Fuat Günay
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
fuatgun@gmail.com

Apartman Yönetimlerinin Denetlenmesinde Denetçi Sorunu

Bu makalemizde apartman yönetiminin denetlenmesi, kimlerin denetçi olacağı ve denetçi seçiminde uygulamada ortaya çıkan bir sorunu ele alacağız.

634 Sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU 02.07.1965 Tarih ve 12038 Sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak altı ay sonra yürürlüğe girmiştir. KANUNUN 41.MADDESİ YÖNETİMİN DENETLENMESİ hususunu düzenlemiştir. İlgili madde konuyu : ‘’ Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler’’ Şeklinde ifade etmektedir.

Denetim görevi bir denetçi tarafından yapılabileceği gibi, üç kişilik bir denetim kuruluna da verilebilir. Burada dikkat edilecek husus, denetçinin veya denetim kurulu üyelerinin ‘’Kat maliki’’ olmalarıdır. Yani yönetici gibi dışarıdan birinin denetçi atanması geçersizdir. Denetçi seçimi için pay ve paydaş çoğunluğu gereklidir. Yani denetçi, kat maliklerince hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile seçilir.

634 Sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 41.Maddesinde Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; diyerek denetçinin veya denetim kurulu üyelerinin ‘’Kat maliki‘’ olmalarını şart koymuştur. Yönetim planında denetici seçimi ile ilgili bir hüküm yoksa bu yetkiyi kat malikleri kurulu kullanacak demektir. Ana gayrimenkulün bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun denetici bulundurma zorunluluğu yoktur.

Yönetim planlarında belirtilmişse Kat malikleri kurulu kendi arasından SAYI ve ARSA PAYI çoğunluğu ile seçecekleri denetici veya denetçiler vasıtası ile denetim görevini yerine getirir. Seçimlerde Şayet gerekli çoğunluk bir aday üzerinde anlaşamaz ise mahallin sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Hakim deneticiyi kat malikleri kurulu arasından seçmekle yükümlüdür.

. Gelişen dünya ile şehirleşme olgusu ve hızlı nüfus artışları son yıllarda toplu konut, site, rezidans ve gökdelenlerin sayısının artmasına dolayısı ile birçok kat maliki yada kiracının bir arada yaşamasına olanak vermiştir. Bu durum da ortak çıkarların korunması için site, konut, gökdelenler de yönetim ve denetim kurullarının oluşmasını sağlamıştır. Yasalar (Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu ,Borçlar Kanunu ve diğer ilgili kanunlar)bu kurulların seçim , çalışma usul ve esaslarını belirlemiştir.

Burada şöyle bir sorun karşımıza çıkmaktadır: Aynen Eski TTK daki Anonim Şirketler için getirilmiş bulunan murakıplık müessesesinin olumsuz yanı olan ; ‘’ehil’’ olmayan kişilerin apartman, site, gökdelen vb. denetim görevini üstlendikleri görülmektedir. Bu tür yerlerde yaşayan kat maliki olmayan meslek mensuplarının ise ’Kat maliki olmamaları’ nedeni ile denetçi yada denetim kurullarında görev alamadıkları görülmektedir.

Eski TTK daki (6762 Sayılı Kanun) Anonim Şirketler için getirilmiş bulunan murakıplık müessesesini kısaca hatırlarsak:

Murakıp, yeni adıyla denetçiler, Anonim Şirketlerin, Umumi Heyet (Genel Kurul), İdare Meclisi (Yönetim Kurulu) Murakıp (Denetçi) olmak üzere üç önemli organından birisidir. Murakıbın görevi adı üstünde, Anonim Şirketin iş ve işlemlerini denetlemektir. Murakıp, Denetçi bir kişiden fazla ise kurul oluştururlar. Murakıp bir kişi ise onun Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması, bir kişiden fazla ise yani denetleme kurulu ise yarısından bir fazlasının yine Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşı olması gerekir. (TTK.Md.347) Anonim Şirketlerde Türk Ticaret Kanununun 347.maddesi hükümlerine göre beş kişiden fazla olmamak üzere bir veya daha çok murakıp seçilebilir. Murakıp diğer bir ifadeyle denetçi, Şirkette pay sahibi olan veya pay sahibi olmayanlardan ilk defa bir yıl için kuruluş genel kurulu tarafından, sonra da genel kurul tarafından en fazla üç yıl için seçilebilir. 

Murakıplar, idare meclisi azası olamayacağı gibi, şirketin memuru veya çalışanı da olamazlar. İdare Meclisi Azalarının, usul ve fürundan (altsoy-üstsoy) biriyle eşi ve üçüncü dereceye kadar (bu derece dahil) kan ve sıhri (Kayın) hısımları murakıplığa seçilemezler yanlışlıkla seçilmişseler bile derhal çekilmeye mecburdurlar.(TTK.Md.349) 

Ortak sayısı yirmiyi aşan limited şirketlerde bir veya birden fazla murakıp bulunur. Anonim şirketlerdeki murakıplara ait hükümler limited şirket murakıplarına da tatbik olunur. (TTK. 548)

Ortakların sayısı yirmi ve yirmiden az olan limited şirketlerde idare hak ve vazifesi ortaklara aittir ve bir ortak şirketi denetleme yetkisine sahiptir. (TTK. 548)

Eski TTK’nda murakıplık(denetçi) organının amaca uygun gerçek denetimden uzak olduğu, denetçilerde mesleki eğitim , kalifikasyon, yetkinlik, ehil olma vb. özelliklerin aranmadığı ,denetçi bağımsızlığı hususunun göz ardı edildiği ,denetçi bağımsızlığını mümkün kılan hususları içermediği ve denetçilerin(denetleme kurulu olarak)şirketin iç organı olarak görüldüğü bilinmektedir.

Ancak Yeni Türk Ticaret Kanununda (6102 Sayılı Kanun) murakıplık kaldırılmıştır. Bunun yerine denetime tabi olacak şirketler Bakanlar Kurulunca belirlenerek, bu şirketler bağımsız denetime tabi tutulacaktır (6102 SK-397. madde).

6102 Sayılı Yeni Türk Ticaret Kanunu Madde 400 – (1) (Değişik: 26/6/2012-6335/19 md.) ‘’Denetçi, bağımsız denetim yapmak üzere, 1/6/1989 tarihli ve 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununa göre ruhsat almış yeminli mali müşavir veya serbest muhasebeci mali müşavir unvanını taşıyan ve Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumunca yetkilendirilen kişiler ve/veya ortakları bu kişilerden oluşan sermaye şirketi olabilir’’ diyerek denetçi olmayı belirli şartlara bağlamıştır.

YTTK da şirketlerin denetimi için, denetim işini yapacak kişi ve kurumlar için aranan: 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununa göre ruhsat almış yeminli mali müşavir veya serbest muhasebeci mali müşavir unvanını taşıyan ve Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumunca yetkilendirilen kişiler ve/veya ortakları bu kişilerden oluşan sermaye şirketi olma şartı 634 Sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 41.Maddesinde paralel bir düzenleme yapılmadığı için eski TTK daki murakıplık müessesesinin olumsuz yönlerini kısaca ehil olmayan kişilerin apartman, site, gökdelen, rezidans vb. denetim görevini üstlendikleri, meslek mensuplarının ise ’Kat maliki olmamaları’ nedeni ile denetçi yada denetim kurullarında görev alamamaları sonucunu doğurmaktadır.

Bu nedenle 634 sayılı yasada yapılacak düzenleme ile meslek mensubu kişilerden malik olma koşulu aranmamalı ancak sorumluluk açısından gerekli düzenleme de yapılmalıdır. Tabi ki İsteğe bağlı olarak meslek mensubu veya denetim şirketinden denetim hizmet almak her hal ve şartta mümkündür.

19.08.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.