Fırat İnsel
Vergi Müfettişi
firat_insel88@hotmail.com

Kentsel Dönüşümde Vergi Kolaylıkları

ÖZ           

Kentsel dönüşüm, bir taraftan bireylerin yaşamları için daha güvenilir bir ortam oluşturmakta diğer taraftan da bireylere daha geniş bir sosyal yaşam alanı sunmaktadır. Bu çerçevede kentsel dönüşümü gerçekleştirmek için Türkiye’de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Devlet kentsel dönüşüm sürecine işlerlik kazandırmak için bu Kanun aracılığı ile vergi, harç vb. yükümlülüklere ilişkin istisnalar getirmiştir.

Makalemizde, ülkemizde oldukça popülerleşen ve hız kazanan "Kentsel Dönüşüm" müessesesinin arkasında yer alan başta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yapılan vergi düzenlemeleri ve teşvikleri incelenmiş, mülk sahiplerinin vergisel hakları ve yararlanabilecekleri mali avantajlar açıklanmıştır.           

1-Kentsel Dönüşüm Kavramı Ve Tanımlar

Kentsel dönüşüm, toplumu oluşturan bireylere rahat bir yaşama alanı sağlamak ve onlara sağlıklı bir çevre sunmak adına devletin öncülüğünde yapılan faaliyetler bütünü olarak bilinmektedir. Bu dönüşüm, bireylerin sosyal haklarını tamamlayıcı ve sosyal devletin oluşumuna katkı sağlayıcı bir kavram olarak nitelendirilmektedir. Ancak kentsel dönüşümün uygulama alanı, çok geniş bir görünüm ortaya koymaktadır. Özellikle afet riskli alanlar ve yapılar ile yeni yerleşim yeri olarak tanımlanabilecek rezerv yapı alanları, son yıllarda gündem konusu olmuştur. Bunun en önemli nedenlerinden birisi, Türkiye’nin deprem bölgesi içerisinde olmasıdır. Bundan dolayı öncelikle can ve mal güvenliği göz önünde bulundurularak aynı zamanda sağlıklı bir çevrenin garantisi olan kentsel dönüşümü de gerçekleştirmek maksadıyla 16. 05. 2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun hayata geçirilmiştir.

Kentsel dönüşümü sadece konut yenilemek biçiminde değerlendirmek yanıltıcı olabilir. Bu dönüşüm, sadece yıkım, inşaat gibi çok spesifik anlayışa sığamayacak kadar kıymetli bir olguyu ifade etmektedir. Bununla birlikte kentsel dönüşüm, ortak ihtiyaçlar temelinde halkı bütünleştirebilecek ve bunu gerçekleştirirken aynı zamanda sosyal ve ekonomik kalkınma programlarını dikkate alabilecek bir dinamizme de sahiptir. Kentsel dönüşüm aynı zamanda, bir şehrin yeniden inşa edilmesi, yeni yaşam alanlarının oluşturulması anlamına da gelmektedir. Dolayısıyla bu dönüşüm vasıtasıyla çağdaş bir şehirleşme olgusundan söz etmek mümkün olabilecektir.

 Riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarıdır.

Riskli yapılar, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılardır.

Rezerv Yapı Alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlardır.

2-6306 Sayılı Kanun’un ve Bu Kanun’a İlişkin Uygulama Yönetmeliği’nin Vergisel Yükümlülükler Kapsamında Ele Alınması

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası, dönüşüm kapsamındaki vergisel yükümlülüğe ilişkin fiilerin işlem, sözleşme, devir, tescil ve uygulamalardan meydana geldiğini göstermektedir. Yine ilgili Kanun’un aynı maddesinin aynı fıkrasında, dönüşüm kapsamındaki vergi, harç ve diğer konulardaki istisnalar tek tek sıralanmaktadır.

Bu istisnalar sırasıyla;

-Noter harcı istisnası,

-Tapu ve kadastro harcı istisnası,

-Belediyelerce alınan harçlara ilişkin istisna,

-Damga vergisi istisnası,

-Veraset ve intikal vergisi istisnası,

-Kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların BSMV5’den

arındırılmasına yönelik istisna,

-Döner sermaye ücreti altında alınan bütün ücretlerlerle alakalı istisna

biçimindedir.

6306 sayılı Kanun’a ilişkin Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinin 9. fıkrasının a ve ç bentleri, dönüşüm kapsamında vergi, harç ve ücretlere ilişkin istisnaların kimlere yönelik olduğunu ve kapsamını net bir biçimde ortaya koymaktadır.

Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinin 9. fıkrasının a ve ç bendi birlikte değerlendirildiğinde, bu bendler, ilgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;

-Dönüşüm öncesi ve sonrası ilk satış, devir, tescil, ipotek tesisi için vergi, resim, harç için istisnalarının uygulanacağı ortaya koymaktadır. İlgili Yönetmelik’in 16. maddesinin 9. fıkrasının (d) bendinde istisna kapsamındaki harç, vergi ve ücretler, 6306 sayılı Kanun kapsamında sıralanmıştır. Vergi ve harçlar ile alakalı istisnalar, ilgili Kanun ve bu Kanun’a ilişkin yürürlüğe konulmuş olan Uygulama Yönetmeliği’nde açık bir şekilde belirtilmiştir.   6306 Sayılı Kanuna Göre

“ (9) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. (Dipnotda belirtildiği üzere bilahare yeniden düzenlenmiştir.)

(10) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır. “

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğine Göre

“Madde 16/9 ; a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelercealınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

b) Uygulama alanında gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

ç)İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemi,

Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.”

6306 sayılı Kanun gereğince Bakanlıkça ödenen aylık kira yardımları ile müteahhitler tarafından kat karşılığı binası yıkılan arsa sahiplerine binası yapılana kadar müteahhitler tarafından ödenen kiralar gayrimenkul sermaye iradı olup olmadığı tartışma konusu olmuştur.

Bu konudaki vergi idaresinin görüşü aşağıdaki gibi olmuştur.

Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, müteahhit firma tarafından yıkılan gayrimenkulünüz için tarafınıza ödenen ve aylık kira yardımı olarak belirtilen bedel, kiralama işlemine dayanmamakta olup, yardım niteliğindeki bu ödemelerin, Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesi kapsamında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır. (İst.VDB.07.10.2016 gün ve 62030549-120[70-2016/377]-158154 sayılı özelge).

3-Katma Değer Vergisi Yönünden Kentsel Dönüşüm

30.01.2021 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan “3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı” ile, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının eki (I) sayılı listenin 13. sırasına yeni ibare eklenerek, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerine yönelik katma değer vergisi (KDV) oranı, 30.01.2021 tarihi itibariyle geçerli olmak üzere %1 olarak belirlenmiştir.

Sözü edilen Karar’da yer alan düzenlemelerin detayı aşağıdaki gibidir.   

Kentsel Dönüşüm Projeleri Kapsamındaki İnşaat Taahhüt İşlerinde Uygulanacak KDV Oranı

İşbu Duyuru konusu Karar ile birlikte, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında taşınmaz sahiplerinin mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yaptıracakları konutlara yönelik inşaat taahhüt işlerindeki KDV oranı %1’e indirilmiş olup, uygulamaya ilişkin önem arz eden hususlar aşağıdaki gibidir:

•          Söz konusu uygulama yalnızca konut projeleri için geçerlidir. Dolayısıyla, ticari alan projelerine yönelik inşaat taahhüt işlerinde genel oran geçerli olacaktır.

•          Uygulama için kapsama giren konutların ya da bağımsız bölümlerin alanının 150 m2’den küçük olması şartı aranmayacaktır.

•          Kat karşılığı inşaat projeleri Karar kapsamında değildir. Zira, arsa sahibine arsasına karşılık müteahhit tarafından bağımsız bölüm verilmesi işlemi trampa niteliğinde olup, arsa sahibine taahhüt kapsamında verilen bir inşaat hizmeti söz konusu değildir. Bu işlemde arsa sahibine verilen bağımsız bölümün niteliğine göre geçerli oranda KDV hesaplanacaktır. Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden arsa sahiplerine verilen bağımsız bölümler için, Duyurumuzun aşağıda yer alan 2. maddesindeki oranların uygulanmasına devam olunacaktır.

•          Bir buçuk kata kadar olma şartına bağımsız bölümler yönünden değil, toplam inşaat alanı yönünden bakılacaktır. Ayrıca, yeni inşaat alanının mevcut inşaat alanının bir buçuk katını aşması durumunda;

o          Bir buçuk katına kadar olan kısım için %1 oranında,

o          Bunu aşan kısım için ise genel oranda

KDV uygulanacaktır.

Kentsel Dönüşüm Projeleri Kapsamındaki Taşınmaz Teslimlerinde Geçerli KDV Oranları

İşbu Duyuru konusu Karar ile, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerine yönelik KDV oranı belirlenmiş olmakla birlikte, konunun önemine binaen sözü edilen Kanun kapsamındaki projeler dahilinde yapılan taşınmazların teslimlerinde uygulanan KDV oranları da özetle açıklanacaktır.

Söz konusu taşınmazların tesliminde uygulanacak KDV oranı 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesinin 6. fıkrasında belirlenmiş olup, buna göre;

•          6306 sayılı Kanun kapsamındaki projeler dahilinde yapılan inşaatın bitiminde 150 m²'’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın%1 oranında KDV uygulanmaktadır.

•          Anılan Kanun kapsamındaki projeler dahilinde net alanı 150 m² ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların tesliminde ise genel oranda KDV hesaplanmaktadır.

Söz Konusu Projeler Kapsamında İnşaat Taahhüt İşi Yapanların KDV İadesi Hakkı

İşbu Duyuru konusu Karar ile yapılan indirimli oran düzenlemesi nedeniyle inşaat taahhüt hizmetini veren mükellefler için, indirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklendikleri ve indirim yoluyla gideremedikleri katma değer vergisi tutarının Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen tutarı (2021 yılı için 18.900 TL’yi) aşan kısmının iadesi, ilgili şartların sağlanması kaydıyla mümkün bulunmaktadır.

Yapılan bu KDV oranı indirimi ile; kentsel dönüşüm alanları içindeki taşınmaz maliklerine yapılacak yeni konutlar için maliyetlerde %17’lik bir teşvik sağlanmıştır.

Yine bu düzenleme kapsamındaki konutların inşaat taahhüt işleri için müteahhit tarafından 30.01.2021 tarihinden itibaren düzenlenecek faturalarda %1 KDV hesaplanacağından müteahhitlere, Kanun’un 29/2’inci maddesi gereği genel hükümler çerçevesinde (Cumhurbaşkanı Kararı’nda indirimli orandan KDV iade alınamaz hükmü olmadığından)  indirimli orandan KDV iade hakkı doğacaktır.

4-Sonuç

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve bu Kanun’a yönelik Uygulama Yönetmeliği, bilhassa risk taşıyan yapı ve alanların yerine sağlam ve güvenilir yapıların meydana getirilmesinin önünü açmıştır. Bu bağlamda ilgili mevzuat, riskli yapı ve alanların meydana getirebileceği riski azaltarak can ve mal kaybını önlemeyi, rezerv yapı alanı olarak tanımlanan yeni yerleşim alanlarının oluşturulmasını amaçlamaktadır. Bu mevzuatın yürürlüğe girmesiyle birlikte, bireylerin ve dolayısıyla toplumun refahında iyileşmelerin meydana geldiğini veya gelebileceğini söylemek mümkün olacaktır.

6306 sayılı Kanun incelendiğinde, kanun yapıcının afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi konusunda gerçekten özverili davrandığı anlaşılmaktadır. İlgili mevzuatın özellikle riskli yapı ve alanlar ile rezerv yapı alanlarına ilişkin devir, satış vb. gibi işlemleri vergi, resim ve harçlardan arındırmış olması, kanun yapıcının bu konudaki fedakârlığını açıkça ortaya koymaktadır. İlgili kanun ve yönetmelikte muğlak alanlar olsa da özelgeler ile bu durumlar daha da açık hal almaya başlamıştır.

Kaynakça

-6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

-17.11.1986 tarih ve 19284 sayılı Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında

Yönetmelik

-193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

-488 sayılı Damga Vergisi Kanunu

-492 sayılı Harçlar Kanunu

-1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu

16.02.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.