Hamza Koçakoğlu
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
hamzakocakoglu@gmail.com

Kat Karşılığı Olarak Yapılan Arsa Tesliminde Yeni Düzenleme

7104 sayılı KDV kanunu ve Bazı Kanunlar ile 178 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 06 Nisan 2018 tarihli ve 30383 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Arsa karşılığı konut tesliminde ciddi bir değişiklik ile düzenlemeler yapılmıştır. Bunun ile ilgili olarak yasal düzenleme,

MADDE 1- 25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 2 nci maddesinin (5) numaralı fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiştir. “Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.”

Yapılan bu yasal düzenleme ile arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi tarafından yapılan sözleşme karşılığında teslim edeceği arsasına karşılık müteahhit tarafından teslim edilecek olan konut ve işyerlerinin maliyet bedeli ile teslim gerçekleşecektir.

Konu ile ilgili olarak bir örnek verecek olursak,

Örnek: Arsa Sahibi Bay (A) ile Müteahhit AAA A.Ş. arasında “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” düzenlenerek taraflarca imzalanmıştır. Arsa sahibinin yapacağı arsa teslimi karşılığında yapılacak olan 10 adet dairenin % 40’si müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilecektir.

Müteahhit firmanın bina karşılığında yapmış olduğu inşaat harcamaları 2.000.000,00 TL. tutarındadır. Bunun sonucunda,

Daire Birim Maliyeti                                 : 2.000.000,00 TL/10 adet=200.000,00 TL.dir.

Arsa Sahibine Teslim Tutarı                      :    200.000,00 TL* 4 Adet=800.000,00 TL.dir.

Müteahhit tarafından satışa konu edilecek inşaat maliyeti ise kendisine isabet edecek olan inşaat maliyeti 200.000,00 TL *6 Adet = 1.200.000,00 TL. dir.

Bu tutar Müteahhit tarafından yapılan inşaat harcama tutarlarında oluşmaktadır.

Ayrıca Satışa konu olan 6 Adet Konutun hissesine düşen arsa payından gelen maliyeti ise sözleşme kapsamında yapmış olduğu teslimden dolayı arsa bedeli olarak, 800.000,00 TL. maliyet oluşmuştur.

Bunun sonucunda ise müteahhit tarafından, müteahhitin satışını yapacağı konut maliyeti aşağıdaki gibidir.

İnşaat Harcamaları 6 Adet Daire İçin   : 1.200.000,00 TL.

Arsa Maliyeti Bedeli                             :    800.000,00 TL.

Müteahhit Toplam Maliyeti                   : 2.000.000,00 TL.

Müteahhit Birim Maliyeti                       :2.000.000,00 TL. /6 Adet = 333.333,33 TL. dir.

Müteahhitin maliyet bedeli 333.333,33 TL.dir. Bunun 200.000,00 TL. Kendisi tarafından yapılan inşaat maliyetidir. Geri kalan 133.333,33 TL. ise sözleşmeden doğan arsa sahibine yapılan teslimden doğan 800.000,00 TL. den meydana gelmektedir.

Çünkü bu teslim karşılığında müteahhit arsa sahibine ait olan arsaya satışa konu yapabileceği 6 adet daire yapmıştır. Müteahhit hissesine düşen tutardır.

Müteahhidin yapmış olduğu 800.000,00 TL/ 6 Adet = 133.333,33 TL.dir.  Bu iki maliyetin toplamı ise 333.333,33 TL. dir.

Ayrıca bu konu ile arsa sahibine yapılacak olan inşaat maliyeti tespit edilmiştir. Yapılacak teslimde ise aşağıda yer alan maliyet bedeline aşağıda belirtilen tutarda yapılacak ilave ile emsal bedel tespit edilmiş olacaktır.

MADDE 7- 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “6. Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”

Bu düzenleme ile müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, V.U. K.nun 267. Maddesi maliyet bedeli üzerinden bir emsal bedel tespiti yapılması gerekmektedir. V.U.K. nun 267. Maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki ifade de ” İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.” Buna göre müteahhit tarafından, bu oranlar dikkate alınarak, emsal bedelini tespit edecektir.

Bu düzenleme ise Aynı kanunun 29. Bu Kanunun; a) 1 inci ve 7 nci maddeleri yayımı tarihinden sonra yapılan teslimlere uygulanmak üzere yayımı tarihinde, yürürlüğe gireceğinden bu işlemlere ait uyğulama 7104 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ve Bazı Kanunlar ile 178 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 06/04/2018 tarihli ve 30383 sayılı Resmi Gazete'de yayımlandığı için 06.04.2018 tarihinden itibaren uygulanacaktır.

04.05.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.