Haldun Güler
Yeminli Mali Müşavir
haldunguler06@hotmail.com

İndirimli Orana Tabi Konut Teslimlerine İişkin İadelerde Yaşanan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Ülkemizde  son  yıllarda konut  sektöründe yaşanan  hareketliliğe bağlı olarak

indirimli orana tabi konut teslimlerine ilişkin KDV iadeleri ülke genelinde en yaygın olarak uygulanan iade türü olmuştur.  Belki parasal olarak ihracat teslimlerine ilişkin iade yada diğer  iade türleri kadar yüksek olmasa da, uygulama açısından en yaygın iade türü olduğu tartışılmaz bir gerçektir. Büyük kentlerde yüksek fiyatlarla satılan konutlarda da, Anadolu’ da büyük kentlere göre daha ucuz   fiyatlarla satılan konutlarda da bu iade gündeme gelmektedir.  Özellikle Anadolu da küçük sermayelerle çalışan yap-sat müteahhitleri için alınan iadeler ciddi bir finansman kaynağı olmaktadır.  

Ancak, diğer tüm iade türlerinde olduğu gibi bu iadelerde de Vergi İdaresinin uygulama birliğini sağlayamaması nedeniyle her vergi dairesi mevzuatı kendine göre yorumladığından, uygulamada buna bağlı olarak bir çok sorun yaşanmaktadır. İndirimli orana tabi konut teslimlerine ilişkin en önemli sorunlardan biri olan nakit iade taleplerinin teslimin yapıldığı yıl içerisinde yapılamaması,  27 Ocak 2017 tarihli ve 29961 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6770 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesiyle, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29/2 nci maddesine eklenen cümle ile indirimli orana tabi işlemlerde, Maliye Bakanlığınca belirlenen sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemler itibarıyla yıl içinde de nakden iade alınabileceğine ilişkin düzenleme ile çözülmüştür. Yapılan bu düzenleme ile nakit iade talepleri ertesi yılı beklemeden teslimin yapıldığı yıl içerisinde de yapılabilecektir. Ancak, aşağıda çözümleri konusunda önerilerimize de yer verdiğimiz sorunlar halen yaşanmaya devam etmektedir.

1)  Konut Satış Faturaları İle İlgili Yaşanan Sorunlar.

Vergi daireleri arasında uygulama birliği sağlanamaması nedeniyle, indirimli oran uygulamasında konut satış fiyatları konusunda her vergi dairesi farklı taleplerde bulunmaktadır. Aşağıda bu konuda vergi daireleri tarafından yasal dayanağı olmadığı halde yapılması istenen talepler sıralanmıştır.

• Konut  satış  fiyatlarının  banka  ekspertiz  raporunda  tespit edilen değer esas

alınarak  belirlenmesinin talep edilmesi,

• Bankaların  konut  değerinin  % 75’ne  kadar  kredi kullandırdığı gerekçesi ile,

kesilen fatura bedelinin % 75 kabul edilerek bedelin %100’e tamamlanmasının talep edilmesi,

• Satış     faturalarının   ( YMM’ nin   bu  konuda  yetkisi  olmamasına   rağmen )    

YMM tarafından bankalardan ve tapudan bilgi istenerek, gelen bu bilgilere göre düzenlenmesinin talep edilmesi,

• Konut   satış   tutarları   toplamının   inşaat  ruhsatında arsa bedeli dahil olarak

yazılan bedele tamamlanmasının talep edilmesi,

• Konut  satış fiyatlarının gazetelerden veya emlakçılardan alınan bedellere göre

tespit edilmesi talebi,

• Alıcılar  nezdinde yoklama yapılarak satış fiyatlarının doğruluğu teyit edildiği

halde, YMM ile pazarlık edilerek, satış fiyatlarının yükseltilmesinin talep edilmesi,

• YMM   raporu  ekinde   yeni   ihdas  edilen  inşaat  bilgi  formlarının istenerek  

fiyatlamanın bu formdaki bilgilerden  faydalanılarak yapılmasının talep edilmesi.

            Konut satış fiyatlarına ilişkin yukarıda sıraladığımız sorunların tamamı  uygulamada yaşanmış sorunlardır.  Yaşanan bu sorunların temelinde aşağıda sıraladığımız nedenlerden dolayı konut satış faturalarının düşük kesilmesinden kaynaklanmaktadır.

• Gayrimenkul   alımlarında uygulanan  tapu harçlarının oranının yüksek oluşu

konut satış faturalarının düşük kesilmesinin en önemli sebebidir. Tapu devri sırasında ödenen alım satım harçlarının gerek alıcı gerek satıcı için gereksiz ve yük olarak görülmesinden dolayı, alıcı ile satıcı arasında satış bedelinin düşük gösterilmesi konusunda mutabakat sağlamak son derece kolay olmaktadır.

• İnşaat  sektöründe  özellikle  ödenen  işçiliklerle  ilgili   giderlerin  tamamının

belgelendirilememesi nedeniyle, konut maliyetleri olması gerekenden daha düşük düzeyde oluşmakta  ve buna bağlı olarak da kar zarar dengesinin kurulabilmesi için satıcı tarafından faturalar düşük kesilmektedir.

• Konut  ve  taşıt  satışlarında ,  7.000.-TL’ nin  üzerindeki ödemelerin bankadan

yapılması zorunluluğunun olmaması da bir diğer sebeptir.  

• İkinci el taşıt satışlarında kasko değerinin altında fatura düzenleyememe gibi

bir otokontrol mekanizmasının konut satışlarında olmaması da bir başka sebeptir. 

Yukarıda saydığımız tüm bu nedenlerden dolayı kabul etmek gerekir ki, konut satışlarında ciddi bir kayıt dışılık söz konusudur ve bu durum alıcı, satıcı, Vergi İdaresi v.b tüm taraflarca da bilinmektedir, ancak, çözümü konusunda gerekli yasal düzenlemeler yapılmamaktadır. Bu nedenle, iade talepleri yapıldığında satış faturaları konusunda vergi daireleri ile mükellef arasında YMM üzerinden bir anlamda pazarlık yapılmaktadır.

Bu sorunun çözümü ne yazık ki kolay değildir. Yegane çözüm ; vergi politikalarında gerekli düzenlemeleri yaparak, kayıt dışılığın önlenmesidir. 

2) İndirimli Orana  Tabi  İşlemlerde  İade Taleplerinin 1  Yılla Sınırlandırılması.

VUK’nun da vergiyle ilgili işlemlerde 5 yıllık zamanaşımı öngörülmesi; ayrıca, Danıştay Dördüncü Dairesi’nin Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulunca da onaylanan 11.11.2014 gün ve E:2011/6002, K:2014/6689 saydı kararıyla, iade talebinin 1 yıl ile sınırlandırılamayacağı hükme bağlanmış olmasına rağmen, Vergi İdaresince iadenin hak edildiği dönemi takip eden yılın sonundan itibaren yapılan indirimli orana tabi iade talepleri kabul edilmemektedir. Bu konuda yargı kararlarına uyularak 5 yıllık zamanaşımı süresinde iade taleplerinin yapılabilmesi gereklidir.

3 ) Konutların Ortak Alanlarına İlişkin Yüklenilen KDV’ nin İade Edilmemesi. 

KDV Genel Uygulama Tebliğinde yer alan ;  

“ …Dolayısıyla bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

Ancak arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür.” 

 Hükmüne istinaden, Vergi İdaresi tarafından ortak kullanıma ait yüklenilen KDV’lerin iadesi kabul edilmemektedir.

Bu hüküm, objektif olmayıp yoruma açık bulunmaktadır. Arazinin yapısının uygun olup olmadığı nasıl tespit edilecektir? Ayrıca, gelişen yeni konut trendi ;  sosyal tesis olan site ya da toplu yapı tarzı konutların tercih edilmesi yönündedir. Zaten alıcı, bu konutlara diğerlerine göre daha fazla ödeme yapmaktadır. Fazla ödeme yapılınca satıcı firmanın satış hasılatı ve buna bağlı olarak da ödeyeceği vergiler artmaktadır. Dolayısıyla, sosyal alanlar ve tesisler için ödenen bedellerde konutun maliyetine dahil olduğu için bu harcamalar mevzuatta yapılacak değişiklikle iade tutarına dahil edilmelidir.

4 ) İndirimli Orana Tabi İşlemlerde  10.000.-TL’lik Tutarın İade Edilmemesi.

İndirimli orana tabi işlemlerde bilindiği üzere, 2017 yılı için 10.000.-TL’lik tutar Bakanlar Kurulu kararı gereği iade edilmemektedir. İade edilmeyen bu tutarın herhangi bir yasal gerekçesi bulunmamaktadır. Diğer iade türlerinin hiçbirinde böyle bir uygulama yoktur. Bu nedenle gerekli yasal düzenleme yapılarak, iade edilmeyerek tutulan bu tutarın iade edilmesi sağlanmalıdır.

5) İndirimli Oran Uygulamasından  Doğan  KDV  İade İşlemlerinde Satıştan İade Edilen Mallarla İlgili Sorun.

İndirimli oran uygulamasından doğan KDV iadesi işlemlerinde dönemden sonra satıştan iade edilen mallarla ilgili KDV Genel Uygulama Tebliğinde (KDVGUT) açıklama bulunmaktadır.

Ancak, aynı tebliğde dönem içerisinde satıştan iade edilen mallarla ilgili açıklama bulunmadığından vergi dairelerinde tereddüt yaşanmaktadır. Bu durumda iade hesaplamasının nasıl yapılacağının açıklanması yararlı olacaktır.

6) İndirimli   Oran   Uygulamasında  Arsa  Sahiplerine  Satış Faturası  Kesilip – Kesilmemesi Konusunda Yaşanan Tereddütler, Fatura Kesilmesi Durumunda Uygulamada Yaşanan Farklılıklar. 

Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahiplerine kat karşılığı olarak teslim edilen dairelerle ilgili nasıl işlem yapılacağı konusunda aşağıda ifade edilen birçok belirsizlik vardır.

6-1) Arsa  Sahiplerine Kat  Karşılığı  Teslim  Edilen Dairelerin Teslim Sayılıp Sayılmayacağı.  

Bu konuda Danıştay, farklı kararları olmakla beraber genel olarak kat karşılığı sözleşmelerine istinaden yapılan iki ayrı teslimin trampa olarak değerlendirilemeyeceği, dolayısıyla katma değer vergisinin doğmayacağı, yönünde kararlar vermektedir.

Vergi İdaresi ise Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinde  “ Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu”            2. maddesinin 5. Fıkrasında  “ trampanın iki ayrı teslim hükmünde” olduğuna ilişkin yasal hükümlere istinaden, yapılanın teslim olduğunu kabul etmektedir. Katma Değer Vergisi iadelerinde, iade işlemlerinin bir an önce tamamlanabilmesi için mükellefler tarafından yargı yoluna gitmeksizin Vergi İdaresinin görüşüne uymak  zorunluluğu nedeniyle,  arsa sahiplerine verilen daire ve dükkanları teslim olarak kabul ederek fatura düzenlemek mecburiyet haline gelmektedir.

 6-2) Arsa  Sahiplerine Kat  Karşılığı  Teslim  Edilen Dairelerin Satış Bedellerinin Tespit Usulü.

Vergi İdaresi yapılanın teslim olduğunu değerlendirmekle birlikte, sahibine teslim edilen dairelerin satış bedellerinin nasıl tespit edileceği konusunda farklı görüşler vermektedir. Nitekim Vergi İdaresi de bu konuda istikrarlı kararlar veremediği için; B.M.V.D B.07.1.Gib.4.99.16 Sayı ve 01.05.2008 tarihli muktezasında  “maliyet bedeli”, M.B muktezası tarih : 18.02.1992, sayı : KDV : 2601085-33-54/14729 kararında ise “ takdir ” esasına göre fatura düzenlenmesi gerektiğini hükme bağlanmıştır. Yargının da hangi esasın uygulanacağı konusunda farklı kararları vardır.

Bedeli bilinemeyen mal veya hizmetlerle ilgili olarak KDV Kanunu 27. maddesi uyarınca, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin, mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır. Aynı maddenin   3. fıkrasında ise, “ emsal bedeli ve emsal ücreti Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunur”  hükmü ve                   4. bendinde yer alan “ Katma Değer Vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamüle düşen hissenin bedele katılması mecburidir”  hükmü birlikte değerlendirilmelidir.

VUK’un 267. maddesine göre ise emsal bedeli;  ortalama fiyat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esası sıra ile dikkate alınarak belirlenir.  Bu nedenle, emsal bedel belirlenirken öncelikli olarak ortalama fiyat esası, sonrasında maliyet esası, son olarak da takdir esasının dikkate alınması gerekmektedir. Ortalama fiyat esasına göre emsal bedelin belirlenmesine imkan varken, maliyet esasının uygulanması ya da maliyet esasının uygulanmasına imkan varken takdir esasının uygulanması, ilgili kanun maddesine uygun düşmeyecektir. Ortalama fiyat esası ve maliyet bedeli esaslarına göre emsal bedeli, mükelleflerin kendi defter ve kayıtlarında yer alan bilgileri kullanarak bizzat yapacakları hesaplamalar çerçevesinde belirlenir.

Mükellef tarafından teslim edilen daire ya da işyeri dolayısıyla ortalama fiyat esasının uygulanması iki sebepten dolayı mümkün olmamaktadır. Birinci sebep ; mükellefin satışını yaptığı gayrimenkullerin misli nitelikte olmaması ve her birinin cins ve nevi’ nin farklı olması nedeniyle, bu yöntem uygulanır olmaktan çıkmaktadır. İkinci sebep ise; ortalama fiyat esasının kullanılması durumunda, “genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir” hükmü uyarınca, bu giderlerden pay vermek zorunluluğu doğmakta ancak, bu esasta pay vermek mümkün olmamaktadır.

Mükellef tarafından arsa sahiplerine verilen daire ya da işyerlerinin maliyet bedelleri, mükellefin defter ve belgelerindeki verilerin gerçeği yansıttığının kabul edilmesi ve bu defter ve belgeleri üzerinden hesaplama yapılabilir ise maliyet bedelinin uygulanması zorunludur.  YMM raporu ile iade talebinde bulunulduğunda, YMM tarafından maliyetler hesaplanmadan iade talebinde bulunulamayacağı aşikar olduğu için maliyet bedelinin uygulanması zorunlu hale gelmektedir.

 3. sıra takdir esasının uygulanabilmesi ise ancak, mükellefin defter ve belgelerindeki maliyet kalemlerinin gerçeği yansıtmadığı iddia olunması halinde mümkündür. Bu durumda da, iddia edenin bu iddiasını ispat etmesi gereklidir.  Dolayısıyla, Vergi İdaresinin takdir esasının uygulanmasını talep edebilmesi için mükellefin  defter ve belgelerindeki maliyet kalemlerinin gerçeği yansıtmadığını kabul etmesi gereklidir. Bunun dışında arsa sahiplerine teslim edilen daire ya da işyerlerinin emsal bedelinin maliyet esasına göre belirlenmesi imkanı varken takdir esasına başvurulamaz.  Bu nedenle, maliyet bedelinin uygulanması zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır. 

6-3) Arsa Sahiplerine Yapılan Teslimlerde Maliyet Bedelinin Uygulamasında Yapılan Teslimlerin Toptan yada Perakende Satış mı Olduğu Konusundaki Belirsizlik.  

Maliyet bedeli uygulamasında, satışın toptan kabul edilmesi durumunda maliyet bedeline % 5, perakende olması durumunda ise % 10 kar eklemek gerekmektedir. Bu konuda da kesin bir hüküm olmaması nedeniyle vergi daireleri tarafından farklı uygulama yapılmaktadır. 

Toptan satışla perakende satış arasındaki en önemli fark, perakende satışın nihai alıcıya yapılması, toptan satışta ise alıcının genellikle aldığını tekrar satması nedeniyle nihai alıcı olmamasıdır. Bu nedenle, teslim yapılan arsa sahiplerinin nihai alıcı olup olmadığına bakmak gereklidir. Arsa sahibinin kat karşılığı olarak verdiği arsanın aktifinde kayıtlı olması yada ticari amaçla edinmiş bir gayrimenkul olması halinde tartışmasız yapılan teslimi toptan satış olarak kabul etmek gereklidir. Bunun dışındaki durumlarda ise, yapılan teslim kanaatimizce perakende satış olarak kabul edilerek, maliyet bedeline % 10 kar ilave edilmelidir.

6-4) Arsa Sahiplerine Yapılan Teslimler İçin Düzenlenen Faturaların KDV Beyannamesinde Beyanı ve Defterlere Kaydı  Konusundaki Belirsizlik.

 Arsa sahiplerine düzenlenen faturaların KDV beyannamesinde nasıl beyan edileceği konusunda da uygulamada  bazı sıkıntılar yaşanmaktadır.  Bazı vergi daireleri düzenlenen faturalara ait hesaplanan KDV’lerin ilave edilecek KDV olarak beyan edilmesini talep ederken, bazı vergi daireleri ise düzenlenen faturaların satış hasılatı olarak yazılmasını talep etmektedirler. Hasılat yazılması halinde ise, kar çıkmasını önlemek için aynı faturanın maliyetlere yazılması önerilmektedir. Maliyetlere yazma durumunda ise, aynı faturanın hem hasılat, hem gider yazılması gibi bir durumla karşılaşılmakta, yada,  VUK’ nun amir hükümlerine aykırı olarak belgesiz gider yazmak gibi bir durumla karşı karşıya kalınmaktadır.

İşbu nedenle, kanaatimizce  düzenlenen faturalara ait hesaplanan KDV’lerin ilave edilecek KDV olarak beyan edilmesi en uygun çözümdür. Düzenlenen faturaların  sadece KDV’lerinin defterlere işlenmesi ise uygun çözüm olacaktır.

SONUÇ :

KDV iade işlemleri vergi dairesi başkanlıkları, defterdarlıklar ve vergi daireleri tarafından KDV Genel Uygulama Tebliği hükümlerine göre gerçekleştirilmektedir. Ancak, Tebliğde yer almayan hususlara ilişkin sorunlarla ilgili olarak uygulamayı yapan idarenin yorum ve değerlendirmesine göre farklı yürütülmektedir.

Yaşanan tüm sorun ve yorum farklılıklarının giderilmesi ve vergi teşkilatında              KDV iadesi işlemleri ile ilgili olarak uygulama birliğinin sağlanabilmesi için Vergi İdaresi tarafından  KDV Genel Uygulama Tebliği’ ne uygun ve mevzuattaki gelişmelere göre güncellenen bir ‘"KDV İade Uygulama Rehberi” hazırlanarak, asgari kontrol noktalarının önceden belirlenmesi gereklidir. Sürekli güncellenen böyle bir rehberin hazırlanması durumunda zaten zaman içerisinde uygulama birliği kendiliğinden sağlanacak ve uygulamadan kaynaklanan sorunlar asgari düzeye inecektir.

27.11.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.