Hakan Coşkun
Vergi Başmüfettişi
hakancoskun785@gmail.com

Gayrimenkul Sermaye İradı

Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ), bir gayrimenkulün kiralanması sonucu elde edilen gelirin vergilendirilmesidir. Türkiye’de Gelir Vergisi Kanunu kapsamında yer alan bu vergi, birçok farklı gayrimenkul türünden elde edilen gelirleri kapsamaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen nakdi veya ayni gelirler Kanun tarafından “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ’na göre bu gelir, belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Bu koşullara uyan kira gelirlerinin, elde edildiği yılı izleyen yılın mart ayının sonuna kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, mükellefiyet durumu, istisna tutarı, indirimler, zarar mahsubu, beyanname verme zamanı ve şekli, uygulanacak vergi tarifesi ve verginin ödenme zamanı ve şekli gibi hususlar önem taşımaktadır.

Bu hususlara ilişkin örnekler aşağıda verilmiştir:

Tam mükellef gerçek kişiler, Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kira gelirlerini beyan etmek zorundadır. Dar mükellef gerçek kişiler ise sadece Türkiye’de elde ettikleri kira gelirlerini beyan etmek zorundadır.

2022 yılında elde edilen mesken kira gelirleri için 9.500 TL’lik bir istisna uygulanmaktadır. Bu tutarın üzerindeki kira geliri beyana tabidir. Ancak bu istisnadan faydalanabilmek için, elde edilen diğer gelirlerin toplamının 250.000 TL’yi aşmaması gerekmektedir.

Kira geliri elde eden mükellefler, gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemini seçerek kira gelirlerinden indirim yapabilirler. Gerçek gider yönteminde, kira geliri ile ilgili olarak yapılan giderlerin belgelendirilmesi şarttır. Götürü gider yönteminde ise, kira geliri tutarının %15’i kadar bir indirim yapılabilir.

Gerçek gider yöntemi, kira geliri ile ilgili olarak yapılan giderlerin belgelendirilerek gelirden indirilmesidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin indirebileceği gider kalemleri sıralanmıştır. Bunlar şunlardır:

-Ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

-Gayrimenkulün idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile ilgili olan idari giderler,

-Ödenen sigorta giderleri,

-Gayrimenkulün alımı için ödenen borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen sadece bir adet gayrimenkulün, iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i,

-Ödenen vergi, resim ve harçlar,

-Ayrılan amortismanlar,

-Yapılan bakım, onarım ve tadilat giderleri,

-Kiraya verenlerin, kendi ödedikleri kiralar ve gerçek giderleri,

-Gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

Götürü gider yöntemi ise, kira geliri tutarının belli bir yüzdesinin doğrudan gider olarak indirilmesidir. Bu yöntemde belgeye bağlanmış veya bağlanmamış giderlerin olup olmadığına bakılmaz. Götürü gider oranı 2022 yılında elde edilen kira gelirleri için %15 olarak belirlenmiştir.

Kira geliri elde eden mükellefler diledikleri yöntemi seçmekte serbesttirler. Ancak götürü gideri seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler ise istedikleri takdirde bir sonraki yıl götürü gider yöntemini tercih edebilirler.

Hangi yöntemin daha avantajlı olduğu, mükellefin kira geliri ve giderleri durumuna göre değişebilir. Genel olarak, gerçek gider yöntemi, kira gelirine oranla yüksek giderleri olan mükellefler için daha avantajlı olabilir. Çünkü bu yöntemde giderlerin tamamı gelirden indirilebilir. Ancak bu yöntemde giderlerin belgelendirilmesi ve saklanması gerektiği unutulmamalıdır. Götürü gider yöntemi ise, kira gelirine oranla düşük giderleri olan veya giderlerini belgeleyemeyen mükellefler için daha avantajlı olabilir. Çünkü bu yöntemde belge aranmaz ve kira gelirinin %15’i doğrudan gider olarak kabul edilir. Ancak bu yöntemde gerçek giderlerin ne kadar olduğu önemli değildir. Bu nedenle, her iki yöntemin de avantaj ve dezavantajlarını göz önünde bulundurarak mükelleflerin kendi durumlarına uygun olanı seçmeleri gerekir.

Götürü gider yönteminde iki yıl geçmeden dönemezseniz, vergi incelemesi veya tarhiyat riski ile karşılaşabilirsiniz. Çünkü Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinin son fıkrasında, götürü gider yöntemini seçen mükelleflerin iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemeyecekleri hükmü yer almaktadır. Bu hüküm, mükelleflerin her yıl farklı yöntemler seçerek vergi avantajı sağlamalarını önlemek amacıyla konulmuştur. Dolayısıyla, götürü gider yöntemini seçtiyseniz, bu yöntemi en az iki yıl uygulamanız gerektiğini unutmayınız.

Götürü gider yönteminde iki yılın hesabı, yöntemin seçildiği yılın başlangıcı itibarıyla yapılır. Örneğin, 2021 yılında götürü gider yöntemini seçen bir mükellef, bu yöntemden 2023 yılında dönebilir. Ancak 2022 yılında dönemez. Bu durumda, 2021 ve 2022 yıllarında götürü gider yöntemini uygulamak zorundadır. 2023 yılında ise istediği takdirde gerçek gider yöntemine geçebilir.

Ancak gerçek gider yöntemine geçtiğinizde iki yıl boyunca bu yöntemi uygulamak zorunda değilsiniz. Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, istedikleri takdirde bir sonraki yıl götürü gider yöntemine dönebilirler. Ancak götürü gider yöntemine döndükten sonra tekrar iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemezler. Bu nedenle, her iki yöntemin de avantaj ve dezavantajlarını iyi değerlendirerek seçim yapmanız önemlidir.

Her iki yöntemin de avantaj ve dezavantajları şöyle sıralanabilir:

Gerçek Gider Yönteminin Avantajları

Kira gelirine oranla yüksek giderleri olan mükellefler için daha az vergi ödemesi sağlar.

Giderlerin tamamını gelirden indirebilme imkanı verir.

Giderlerin belgelendirilmesi sayesinde muhasebe kayıtlarının daha düzenli olmasını sağlar.

Gerçek Gider Yönteminin Dezavantajları

Giderlerin belgelendirilmesi ve saklanması zorunluluğu getirir.

Giderlerin belgelerinin kaybolması veya eksik olması durumunda vergi incelemesi veya tarhiyat riski oluşturur.

Giderlerin belgelerinin düzenlenmesi ve kontrolü için ek zaman ve emek gerektirir.

Götürü Gider Yönteminin Avantajları

Kira gelirine oranla düşük giderleri olan veya giderlerini belgeleyemeyen mükellefler için daha az vergi ödemesi sağlar.

Belgelendirme ve saklama zorunluluğu olmadığı için daha basit ve pratik bir yöntemdir.

Kira gelirinin %15’i kadar bir indirim yapılabilmesi nedeniyle vergi matrahını azaltır.

Götürü Gider Yönteminin Dezavantajları

Kira gelirine oranla yüksek giderleri olan mükellefler için daha fazla vergi ödemesi gerektirir.

Gerçek giderlerin ne kadar olduğu önemli olmadığı için vergi avantajı sağlamaz.

Bu yöntemi seçen mükelleflerin iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemeyecekleri hükmü nedeniyle esneklik kaybı yaşanır.

Kira geliri elde eden mükellefler, 2022 yılında elde ettikleri kira gelirlerini 2023 yılı mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmelidirler. Elde etmiş olduğunuzu kira gelirinizi vergi dairesine posta yoluyla gönderebileceğiniz gibi hazır beyan sistemi ile de teknolojiyi kullanarak internet üzerinden gönderebilirsiniz.

Hazır beyan sistemi Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanmış olup ücret, kira, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlarınızla (gelir getiren mülk) ilgili  Gelir Vergisi Beyannamenizin GİB tarafından düzenlenerek internet ortamında, onayınıza sunulan uygulamadır. İster bilgisayar üzerinden isterseniz mobil cihazlar vasıtasıyla beyannamelerinizi onaylayabilirsiniz.

24.11.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.