Halil Genç
Yeminli Mali Müşavir
genchalill85@gmail.com

Kira Ödemelerini Düşük Göstererek Mülk Sahibinin Vergisini Ödediğinizin Farkında Mısınız?

Ülkemizin son yıllarda içinde bulunduğu ekonomik koşullar dikkate alındığında; gerek nihai tüketicilerin gerekse ticari faaliyette bulunan işletmelerin en çok muhatap oldukları mesele konut ve iş yeri kiralarıdır. İkamet etmek veya iş yeri olarak kullanılmak amacıyla kiralanan taşınmazlar vatandaşların/işletme sahiplerinin günden güne alım güçlerinin düşmesi nedeniyle her geçen gün önemi korumaktadır. Alım gücünde meydana gelen azalmanın nedeni, gider kalemlerinde meydana gelen artışın şahıslar tarafından kontrol edilemeyecek argümanlara bağlı olması iken benzer durum gelir kalemlerinde söz konusu değildir. Nihayetinde ücret karşılığı çalışan kişiler kanuni düzenlemelere ilave olarak çalıştığı kurum veya işletmelerinin yetkililerinin aldıkları kararlar doğrultusunda zam alabilmekte ve bazı istisnalar dışında birçoğu almış olduğu bu ücreti kabul etmektedir. Küçük ve orta ölçekli işletmeler ise tekel veya global firmaların kendilerine sundukları fiyat artış oranlarını olduğu gibi ürün fiyatlarına yansıtamamakta (alternatifin çok olması, müşteri kaybetme riski) ve hasılat içindeki gelirleri enflasyonist ortamda gün geçtikte azalmaktadır.

Enflasyonist ortamda birçoğumuzun muhatap olduğu fahiş kira artışları kiralayan ve kiraya veren kişi ve kurumları karşı karşıya getirmektedir. Bu durumda taşınmaz eski kiracı tarafından ya boşaltılmakta ya da fahiş kira artışı kabul edilerek devam edilmektedir. Ülkemizde her iki tarafın anlaşarak arada buluşması diğer iki seçeneğe göre daha az gerçekleşmektedir. Genelde iş Mahkeme’ ye intikal etmekte ve Mahkeme kararına göre işlem gerçekleştirilmektedir. Kira fiyatlarının her iki taraf için yarattığı mağduriyetin dışında, gerçek kişilerden kiralanan ve ödenen kira bedellerinin düşük gösterilerek işletme sahiplerinin maruz kaldığı mağduriyete değinmek istiyorum.

İş bu makalemizin konusu; ticari faaliyeti dışında sahibi olduğu taşınmazı iş yeri olarak kiraya veren mülk sahiplerinin, daha az gelir vergisi ödemek için kira bedellerini resmiyette düşük göstermesi, kiralayan işletmelerin ise daha az stopaj (gelir vergisi tevkifatı) ödemek için kira bedelini resmiyette düşük göstermeyi kabul ederek farkında olmadan mülk sahibinin vergisini ödemeyi kabul etmesidir.

1.Yasal Düzenleme:

1.1.Gelir Vergisi Kanununda Yer Alan Yasal Düzenlemeler:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’ nun mevzuu başlıklı 1’ inci maddesinde; Gerçek kişilerin gelirlerinin gelir vergisine tabi olduğu, gelirin bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olduğu,

Gelirin unsurları başlıklı 2’ nci maddesinde; Gayrimenkul sermaye iratlarının gelire giren kazanç ve iratlar arasında sayıldığı, bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, yazılı kazanç ve iratların gelirin tespitinde gerçek ve safi miktarları ile nazara alınacağı,

Mükellef başlıklı 3’ üncü maddesinde; Türkiye’ de yerleşmiş olan gerçek kişilerin Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilecekleri,

Hüküm altına alınmıştır.

Mezkur Kanunun gayrimenkul sermaye iradının tarifi başlıklı 70’ inci maddesinde;

Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

5. (Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);

6. (Değişik: 19/2/1963-202/35 md.) Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);

7. (Değişik: 19/2/1963-202/35 md.) Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilümum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

8. (Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

(Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

(Değişik: 4/12/1985-3239/55 md.) Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

(Değişik: 24/12/1980-2361/49 md.) Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.

Gayrisafi hasılat başlıklı 72’ nci maddesinde;

Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkür kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

Gayrimenkul iradı sahipleri için,

1. Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması; 2

2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.

Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.

Vergi tevkifatı başlıklı 94’ üncü maddesinde;

(Değişik: 26/12/1993-3946/22 md.) Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.

…

5. a) 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden, (%20)

 b) Vakıflar (mazbut vakıflar hariç) ve derneklere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden, (%20)

c) Kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden, (%20)

d) (Ek: 31/5/2012-6322/10 md.) Yabancı devletlere, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden, (%20)

…

Hükümleri yer almaktadır.

1.2.KDV Kanununda Yer Alan Yasal Düzenlemeler:

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun verginin konusunu teşkil eden işlemler başlıklı 1’ inci maddesinde; Türkiye’ de yapılan Gelir Vergisi Kanununun 70’ inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin katma değer vergisine tabi olduğu,

Sosyal ve askeri amaçlı istisnalar ile diğer istisnalar başlıklı 17/4-d maddesinde ise; İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı okullarda kantin olarak belirlenen alanların okul aile birlikleri tarafından kiraya verilmesi işlemleri ile Sağlık Bakanlığına bağlı hastane, klinik, dispanser, sanatoryum gibi kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin katma değer vergisinden istisna olduğu, hükme bağlanmıştır.

1.3.Damga Vergisi Kanununda Yer Alan Yasal Düzenlemeler:

488 Sayılı Damga Vergisi Kanununun konu başlıklı 1’ inci maddesinde; Bu Kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kağıtların damga vergisine tabi olduğu, mükellef başlıklı 3’ üncü maddesinde; damga vergisinin mükellefinin kağıtları imza edenler olduğu, istisnalar başlıklı 9’ uncu maddesinde ise; bu Kanuna ekli (2) sayılı tabloda yazılı kağıtların Damga Vergisinden müstesna olduğu hüküm altına alınmıştır.

(1)Sayılı tablonun akitlerle ilgili kağıtlar başlıklı I/A-2 bölümünde kira mukavelenamelerinin (mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden) binde 1,89 oranında damga vergisine tabi olduğu hüküm altına alınmıştır.

(2) sayılı tablonun Damga vergisinden istisna edilen kağıtlar başlıklı IV - Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar bölümünde; 31. (Ek: 30/12/2004-5281/8 md.) Dernek ve vakıflarca yerleşim yeri, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadî işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenameleri ile bu mukavelenameler üzerine konulacak kefalet şerhleri ve teminatların damga vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmıştır.

2.Örnek Uygulama:

Örnek: Vergi Ödemeyi Sever Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi, Ahmet Toprakseven’ in sahibi olduğu 220 m² büyüklüğündeki taşınmazı 2022 yılında iş yeri olarak aylık net 50.000,00 TL ye kiralamıştır. Yapılan yazılı sözleşme taraflar arasında imzalanmıştır. Ancak Ahmet Toprakseven resmi ödemenin 20.000,00 TL olarak Banka yoluyla yapılmasını sözlü olarak istemiş, kalan tutarın elden ödenmesini talep etmiştir. Ahmet Toprakseven herhangi bir ticari faaliyetle iştigal etmemekte olup, sahibi olduğu taşınmazları kiraya vermek suretiyle gayrimenkul sermaye iradı elde etmektedir.

Vergi Ödemeyi Sever Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi’ nin 2022 yılı verileri aşağıdaki gibidir. Hesaplamanın kolay olması amacıyla gelir tablosu kalemlerinin tamamı hakkında detaylı bilgiye yer verilmemiştir.

2.1.Mükellef Kurumun Beyanları ve Ödenecek Vergi:

Açıklama	Kod	Tutar
Net Satışlar	A	20.000.000,00
Satılan Mal Maliyeti	B	16.000.000,00
Brüt Satış Karı	C= (A-B)	4.000.000,00
Faaliyet Giderleri	D	2.000.000,00
Faaliyet Karı	E= (C-D)	2.000.000,00
Faiz Geliri	F	200.000,00
Kambiyo Zararı	G	450.000,00
Finansman Gideri	H	250.000,00
Dönem Net Karı	I= (E+F-G-H)	1.500.000,00

Not: Faaliyet giderlerinin içerisinde yıllık 300.000,00 TL kira ödemesi yer almaktadır. aylık net kira tutarı 20.000,00 TL, stopaj tutarı ise 5.000,00 TL dir.

Yukarıda bilgileri yer alan firmanın 2022 hesap döneminde kanunen kabul edilmeyen gider tutarının 500.000,00 TL olduğu varsayılmıştır.

Yukarıdaki veriler dikkate alındığında mükellef kurumun 2022 hesap dönemi için ödediği kurumlar vergisi aşağıdaki gibidir. (2023 yılının bitmemiş olması ve hesaplamanın daha net anlaşılabilmesi için örnekte işlemlerin 2022 hesap döneminde gerçekleştirildiği varsayılmıştır.)

Açıklama	Tutar
Ticari Bilanço Karı	1.500.000,00
Kanunen Kabul Edilmeyen Giderler	500.000,00
Kurumlar Vergisi Matrahı	2.000.000,00
Hesaplanan Kurumlar Vergisi (%23)	460.000,00

Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere mükellef kurumun gerçekte net 50.000,00 TL ödediği ancak resmi kayıtlara göre muhtasar beyanname ile net 20.000,00 TL beyan ettiği kira ödemeleri üzerinden fazla ödediği vergi şu şekilde hesaplanacaktır.

Resmi kayıtlara göre (20.000/0,80=) 25.000,00 TL aylık brüt kira ödemesi yaparak yıllık (25.000x12=) 300.000,00 TL tutarı kurum kazancından indirmektedir. Ancak gerçekte net 50.000,00 TL ödenen kira bedelinin muhtasar beyanname ile beyan edilmesi durumunda brüt (50.000/0,80=) 62.500,00 TL yıllık ise (62.500x12=) 750.000,00 TL tutarı kurum kazancından indirebilecektir. Bu haliyle stopaj dahil 750.000,00 TL ödenecek tutardan resmi kayıtlara göre 300.000,00 TL ödenen kira tutarının farkı kadar tutar kurum kazancından gider olarak düşülebilecektir. Hesaplamaya göre mükellef kurumun kira ödemesi gerçek gider üzerinden gösterilseydi ilave olarak 450.000,00 TL lik tutarı kurum kazancından indirebilecektir.

Tabi net 50.000,00 TL tutarındaki kira ödemesinin muhtasar beyanname ile beyan edilmesi durumunda mükellef kuruma getireceği ilave külfet şu şekilde hesaplanacaktır.

Mükellef kurum aylık 25.000,00 TL brüt kira ödemesi üzerinden (25.000x%20=) 5.000,00 TL kesinti yaparak aylar itibariyle bağlı olduğu vergi dairesine Ahmet Toprakseven adına beyan edip ödeyecekti. Yıllık kesinti toplamı (5.000x12=) 60.000,00 TL dir. Ancak aylık kira bedelinin net 50.000,00 TL olması durumunda aylık brüt tutar (50.000/0,80=) 62.500,00 TL olacak ve bu tutar üzerinden her ay (62.500x%20=) 12.500,00 TL vergi kesintisi yaparak bağlı olduğu vergi dairesine Ahmet Toprakseven adına beyan edip ödeyecektir. Bu durumda yıllık kesinti toplamı (12.500x12=) 150.000,00 TL olacaktır. Dolayısıyla mükellef kurum kira ödemesini gerçek bedel üzerinden gösterdiğinde ilave olarak cebinden (150.000-60.000=) 90.000,00 TL çıkacaktır.

Yukarıda yer alan veriler dikkate alındığında Vergi Ödemeyi Sever Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi’ nin beyan edilen kurumlar vergisi matrahı ile olması gereken kurumlar vergisi matrahı aşağıdaki gibi olacaktır.

Açıklama	Beyan Edilen	Olması Gereken
Ticari Bilanço Karı	1.500.000,00	1.050.000,00
Kanunen Kabul Edilmeyen Giderler	500.000,00	500.000,00
Kurumlar Vergisi Matrahı	2.000.000,00	1.550.000,00
Hesaplanan Kurumlar Vergisi (%23)	460.000,00	356.500,00

Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere mükellef kurum net 50.000,00 TL ödediği kira bedelini resmi kayıtlarında net 20.000,00 TL göstermesi nedeniyle (daha az gider yazmış olması nedeniyle) (460.000,00-356.500,00=) 103.500,00 TL fazladan kurumlar vergisi ödemek durumunda kalmıştır. Ancak bu tutarın tamamını mükellef kurumun cebinden çıkan fazla vergi olarak düşünmek yanlıştır. Netice de kira ödemesi gerçek bedel üzerinden gösterilmiş olsaydı mükellef kurumun cebinden ilave olarak (450.000x%20=) 90.000,00 TL stopaj gelir vergisi çıkmış olacaktır. Esasında mülk sahibinin ödemesi gereken ancak mükellef kurumun mülk sahibinin geliri üzerinden ödemek zorunda kaldığı vergi (103.500-90.000=) 13.500,00 TL olacaktır.

Yukarıda yer alan durum gerçek kişi olarak faaliyette bulunan (avukat, doktor, serbest muhasebeci mali müşavir, mühendis, mimar vb.) mükellefler için (artan oranlı gelir vergisine tabi olmaları nedeniyle) daha vahim bir hal almıştır.

2.2.Mülk Sahibinin Beyanları ve Ödenecek Vergi:

Mülk sahibi resmi olarak net 20.000,00 TL brüt 25.000,00 TL gösterilen kira geliri üzerinden 2022 yılı için beyanname vermiş olup, beyanname özet bilgisi aşağıdaki gibidir. Mükellef vergilendirmede götürü gider usulünü seçmiş olup, götürü gider mezkur yılda %15 olarak uygulanmaktadır.

Açıklama	Kod	Tutar
Toplam Kira Geliri	A= (25.000x12)	300.000,00
Götürü Gider	B= (A x %15)	45.000,00
Vergiye Tabi Matrah	C= (A-B)	255.000,00
Hesaplanan Gelir Vergisi	D= (C x Artan Oranlı Vergi)	59.650,00
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergi	E= (A x %20)	60.000,00
Ödenecek Gelir Vergisi	F	0,00
İade Edilecek Vergi	G= (E-D)	350,00

Mülk sahibinin aylık net 50.000,00 TL tahsil etmiş olduğu gerçek tutar dikkate alındığında olması gereken gelir vergisi beyanı aşağıdaki gibi olacaktır. Aylık net ödenen 50.000,00 TL tutarın muhtasar beyanname ile beyan edilmesi durumunda brüt tutarı 62.500,00 TL olacaktır.

Açıklama	Kod	Tutar
Toplam Kira Geliri	A= (62.500 x 12)	750.000,00
Götürü Gider	B= (AX%15)	112.500,00
Vergiye Tabi Matrah	C= (A-B)	637.500,00
Hesaplanan Gelir Vergisi	D= (C x Artan Oranlı Vergi)	165.625,00
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergi	E= (A x %20)	150.000,00
Ödenecek Gelir Vergisi	F= (D-E)	15.625,00

*Beyanname üzerinden indirim konusu yapılacak giderler her iki beyanname de de göz ardı edilmiştir.

3.Değerlendirme:

Herhangi bir vergi mükellefiyeti olmayan gerçek kişiler, sahip oldukları taşınmazları Gelir Vergisi Kanununun 94’ üncü maddesinin birinci fıkrasında yer alan kişi ve kurumlara iş yeri olarak kiralamaları durumunda yapılan kira ödemeleri %20 oranında gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmaktadır. Kaynaktan kesinti yoluyla vergileme söz konusu olunca haliyle gelir elde eden kişiler tarafından bu vergiden kaçınmanın yolları araştırılmaktadır. Gerçi yukarıda bahsettiğimiz örnek olayda artık vergiden kaçınma değil vergi kaçırma söz konusu olmaktadır.

Ülkemizin içinde bulunduğu son yıllarda gerek taşınmaz satış fiyatları gerekse kira fiyatlarında fahiş artışlar meydana gelmiştir. Bu durumun yansıması olarak artan kira fiyatları kiracı ve kiraya verenleri karşı karşıya getirmiş, makul kira tutarını ya karşılıklı anlaşarak veyahut mahkeme yoluyla belirlemeye çalışmışlardır.

Tüm bu durumlardan bağımsız olarak taşınmazlarını kiraya veren gerçek kişiler elde etmiş oldukları kira gelirlerinden daha az oranda vergi ödemek için yukarıdaki örnekte ortaya koyduğumuz üzere gerçekte aylık net 50.000,00 TL kira bedeli tahsil etmesine rağmen resmi kayıtlarda aylık net 20.000,00 TL olarak gösterilmesini istemektedir. Kiracıları da halk ağzıyla “sen de daha az stopaj ödemiş olacaksın” şeklindeki cümlelerle ikna etmektedirler. Yapılan bu açıklama ilk bakışta her iki taraf için de mantıklı gelmektedir.

İşin yasal mevzuata uygun olarak hesaplaması yapıldığında kira ödemesinin aylık net 20.000,00 TL olarak gösterildiği durumda (gerçekte ödenen net tutar 50.000,00 TL) kiracı 13.500,00 TL fazla vergi ödemekte, kiraya verenin ise fazla vergi ödemiş olması nedeniyle 350,00 TL tutarında iade alacağı vergi olmaktadır. Kira ödemesinin aylık net 50.000,00 TL (gerçekte ödenen) olarak beyan edilmesi durumunda kiracı tarafından 13.500,00 TL tutarında daha az vergi ödeyecek, kiraya veren taşınmaz sahibi tarafından ise 15.625,00 TL tutarında daha fazla vergi ödenecektir. Dolayısıyla gelirin gerçek sahibi (kiraya veren) tarafından ödenmesi gereken vergi, kiracının uhdesinde kalmamış olacaktır.

İşin vergi gelirleri yönünden Hazine tarafına baktığımızda aylık net 20.000,00 TL kira ödenmiş gibi gösterilen durumda diğer tüm gelir giderler sabit kabul edildiğinde kiracı tarafından 460.000,00 TL tutarında kurumlar vergisi, 60.000,00 TL tutarında stopaj gelir vergisi olmak üzere toplam 520.000,00 TL vergi ödenmiş olacaktır. Kiraya veren tarafından ise beyan edilen gelir üzerinden hesaplanan vergiden tevkif edilen verginin düşülmesi sonucu 350,00 TL tutarında iade edilmesi gereken vergi hesaplanacaktır. Bu işlemler nedeniyle Hazinenin tahsil etmiş olduğu net vergi geliri (520.000-350=) 519.650,00 TL olacaktır. Ancak kira ödemelerin aylık net 50.000,00 TL olduğu durumda (gerçek durum) diğer tüm gelir giderler sabit kabul edildiğinde kiracı tarafından 356.500,00 TL tutarında kurumlar vergisi, 150.000,00 TL tutarında stopaj gelir vergisi olmak üzere toplam 506.500,00 TL vergi ödenmiş olacaktır. Kiraya veren tarafından ise beyan edilen gelir üzerinden hesaplanan vergiden tevkif edilen verginin düşülmesi sonucu 15.625,00 TL tutarında ödenmesi gereken gelir vergisi hesaplanacaktır. Bu işlemler nedeniyle Hazinenin tahsil etmiş olduğu net vergi geliri (506.500+15.625=) 522.125,00 TL olacaktır. Her iki durum değerlendirildiğinde gelir gerçekten alınması gereken kişiden alınmış olacak, ayrıca Hazine, gelirin gerçek sahibinden alınması nedeniyle (522.125,00-519.650,00=) 2.475,00 TL tutarında daha fazla vergi geliri tahsil etmiş olacaktır.

Ayrıca taraflar arasında tanzim edilecek sözleşme de yukarıdaki örneğimizde yer alan gerçek kira bedelinin gösterilmesi durumunda yıllık bedel üzerinden (750.000x0,00189=) 1.417,50 TL tutarında damga vergisi tahsil edilecek, fiiliyatta uygulanan tutarın gösterilmesi durumunda (300.000x0,00189=) 567,00 TL tutarında damga vergisi tahsil edilecektir. Böylece gerçek bedelin gösterilmesi nedeniyle Hazine tarafından (1.417,50-567,00=) 850,50 TL daha fazla damga vergisi tahsil edilecektir.

4.Sonuç ve Öneri:

Ticari hayatta çok sık örneklerine rastladığımız ve yukarıda sayısal verilerle anlatmaya çalıştığımız durum herkes tarafından bilinen bir gerçektir. Yaptığımız değerlendirmede kiracıların kiraya verenler kadar hakim olmadığı bir durumu örneklerle ifade ettik. 

Vergi mevzuatımızda gerçek kişilerin sahip oldukları taşınmazları (gayrimenkul sermaye iradi elde eden mükellefler) ticari faaliyette bulunan hakiki ve hükmi şahıslara veyahut kurumlara kiralamaları durumunda tahsil edilen bedel üzerinden ödemeyi yapanlar tarafından vergi tevkifatı yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Tevkifat oranı %20 olarak belirlenmiştir. Ancak yine ifade ettiğimiz üzere tevkifat oranının %20 olması ve gelir vergisinin artan oranlı olması kira geliri elde eden taşınmaz sahiplerini vergi kaçırmaya itmektedir. Yine piyasada kira anlaşmalarının net tutar üzerinden yapılıyor olması nedeniyle kiracılar tarafından %20 oranındaki stopaj kendi uhdelerinde kaldığı gerekçesiyle muhtasar beyannamede gerçek bedelden daha düşük tutarlarda kira ödemesi yapılmış gibi gösterilmektedir. Bu durum hesaplama anlamında detaya inmeden bakıldığında her iki taraf için de rasyonel bir karar gibi gözükmektedir.

Yapılacak bir düzenleme ile kira ödemeleri üzerinden tevkif edilen verginin %20’ den %10’ a düşürülmesi halinde kiracılar tarafından ödenen kira bedelleri üzerinden tevkif edilerek muhtasar beyanname ile beyan edilecek vergi makul seviyeye ulaşacaktır. Bu haliyle zaten kira geliri elde eden şahıs adına ödenen işbu tevkifat tutarı ödeme yapan şahıslar için de gerçek kira bedellerinin beyanname de gösterilmesini teşvik edecektir. Çünkü kiracılar az tevkifat ödeyerek verginin kendi uhdelerinde kaldığını düşünmeyeceklerdir.

Vergi tevkifatı ücret, kira, serbest meslek erbabına yapılan ödemeler, yıllara sari inşaat ve onarım işleri vb. birçok işlem üzerinden nakden veya hesaben ödemeyi gerçekleştiren sürekli vergi mükellefiyeti bulunan hakiki ve hükmi şahıslar ile kurumlar, kuruluşlar tarafından yapılmaktadır. Vergi tevkifatı yapılmasındaki asıl amaç gelir elde eden ve beyan vermeme riski yüksek olan kişilere (bazı istisnalar hariç) yapılan ödemelerin kaynakta kesinti suretiyle sürekli vergi mükellefiyeti olan kişi ve kurumların sorumluluğu vasıtasıyla ilk elden tahsilini gerçekleştirmektedir. Ücret ödemeleri için böyle bir düzenlemenin yapılması beyanname vermemeleri nedeniyle yerinde bir uygulamadır. Ancak tevkifat yapılan gelirleri nedeniyle beyanname vermek zorunda olan mükellefler için tevkifat nihai vergiymiş gibi her ödeme gerçekleştiğinde %20 oranında alınması doğru bir uygulama değildir. Buradaki asli amaç yapılan ödemelerin kayıt altına alınması sağlamak olmalı ve %10 gibi sembolik bir oran olarak uygulanması sağlanmalıdır. Bu sayede yapılan ödemelerde gerçek bedeller ödemeyi yapanlar tarafından beyan edilecek ve Hazinenin vergi gelirlerinde artış sağlanacaktır. Böylece gelirin gerçek sahipleri tarafından elde edilen tutarın tamamı beyan edilmek zorunda kalınacak ve vergilemede dolaysız vergilerin bütçe gelirleri içerisindeki payı artacaktır.

23.11.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.