Güray Öğredik
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
MAZARS/DENGE
Vergi Departmanı, Kıdemli Müdür
gogredik@mazarsdenge.com.tr

Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi Konusunda Yaşanan Sorunlar ve Güncel Gelişmeler

1- YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri, 07.01.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı Kanunla değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35’inci maddesinde düzenlenmiştir. Bu Kanuni düzenlemede, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ülkemizde taşınmaz edinimlerine ilişkin esaslara yer verilmiştir.

Tapu Kanununun 35’inci Maddesi aşağıdaki şekildedir:

“Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. (Bu cümle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.)

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.

Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji,  tarım,  maden,  sit,  inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. (Bu cümle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.

Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Milli Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.

Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.

Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

“Geçici Madde 2: Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Milli Savunma Bakanlığı tarafından en geç 3 ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.

Yukarıda belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askeri makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.”

2- YABANCI TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ

Tapu Kanununun 35'inci maddesine göre, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.

İlgili özel kanunlar;

—2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu

—6326 sayılı Petrol Kanunu

—4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

3- KARŞILIKLILIK 

Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esası getirilmiştir.

Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

Bakanlar Kurulu 29.05.1940 tarih ve 2/13394 sayılı Kararında, karşılıklılık ilkesinden ne anlaşılması gerektiğini açıklamıştır. Karara göre karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir. Kanuni karşılıklılığın fiili durumu göstermeyeceği göz önüne alınan kararda, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının başvurusu halinde, yabancı ülkede karşılaşacakları sınırlamaların karşılıklılık uygulamasına esas alınması istenmiştir. Dolayısıyla Ülkemiz ile yabancı bir devlet arasında taşınmaz edinimi konusunda karşılıklılığın varlığından söz edebilmek için karşılıklılığın kanuni ve fiili olması gerekmektedir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde taşınmaz edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının da o ülkede taşınmaz edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

4- KARŞILIKLIK İLKESİNİN İSTİSNALARI

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır:

a. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar.

b. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir.

c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

5- KANUNİ KISITLAYICI HÜKÜMLERE UYMAK

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır. Yabancıların taşınmaz edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu kısıtlayıcı hükümler şunlardır:

a. Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların  yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır.

b. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesine göre, yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüz ölçümü 2,5 hektarı geçemez.  Kanuni miras bu hükmün dışındadır.

c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazların dışındaki taşınmazları edinemezler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.

6- 4112 SAYILI KANUNUN UYGULANMASI

 4112 sayılı Kanunla 1995 yılında 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununda yapılan değişiklik ile, doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış olup da, sonradan Bakanlar Kurulu'ndan çıkma izni almak suretiyle yabancı bir devlet vatandaşlığını kazanan kişiler ve bunların kanuni mirasçılarına Türkiye Cumhuriyeti'nin milli güvenliği ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla ülkede ikamet, seyahat, çalışma, miras, taşınır ve taşınmaz mal iktisabı ile ferağı gibi konularda Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanma imkanı sağlanmıştır; yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerin (2644 Sayılı Tapu Kanununun 35'inci maddesi ve 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan kısıtlamalar) uygulanmaması gerekmektedir. Bu kapsamdaki kişilere, belirtilen konulara ilişkin işlemler sırasında gösterilmesi zorunlu olan "4112 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" verilmektedir. Ancak, bu belge bir kimlik veya hüviyet belgesi olmayıp hak sahipliği belgesidir.

7- YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ

Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır.

17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5 Haziran 2003 tarih ve 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir.

 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

 Yabancı sermayeli şirketlerin Ülkemizde faaliyetlerine ilişkin 4875 sayılı Kanuna göre faaliyet gösterecek veya mülga 6224 sayılı Kanuna göre kurulmuş şirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek mülga 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre faaliyet izni almış, gerekse 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.

8- TRANSFER

Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi serbesttir.

9- BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ

2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir.

Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır.

10- BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER

Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır.

10.1- Gerçek Kişiler Açısından

1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf,

3- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler.

10.2- Tüzel Kişiler Açısından

1- 4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi,

2- Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri  için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.

Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur.

Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa "parselin yerinde gösterilmesi" işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.

11- 2644 SAYILI TAPU KANUNU’NUN 35. MADDESİNE İLİŞKİN ANAYASA MAHKEMESİ İPTAL KARARI

Anayasa Mahkemesi 16.01.2008 tarihinde yayımlanmış olan kararıyla Tapu Kanunun 35’inci maddesinin 1. ve 7. fıkralarının ilgili bölümleri iptal etmiştir.

35. maddenin 1. fıkrası şu şekilde düzenlenmekteydi: “....Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.” Anayasa Mahkemesi kararı ile Bakanlar Kurulunun söz konusu yetkisi ve buna uygun olarak 35. maddenin 1.fıkrasının son cümlesi iptal edilmiştir.

Ayrıca, 35. maddenin 7. fıkrası, yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu’nun yetkili olduğunu düzenlemekteydi. Anayasa Mahkemesi, söz konusu kararında bu cümleyi de iptal etmek suretiyle Bakanlar Kurulunun bu yetkisine de son vermiştir.

12- 2644 SAYILI TAPU KANUNU’NUN 35. MADDESİNE İLİŞKİN ANAYASA MAHKEMESİ İPTAL KARARLARINA DAİR BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI TARAFINDAN YAYIMLANAN GENELGE

Anayasa Mahkemesi 16.01.2008 tarihli kararında, söz konusu iptal kararının Resmi Gazetede yayımlandıktan 3 ay sonra yürürlüğe gireceğini belirtmişti. Ancak karar 16.04.2008 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olmasına karşın, bu süre zarfında herhangi bir hukuki düzenleme yapılmamıştır. Tüm bunlar dikkate alınarak, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı 14.04.2008 tarihinde bir genelge yayınlamış ve bu konuda yeni bir düzenleme yapılana kadar yabancı gerçek veya tüzel kişilerin gayrimenkul edinimi ve bu kişilere yapılacak olan gayrimenkul devirlerinin durdurulduğunu bildirmiştir.

13- 14.04.2008 TARİHLİ GENELGE 4875 SAYILI KANUN KAPSAMINDAKİ YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİ KAPSAMAMAKTADIR  

Yabancı sermayeli şirketler tarafından yürütülen faaliyetler 4875 veya 6224 sayılı kanunlar kapsamındadır. Bu faaliyetler 07.03.2003 tarihli genelgenin konusunu oluşturmaktadırlar. Bu kapsamda belirtmek isteriz ki, yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul edinimine ilişkin talepleri, 4875 sayılı Kanunu’nun 3’üncü maddesinin (d) fıkrasını iptal eden Anayasa Mahkemesi’nin gerekçeli kararının Resmi Gazete’de yayımlandığı 16.04.2008 tarihinden itibaren işlemeye başlayan 6 aylık sürenin sona ermesine kadar (16.10.2008) ilgili tapu sicil müdürlüklerince yerine getirilecektir. 

14- 4875 SAYILI KANUNU’NUN 3. MADDESİNİN (D) FIKRASI ANAYASA MAHKEMESİNDE İPTAL EDİLMİŞTİR  

Anayasa Mahkemesi, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımcılar Kanunu’nun 3’üncü maddesinin “Taşınmaz Edinimi” başlıklı (d) fıkrasını iptal etmiş, iptal hükmünün gerekçeli kararın yayınlanmasından itibaren altı ay sonra yürürlüğe gireceğini hükme bağlamıştı.  

Anayasa Mahkemesinin gerekçeli kararı 16.04.2008 tarih ve 26849 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Bu durumda iptal hükmü 16.10.2008 tarihinde yürürlüğe girecektir.  

Anayasa Mahkemesi, iptal edilen Kanun maddesinin, yabancı yatırımcılara Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri şirketler vasıtasıyla taşınmaz mülkiyeti edinmeleri konusunda miktar yönünden herhangi bir sınırlama olmaksızın ve yatırım faaliyetleri bakımından taşınmaz ediniminin gerekli olup olmadığına bakılmaksızın, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilme imkânı sağladığını belirtmiş; milli ekonominin ulusal çıkarlar doğrultusunda düzenlenebilmesi için yabancı yatırımcıların edineceği taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hakların iktisap amacı, kullanım şekli ve devrine ilişkin esas ve usullerin Kanunda belirlenmesi gerekirken bu yönde hiçbir düzenleme yapılmamış olmasının belirsizliklere yol açtığını ve yabancı yatırımcılara sınırsız bir şekilde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinme olanağı tanıdığını, bu durumun ise Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının başlangıcı ile 2’inci ve 5’inci maddelerine aykırı olduğuna hükmederek, söz konusu düzenlemeyi iptal etmiştir.  

Yasama organı tarafından altı aylık süreç içinde, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının hukuksal gerekçeleri de dikkate alınarak, yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimlerine devam etme imkânı sağlayacak bir düzenleme yapacağı kanaatindeyiz.  

15- TAPU KANUNU’NDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN TASARISI  

Yukarıda yer verilen Tapu Kanunu’nun 35. maddesi hakkında hazırlanan taslak metin ve gerekçeler aşağıdaki gibidir:  

TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN TASARISI  

MADDE 1- 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesinin yedinci ve sekizinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

“Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur. Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilir. 

Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.” 

MADDE 2- 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. 

“GEÇİCİ MADDE 3- İlgili kurum ve kuruluşlar, bu Kanunun 35 inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanların yüzölçümlerini ve valilikler bu fıkrada belirtilen ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümlerini bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren en geç üç ay içinde komisyona bildirilir. 

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hakların miktarı tespit edilinceye kadar geçecek süre içinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler bu Kanunun 35 inci maddesi hükümlerine göre taşınmaz ve sınırlı ayni hakları edinebilirler.” 

MADDE 3- Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer. 

MADDE 4- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 

GENEL GEREKÇE 

22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesinde 29/12/2005 tarihli ve 5444 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile yapılan değişiklik hakkında Anayasa Mahkemesince verilen 11/4/2007 tarihli ve E. 2006/35, K. 2007/48 sayılı Kararla ve Kararda belirtilen gerekçelerle; bu maddenin birinci fıkrasının son cümlesinde yer alan “Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.” hükmü ile yedinci fıkrasında yer alan “ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite” ibaresinin iptaline karar verilmiştir. 

Anayasa Mahkemesinin bu Kararının Tapu Kanununun 35 inci maddesinin yedinci fıkrasında yer alan ve yukarıda belirtilen ibarenin iptaline ilişkin gerekçesinde; illerin coğrafi ve stratejik olduğu kadar yerleşim alanları ve konumları itibarıyla da birbirinden farklılıklar gösterdiği, kimi illerin yerleşim alanlarının tamamının veya birçok büyük ilçesinin tamamının maddede öngörülen binde beşlik sınırın altında kalabildiği, buna karşılık, il yüzölçümlerinin, ilin ormanları, dağları ve meraları gibi yerleşim alanları dışındaki kısımlarını da kapsadığı, iller için geçerli koşulların ilçeler ve beldeler için de geçerli olmadığından söz edilemeyeceği, bu durumda Bakanlar Kuruluna bırakılan düzenleme yetkisinin Anayasal sınırlar da gözetilerek çerçevesinin belirlenmediği belirtilerek, 35 inci maddenin yedinci fıkrasında yer alan söz konusu ibare iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesinin söz konusu Kararında belirtilen gerekçeler de dikkate alınarak hazırlanan bu Tasarı ile; 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesinin yedinci fıkrası yeniden düzenlenmiştir.

Ayrıca; özel güvenlik bölgesiyle ilgili çalışmalar İçişleri Bakanlığı tarafından yürütüldüğünden, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerlerinin İçişleri Bakanlığınca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilmesi öngörülmüştür.  

MADDE GEREKÇELERİ 

MADDE 1- Madde ile; Anayasa Mahkemesince verilen 11/4/2007 tarihli ve E. 2006/35, K.2007/48 sayılı iptal Kararı doğrultusunda, 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesinin yedinci fıkrası yeniden düzenlenmiştir. Anılan hükümde yapılan düzenleme ile;  

- Anayasa Mahkemesinin; kimi illerin yerleşim alanlarının tamamının veya birçok büyük ilçesinin tamamının maddede öngörülen binde beşlik sınırın altında kalabildiği, buna karşılık, il yüzölçümlerinin, ilin ormanları, dağları ve meraları gibi yerleşim alanları dışındaki kısımlarını da kapsadığı, iller için geçerli koşulların ilçeler ve beldeler için de geçerli olmadığından söz edilemeyeceği, bu durumda Bakanlar Kuruluna bırakılan düzenleme yetkisinin Anayasal sınırlar da gözetilerek çerçevesinin belirlenmediği, yönündeki iptal kararının gereklerinin yerine getirilmesi amacıyla; yabancı uyruklu gerçek kişilerin ilçe ve merkez ilçe bazında, ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilecekleri,  

- Anayasa Mahkemesinin; illerin coğrafi ve stratejik olduğu kadar yerleşim alanları ve konumları itibarıyla da birbirinden farklılıklar gösterdiği, yönündeki tespitinin yerine getirilmesi bakımında ise, ilçe ve merkez ilçenin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, yüzde onluk orandan fazla olmamak kaydıyla, bazı ilçeler açısından yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni haklar edinebilecekleri oranların farklı olarak belirlenebilmesi için Bakanlar Kurulunun yetkili olması, 

- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların oranın zaman içerisinde değiştirilmesinin gerekmesi halinde, bu oranın güncellenerek tespitine esas olmak üzere; valiliklerce, ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişikliklerin takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilmesi,  

öngörülmüştür. 

Ayrıca, madde ile; arşiv, kayıt, yürütme ve sekretarya işlemleri İçişleri Bakanlığınca yürütülen özel güvenlik bölgeleri hakkında istenen bilgi ve belgelerin, bu Bakanlıkça, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilmesine ilişkin düzenleme yapılmıştır. 

MADDE 2- Madde ile; 2644 sayılı Kanuna bir geçici madde eklenmiştir. Düzenleme ile;  

- Kanunun 35 inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanlar tespit edilerek ilgili kurum ve kuruluşlarca; aynı fıkrada belirtilen ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümlerinin tespit edilerek valiliklerce, en geç üç ay içinde komisyona bildirilmesi, 

- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ilçe bazında edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hakların miktarının tespit edilmesine kadar geçecek süre içinde, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Kanunun 35 inci maddesi hükümlerine göre taşınmaz ve sınırlı ayni hakları edinebilmeleri,

öngörülmüştür. 

MADDE 3- Yürürlük maddesidir. 

MADDE 4- Yürütme maddesidir. 

Taslak halindeki bu kanuni düzenleme ile, 2644 sayılı Kanun kapsamında Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri açısından karşılaşılan sorunlara bir çözüm getirilmektedir. Türkiye’de Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kurulan ve 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde faaliyetlerini devam ettiren veya bundan sonra faaliyette bulunmaya başlayacak ve yerel mevzuatımız açısından Türk şirketi olarak kabul edilen yabancı sermaye şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi açısından ise sorunun çözümü için 4875 sayılı Kanun kapsamında bir düzenleme yapılması gerekmektedir.

 

01.05.2008

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.