Fırat İnsel
Vergi Müfettişi
firat_insel88@hotmail.com

Taşınmaz Satış Kazancı İstisnasının Kaldırılması Sorunsalının Sepilenmesi

- 15 Temmuz 2023’ten Sonra Edinilen Taşınmazlar İçin İse Tamamen Kaldırılmış,

- 15 Temmuz 2023’ten Önce Aktifte Yer Alan Taşınmazlar İçin %50’den %25’e Düşürülmüştür.

7456 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler öncesinde, KVK’nun 5/1-e maddesi uyarınca kurumların aktifinde yer alan ve en az iki tam yıl süreyle elde bulundurulan taşınmazların satışından elde edilen kazançların %50’si kurumlar vergisinden istisna idi. 7456 sayılı Kanunun 19/b maddesi ile KVK’nun 5/1-e maddesinde yapılan değişiklikle söz konusu istisna tamamen kaldırılmıştır.

Ancak, 7456 sayılı Kanunun 22 nci maddesi ile KVK’na eklenen Geçici 16 ncı madde ile Kanunun yürürlük tarihi olan 15 Temmuz 2023’ten önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların satışında, iki yıllık elde tutma süresi ve ilgili diğer şartların sağlanması koşuluyla, söz konusu kazanç istisnasının %25 olarak uygulanmasına devam edeceği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, 7456 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 15 Temmuz 2023 öncesinde edinilmiş taşınmazlar için taşınmaz satış kazancı kurumlar vergisi istisnası %25 olarak devam etmekte olup, bu tarihten sonra elde edilen taşınmazların satışında kurumlar vergisi istisnası tamamen kaldırılmıştır.

 Kurumların İki Yıldan Uzun Süre Aktifte Bulundurdukları Taşınmazların Satışında Uygulanan KDV İstisnası (KDVK Md-17/4-r);

- 15 Temmuz 2023’ten Sonra Elde Edilen Taşınmazlar İçin Kaldırılmıştır.

- 15 Temmuz 2023’ten Önce Aktifte Yer Alan Taşınmazların Satışında Uygulanmaya Devam Edecektir.

7456 sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde yapılan değişiklikle, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle yer alan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerdeki KDV istisnası kaldırılmıştır.

Ancak, 7456 sayılı Kanunun 8 inci maddesi ile KDV Kanunu’na eklenen Geçici 43 üncü madde ile, 15 Temmuz 2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerdeki KDV istisnası devam ettirilmek suretiyle kazanılmış hakların korunması sağlanmıştır.

Buna göre, 7456 sayılı Kanunun yayımı tarihi olan 15 Temmuz 2023’ten önce aktifte yer alan taşınmazlar için söz konusu KDV istisnası devam etmekte olup, bu tarihten sonra elde edilen taşınmazların satışında ise KDV istisnası tamamen kaldırılmıştır. Özet olarak; - 15 Temmuz 2023 itibarıyla kurumların aktifinde bulunan taşınmazlar için, iki yıldan uzun süre elde tutulma ve diğer şartların sağlanmış olması kaydıyla, satış kazancındaki kurumlar vergisi istisnası %50’den %25’e düşürülmüş olmakla birlikte devam etmekte ve KDV istisnası da devam etmektedir.

- 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra elde edilen taşınmazlar için hem kurumlar vergisi istisnası hem de KDV istisnası tamamen kaldırılmış bulunmaktadır.

Taşınmazlarda vergisiz kısmi bölünmenin kaldırılması, taşınmaz satış kazancındaki kurumlar vergisi ve KDV istisnalarının kaldırılması, bununla paralel olarak kurumların Gayrimenkul Yatırım Fonlarından elde edecekleri kazançlardaki istisnaların da kaldırılmasıyla, taşınmazlardaki vergisiz alanların daraltıldığı bir döneme girilmiştir. Diğer taraftan gerçek kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlar ve Gayrimenkul Yatırım Fon Payları için vergi avantajları devam etmektedir. Bu nedenle, özellikle bir ticari faaliyete veya kira getirisine konu olmayan gayrimenkullerin doğrudan gerçek kişiler veya gerçek kişilerin paylarına sahip oldukları Gayrimenkul Yatırım Fonlarının mülkiyetinde tutulması veya tek varlığı bir taşınmaz veya taşınmazlar grubu olan şirket bünyesinde tutulması önerilmektedir.

Kısacası Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesine uyarınca, kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazancın %50’lik kısmı belirli şartlarla kurumlar vergisinden istisna idi. 7456 sayılı Kanun ile bu istisna kaldırılmıştır. Bununla birlikte, Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen geçici 6 ncı madde ile 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesinin değiştirilmeden önceki hükümlerinin geçerli olması sağlamıştır, ancak istisna oranı %50 değil %25 olarak belirlenmiştir. Sonuç olarak, kurumların 15/7/2023 tarihinden itibaren aktiflerine alacakları taşınmazları satmaları halinde satış kazancına KVK’nun 5/1-e maddesine göre kurumlar vergisi istisnası uygulanması mümkün olmayacaktır. 15/7/2023 tarihinden önce aktiflerinde yer alan taşınmazları en az iki tam yıl süreyle elde tuttuktan sonra satmaları halinde KVK’nun 5/1-e maddesinde yer alan şartları taşıması kaydıyla satış kazancının %25’i kurumlar vergisinden istisna olacaktır.

KDV Kanununun 17/4-r maddesi uyarınca, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisna idi. 7456 sayılı Kanun ile bu istisna kaldırılmıştır. Bununla birlikte, KDV Kanununa eklenen Geçici 43 üncü madde ile 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların satışında KDV Kanununun 17/4-r maddesinin değiştirilmeden önceki hükümlerinin uygulanması sağlanmıştır, yani maddede aranan şartlar mevcut ise bu taşınmazların en az iki tam yıl süreyle elde tutulduktan sonra satışında KDV istisnası uygulanacaktır. 

KDV Kanununun yine 17/4-r maddesinde düzenleniş olan bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmazlarını (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine devir ve teslimleri ile bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin finansal kiralama ve finansman şirketlerince devir ve teslimine tanınmış olan KDV istisnası aynen varlığını korumaya devam etmektedir.

Taşınmaz alım satım ve kiralama işleri ile sürekli olarak uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların elden çıkarılması halinde hem kurumlar vergisi hem de katma değer vergisi istisnasından yararlanmaları 7456 sayılı kanundan önce de sonra da mümkün değildir.

Taşınmaz alım-satımında %4 gibi yüksek oranda tapu harcı ödeniyor olması, satıcının durumuna göre yüksek miktarlarda gelir ya da kurumlar vergisi çıkabiliyor olması gibi nedenlere rağmen 7456 sayılı kanundan önce var olan istisnalar, taşınmazların kurum aktifine kaydedilmesini yine de cazip hale getirebiliyordu. Ancak şu sebeplerle yeterli değillerdi.

Bildiğiniz üzere, taşınmazlar yasal defterlere maliyet bedelleri üzerinden kaydedilirler. Bu bedel üzerinden de takip edilirler. Ülkemizde çok yüksek enflasyon var malum. Enflasyonun bu kadar yüksek olmadığı yıllarda bile taşınmaz değerlerindeki inanılmaz artış, elden çıkarılmaları halinde çok yüksek fiktif karların ortaya çıkmasına neden oluyordu. Enflasyon muhasebesi uygulanacak diye yeniden değerleme müessesi kaldırılmıştı. (2004 yılında) O yıldan sonra enflasyon düşük çıktığı için enflasyon muhasebesi uygulayamadık, yeniden değerleme de kaldırılmıştı.

Yeniden değerlemeyi geçici maddelerle kimi vergili kimi vergisiz 2021-2022 yıllarında uyguladık. Fakat hiçbir düzenleme taşınmazların defter üzerindeki değerini rayiç değere yani piyasa değerine taşıyamadı.

Bu gidişle önümüzdeki yıl uygulayacağımız enflasyon muhasebesi ile de bu durum devam edecek gibi duruyor. Yani taşınmazların piyasa değerlerinde korkunç bir değer artışı var. Ama yasal defter üzerinde ne yapsanız maliyet bedelini hakkaniyetli bir şekilde güncelleyemiyorsunuz. Dolayısıyla bu durumda çok yüksek miktarlarda fiktif karlar ve çok yüksek vergiler ortaya çıkıyor. 

Bu istisnanın uygulanabilmesi için, satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve sermayeye ilave dışında çekilmemesi gerekir. Satış bedelinin ise, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

07.06.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.