali Müşavir
E. Gelirler Başkontrolörü
ymm.hasanerarslan@gmail.com

Yeni Ama Sorunlu Bir Vergi: Değerli Konut Vergisi

7194 sayılı “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK'de Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" 7 Aralık 2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Söz konu kanun ile Dijital Hizmet Vergisi, Konaklama Vergisi ve Değerli Konut Vergisi yeni ihdas edilen vergiler. Bunlardan biri olan Dijital Hizmet Vergisi’ne bir önceki yazımızda yer vermiştik.

Bu defa yeni ihdas edilen diğer bir vergi Değerli Konut Vergisi’dir.

Değerli konutların vergilendirilmesi amacıyla Değerli Konut Vergisi adıyla yeni bir vergi ihdas edilmiştir. Ancak yürürlüğe girmesiyle birlikte en çok eleştirilen ve tepki duyulan vergi olmuştur.

Henüz kanun uygulamasına ilişkin tebliğ vs, açıklamalar yapılmadan çok ciddi tepkiler üzerine kanuni düzenlemelere ihtiyaç hasıl olmuştur.

Zira Cumhurbaşkanı sözcüsü Değerli Konut Vergisi’nin erteleneceğini ve kişilerin gelirlerini de dikkate alarak düzenleme yapacaklarını ifade etmiştir. Nitekim değerli konut vergisinin erteleme, bazı yeni istisnalar gibi düzenlemeleri de içeren torba yasa teklifi meclise sunulmuştur.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NEDİR

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.

Eğer söz konusu değer ve üzerinde bir konutunuz da varsa vergiye tabi. Ancak örneğin; 2.000.000 Türk lirası değerinde 5 adet konutunuz varsa (toplamı 10.000.000 TL olmasına rağmen) bir kuruş değerli konut vergisi ödemeyeceksiniz.

Bu husus vergilemede hakkaniyeti sağlayamayacağı için kanuni düzenleme ile telafi edilmelidir.

Tutarı ne olursa olsun işyeriniz varsa yine bir kuruş değerli konut vergisi ödemeyeceksiniz. Burada işyeri ticarete konu edildiği için vergileme dışı tutulmuştur. Ancak ekonominin içinde olmayan işyerleri için değerli gayrimenkul vergisi alınmalı ve verginin adı değerli gayrimenkul vergisi olarak değiştirilmesi daha adaletli olacaktır.

KİMLER DEĞERLİ KONUT VERGİSİ ÖDEMEYECEK

Aşağıda belirtilen mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:

a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).

c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ile bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).”

Burada tüm konut sahiplerini ilgilendirecek en önemli istisna bendi (b) bendidir.  Ancak istisnanın uygulaması çok ciddi mağduriyetler meydana getirecektir.

Örneğin, Emekli olan Bay (A) değerli konuta sahipse ve maaş hesabına yatan maaşa aylık 50 TL faiz işlemiş ise bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Bu şekilde veya başka küçük tutarlı gelir elde edilmiş pek çok hadise mümkün olabilecektir.

Bunun yerine istisna kapsamı geniş tutulmalı ve tereddüte mahal vermeyecek şekilde yeniden düzenlemesi doğru bir yaklaşım olacaktır.

Şöyleki ; değeri ne olursa olsun tamamen oturma, yaşamını idame ettirme amaçlı bir adet konut (beyan esasına göre) istisna edilmelidir. Diğer konutlar vergiye tabi tutulmalıdır.

Diğer taraftan bu istisna uygulanır iken birden sonraki konut için üst sınır belirlenmelidir. (örneğin 10.000.000 TL üzerinde değerli konutu olanların bu istisnadan yararlanamayacağı gibi)

Yine zamanında miras yoluyla edinilmiş değerli konuta sahip olup, aylık geliriyle değerli konut vergisini ödeyemeyecek yine pek çok olay meydana gelecektir.

Örneğin dedesinden kendisine miras kalan ve değerli konut niteliği bulunan gayrimenkule sahip Bay (B) nin bu meskende oturmaktadır. Konutun değeri 10.000.000 TL’dir. Bu durumda ödenecek değerli konut vergisi 100.000 TL olacaktır. Bay (B) aylık 3.500 TL emekli maaşı ve aylık 1.500 TL’de faiz geliri olsun. Bay (B) yıllık 60.000 TL gelir elde ediyor iken 100.000 TL değerli konut vergisi ödemesi ile karşı karşıya kalacaktır. Bay (B) bu durumda geçim sıkıntısı ile karşı karşıya gelecektir. Bu durum evini satmaya itecek, yeni fırsatçılara kapılar kamu eliyle açılmış olacak ki, telafisi mümkün olmayan ciddi hadiselere mahal verecektir.

Yine bu durumun çözümü de yukarıda belirttiğim kanuni düzenleme ile bir adet oturma maksatlı konutun istisna edilmesidir.

KONUTUN DEĞERİ NASIL BELİRLENECEK

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000 TL tutarı aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir. Süresinde yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilir. Bu değer, değerli konut vergisi uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer olarak kabul edilir.

Bu vergi uygulamasında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılır.

Bina vergi değeri, 29 uncu maddeye göre belirlenen vergi değeridir.

Uygulamada en önemli görülen sorun da konutun değerinin neredeyse 2 katı tutarında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenmiş ve ilgililere tebliğ edilmiş olmasıdır.

Böyle bir durum halinde önce 15 gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne itiraz edilmeli, olumsuz netice halinde ise idare mahkemelerinde dava konusu edilebilir.

Herhangi bir vergi tarhiyatı yapılması halinde ise vergi mahkemelerinde dava açmak mümkündür.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NASIL HESAPLANACAK

Değerli konut vergisinin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden yüksek olanıdır.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar                    (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar                  (Binde 6)

10.000.001 TL’yi aşanlar                                                     (Binde 10)

oranında vergilendirilir.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır.

5.000.000 TL lik tutar ve vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen ve 5.000.000 TL’lik tutarı aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazların değeri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılır. Bu şekilde hesaplanan tutarların 10.000 Türk lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmaz (Şu kadar ki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen taşınmaz değeri, değer tespitinin yapıldığı yıl yeniden değerleme oranında artırılmaz.).”

Örneğin Bay (C) nin ikamet ettiği konutunun bina değeri 10.000.000 TL , Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri ise 11.000.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda 110.000 TL değerli konut vergisi ödemek zorunda kalacaktır. Bina vergi değeri esas alınmış olsa idi 60.000 TL vergi hesaplanacaktı. İki değerleme farkı neredeyse 2 katı yükümlülük doğurmaktadır.

Burada tek bir değerleme ölçütü belirlenip oranların binde 2, binde 4, binde 6 ve binde 8  olarak yeniden belirlenerek bir vergi dilimi daha belirlenip, vergi dilimleri arasındaki aşırı farklar yumuşatılmalıdır.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN MÜKELLEFİ KİMLERDİR

Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.

Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Değerli konut vergisi mükellefiyeti;

• Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerin 5.000.000 TL.’lik tutarı aştığının (bu tutar dâhil) belirlendiği tarihi,
• Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
• Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

takip eden yıldan itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Örneğin 4.500.000 TL tutarında değerli konuta sahip Bay (D) ‘ye 02.02.2020 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan tebligat ile söz konusu konutun değerinin 5.050.000 TL olduğu belirlenmiş ve kesinleşmiştir. Bu durumda Bay (D) nin vergi mükellefiyeti 2021 yılında başlayacak ve 20.02.2021 tarihi gün sonuna kadar beyan edecektir.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NASIL, NE ZAMAN, NEREYE ÖDENECEK

Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 5.000.000 TL’yi tutarı aştığı (bu tutar dâhil) yılı takip eden yılın şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.

Bu kanun 7 Aralık 2019 tarihi itibariyle Resmi Gazete’de yayımlanmış olup aynı tarih itibariyle yürürlüğe girmiştir.  2020 yılının 20 Şubat’ına kadar beyannameler verilecektir. Ancak yazımızın başında da belirttiğimiz üzere meclise sunulan kanun teklifi ile bir yıl erteleme söz konusu olacak, bazı hususlar yeniden düzenlenecektir.

Anayasa’nın Vergi ödevi başlıklı 73. Maddesinde; “Herkes, kamu giderlerini karşılamak üzere, mali gücüne göre, vergi ödemekle yükümlüdür.

…” hükmü uyarınca değerli konut vergisinin ihdas dayanağı yasal ve adaletlidir. Ancak söz konusu kanunun tüm hükümlerinin bu maddeye uygun hale getirilmesi zaruridir.

HAS SÖZ

Bir kişiye karşı yapılmış haksızlık, bütün insanlığa karşı yapılmış haksızlık demektir.

( Emile Zola )

NOT: Makalemiz www.vergisorunlari.com.tr adresinde yayınlanmıştır.

10.01.2020

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.