Ferah Köten
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ferahkoten@gmail.com

Şirketlerin Yeniden Değerleme Uygulaması İçin Son Gün 30 Eylül 2018

1.Yeniden Değerlemede Kapsam

Kanunda  finansal şirketler ve Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilenler hariç tutulmak üzere, Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri 25 Mayıs 2018 tarihi itibarıyla aktiflerine kayıtlı bulunan sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar dışındaki taşınmazlarını 30 Eylül 2018 tarihine kadar değerleme yapabileceği belirtilmiştir.

1.1.Yeniden Değerleme Yapabilecek Mükellefler Kimlerdir?

Taşınmazların yeniden değerlemesi uygulamasından faydalanabilecek mükellefler, tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan:

-Kollektif,

-Adi Komandit,

-Adi Şirketler,

-Ferdi işletme sahibi gelir vergisine tabi mükellefler,

-Kurumlar Vergisine tabi mükellefler.

Yukarıda sayılan mükelleflerin yeniden değerleme yapması zorunlu değildir. Ayrıca, yukarıda sayılan mükellefler isterlerse 25 Mayıs 2018 tarihi itibariyle yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazların tamamı veya bir kısmı için bu uygulamadan 30 Eylül 2018 tarihine kadar yararlanabilirler.

1.2. Yeniden Değerleme Yapamayacak Mükellefler Kimlerdir ?

Taşınmazların yeniden değerlenmesi uygulamasında faydalanamayacak olan mükellefler Tebliğde tek tek sayılmıştır. Buna göre uygulamadan faydalanamayacaklar aşağıdaki gibidir.

-Dar mükellefiyet esasına göre vergilendirilen mükellefler,

-İşletme hesabı ( zirai işletme hesabı dahil ) esasına göre defter tutan mükellefler,

-Serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,

-Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler,

-Sigorta ve reasürans şirketleri,

-Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları,

-Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,

-Vergi Usul Kanununun 215. maddesi uyarınca kendilerine, kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler.

1.3. Yeniden Değerlemeye Tabi İktisadi Kıymetler Hangileridir?

Yeniden değerlemeye tabi iktisadi kıymetler 5721 Sayılı Türk Medeni Kanununun[1] 704. maddesinde “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Türk Medeni Kanununa göre taşınmazlar aşağıdaki gibidir.

 

- Arazi,

-Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler, bu kapsamda yeniden değerlemeye tabi tutulamayacağı ayrıca Tebliğde belirtilmiştir. Ancak kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri taşınmazlar emtia niteliğinde bulunmadığından, yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği konusuna açıklık getirilmiştir.

Ayrıca Yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların, 213 sayılı Kanun uygulamasında amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla müessese hükümlerinden faydalanmak isteyen mükellefler boş ara arsalar için de yeniden değerleme hükümlerinden faydalanabilecektir.

2.Yeniden Değerleme Uygulaması

2.1.Yeniden Değerlemeye Esas Değer Nasıl Hesaplanacak?

Yeniden değerleme, öncelikle taşınmazların ve varsa bu taşınmazlara ait amortismanların V.U.K.’ da yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve yasal defter kayıtlarında 25 Mayıs 2018 tarihi itibariyle yer alan değerler üzerinden yapılacaktır.

Ayrıca yeniden değerleme kapsamına aşağıdaki gider ve kalemler de dahil edilmiştir.

-V.U.K. 272. maddesi uyarınca maliyet bedeline intikal ettirilen giderler,

-163[2] ve 334[3] Sıra Nolu V.U.K. Genel Tebliğleri uyarınca maliyet bedeline dahil edilen kredi faizleri ve kur farkları.

2.2.Yeniden Değerleme Oranı Nasıl Belirlenecek ?

2.2.1. Enflasyon düzeltmesi yapılmış ve 31.12.2004 Tarihinden Önce iktisap edilen taşınmazlar ile bunların amortismanlarının düzeltilmesinde dikkate alınacak yeniden değerleme oranı

Yapılacak yeniden değerleme işleminde, yeniden değerleme oranı olarak, 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesine göre enflasyon düzeltmesine tabi tutulan;

31.12.2004 tarihli bilançoda yer alan taşınmazlar ve bunların amortismanları için, 25 Mayıs 2018 tarihinden bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değerinin, söz konusu bilançonun ait olduğu tarihi takip eden aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oranın, kullanılması gerekmektedir.

Hesap dönemi takvim yılı olan mükellefler için son olarak 2004 takvim yılı itibarıyla enflasyon düzeltmesi yapılmıştır. Bu durumda, hesap dönemi takvim yılı olan mükellefler için 31 Aralık 2004 tarihli bilançolarında yer alan taşınmazlar ve bunların amortismanlarının düzeltilmesinde dikkate alınacak yeniden değerleme oranı hesaplaması aşağıdaki gibi yapılacaktır.

 

Maliye Bakanlığınca özel hesap dönemi tayin edilen mükellefler açısından ilgili tarihlerin esas alınması suretiyle yeniden değerleme oranı hesaplanacaktır.

2.2.2.Enflasyon düzeltmesi yapılmış ve 31.12.2004 Tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlar ve bunların amortismanlarının düzeltilmesinde dikkate alınacak yeniden değerleme oranı

 Enflasyon düzeltmesi yapılan son bilanço tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlar ve bunların amortismanları için, 25 Mayıs 2018 tarihinden bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değerinin, taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oranın

25 Mayıs 2018 tarihinden bir önceki ay olan Nisan ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerinin (341,88), taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan katsayı olacaktır. Bu madde kapsamında yapılacak değerleme işleminde kullanılacak yeniden değerleme oranlarının hesabında dikkate alınacak Yİ-ÜFE endeks değerleri bu Tebliğ ekli listesinde ayrıca yer almaktadır.

 

2.2.3. G.V.K. 81 inci maddesinde sayılan devir ve tür değiştirme halleri ile K.V.K.’ na göre yapılan devir ve bölünme hallerinde, devrolunan veya bölünen işletmeler/şirketler tarafından iktisap edilen taşınmazlar için dikkate alınacak yeniden değerleme oranı

Devralanlar tarafından yeniden değerlenmesinde kullanılacak yeniden değerleme oranının hesabında söz konusu taşınmazların devir eden, tür değiştiren veya bölünen işletme/şirket tarafından iktisap edildiği tarihin esas alınması gerekmektedir.

2.2.4. Finansal kiralama yoluyla iktisap edilen ve mülkiyeti devredilmiş olan taşınmazlara ait yeniden değerleme oranı

İktisap tarihi olarak, kiracının kullanma hakkını aktifleştirdiği tarih esas alınacaktır. Mülkiyet hakkı devredilmemiş olan taşınmazları kullanma hakları nedeniyle bu yeniden değerleme uygulamasından faydalanılabilmesi mümkün bulunmamaktadır.

2.2.5. V.U.K. 272 nci maddesi uyarınca taşınmazların maliyet bedeline eklenen giderler ile 163 ve 334 Sıra No.lu V.U.K. Genel Tebliğleri uyarınca maliyet bedeline dâhil edilen kredi faizleri ve kur farkları için uygulanacak yeniden değerleme oranı

Maliyet bedeline eklenen giderler ile kredi faizleri ve kur farkları için öncelikle parçalı yeniden değerleme yapılacaktır. Devamında taşınmazın yeniden değerleme sonrası değeri bulunacaktır. Buna göre, taşınmazların 25 Mayıs 2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan maliyet bedeline dâhil edilen her bir maliyet unsurunun yeniden değerleme oranı aşağıdaki gibi belirlenecektir.

 

Söz konusu taşınmazlara ait amortismanların yeniden değerlenmesinde ise yeniden değerlemeye esas alınan toplam amortisman rakamı içerisinde yer alan her bir maliyet unsuruna tekabül eden amortisman tutarı için ilgili maliyet unsurunun düzeltilmesinde kullanılan oran dikkate alınarak yeniden değerleme yapılacaktır.

2.2.6. En son enflasyon düzeltmesi yapılan bilanço tarihinden sonra inşa edilerek aktifleştirilen binaların yeniden değerlemeye tabi tutulmasında, mükelleflerce bina maliyet bedeline dâhil edilen arsa payı bedeli ile diğer maliyet unsurlarında yeniden değerleme oranı

31 Aralık 2004 tarihinden sonra inşa edilerek aktifleştirilen binaların yeniden değerlemeye tabi tutulmasında, mükelleflerce bina maliyet bedeline dâhil edilen arsa payı bedeli ile diğer maliyet unsurlarında ayrıştırılmak sureti ile yeniden değerleme sonrası tutar hesaplanır.

Buna göre, bu binaların yeniden değerleme sonrası değerlerinin hesaplanması aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

 

Ayrıca diğer maliyet unsurları için binanın aktifleştirildiği tarihe göre bulunacak yeniden değerleme oranı dikkate alınacaktır. Bu binaların amortismanında kullanılacak yeniden değerleme oranı ise, binanın aktifleştirildiği tarihe göre bulunacaktır. Söz konusu binaların aktifleştirilmesinden sonra 213 sayılı Kanunun 272 nci maddesi uyarınca bina maliyet bedeline eklenen giderler ile 163 ve 334 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğleri uyarınca maliyet bedeline dâhil edilen kredi faizleri ve kur farkları için ise sekizinci fıkrada belirtilen şekilde yeniden değerleme sonrası tutarların hesaplanacaktır.

2.3.Yeniden Değerleme Hesaplamaları Nasıl Yapılacak?

Uygulama kapsama giren taşınmazların ve varsa bunlara ait amortismanların, V.U.K.’ ta yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve 25 Mayıs 2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerlerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yapılan yeniden değerlemesi yapılmaktadır. Bu işlem sonucunda bilançonun aktifi, pasifinden daha yüksek bir değere ulaşacaktır.

Yeniden değerleme sonucunda ortaya çıkan değer artışını hesaplamada Kanun net değer artışı usulünü benimsemiş olup; net değer artışının hesaplanabilmesi için yeniden değerlemeye esas alınan ve 25 Mayıs 2018 tarihi itibarıyla, yasal defter kayıtlarında yer alan yeniden değerlemeden önceki ve bu değerlerin yeniden değerlemeye tabi tutulmasıyla ulaşılan tutarlar dikkate alınarak hesaplanan net bilanço aktif değerlerinin tespiti gerekmektedir.

 

Ayrıca, amortismanların yeniden değerlenmiş tutarlarının belirlenmesinde, amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılması gerekmektedir.

 

Bu şekilde hesaplanarak bulunan değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına aktarılacaktır.

Amortismana tabi olan taşınmazların yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortisman ayrılmaya devam edilecektir.

2.3.Yeniden Değerlemenin Vergilendirilmesi Nasıl Olacak?

Yeniden değerleme neticesinde pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %5 oranında vergi hesaplanması gerekmektedir.

Hesaplanan vergi yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilir ve aynı süre içerisinde ödenmesi gerekmektedir.

Söz konusu beyanname gelir ve kurumlar vergisi beyannamelerini elektronik ortamda vermek zorunda olan mükellefler tarafından 340[4] Sıra Nolu V.U.K. Genel Tebliği ile 346[5] Sıra Nolu V.U.K. Genel Tebliğinde belirtilen usul ve esaslar doğrultusunda elektronik ortamda ilgili vergi dairesine verilmesi gerekmektedir.

Bu zorunluluğa tabi olmayan mükellefler ise örneği bu Tebliğ ekinde yer alan beyanname kullanılmak suretiyle kağıt ortamında ilgili vergi dairesine verilecektir.

Bu vergi; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmeyecektir. Ayrıca gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak da dikkate alınma imkanı yoktur.

Değer artışı üzerinden %5 oranında hesaplanan verginin zamanında beyan edilmemesi veya tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde yeniden değerleme hakkından yararlanılamayacaktır.

3.Yeniden Değerleme Sonrası Yapılacak İşlemler

3.1. Pasifte Özel Bir Fon Hesabına Aktarım Ve Söz Konusu Fon Hesabının Akıbeti Ne Olacak?

Yeniden değerleme neticesinde hesaplanarak bulunan değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına aktarılacaktır.

Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, mükellefler tarafından istenildiğinde sermayeye ilave edilmesi mümkündür. Ancak söz konusu fonun sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulacaktır. Şirketin tasfiyesi halinde de bu kapsamda işlem tesis edilecektir.

G.V.K. 81 inci maddesinde sayılan devir ve tür değiştirme halleri ile K.V.K.’ ya göre yapılan devir ve bölünme hallerinde, fon hesabında yer alan tutarlar işletmeden çekilmiş veya başka bir hesaba nakledilmiş sayılmayacaktır.

3.2. Yeniden Değerlemeye Tabi Tutulan Taşınmazların Elden Çıkarılması Durumunda Ne Olacak?

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların satılması veya herhangi bir şekilde elden çıkarılması halinde, pasifte özel fon hesabında gösterilen değer artışı tutarları, satış kazancına dâhil edilmeyecek, fon hesabı kayıtlarda kalmaya devam edecektir.

3.3. Yeniden Değerleme İşlemi Resmi Kayıtlarında Nasıl Gösterilecek?

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ile bunların hesap şekilleri, envanter defterinin ayrı bir sayfasında müfredatlı olarak gösterilecektir.

İktisadi Kıymetin Cinsi

Aktife Giriş Tarihi

Amortisman Oranı

25/5/2018 Tarihi İtibariyle Aktife Kayıtlı Değer

25/5/2018 Tarihi İtibariyle Birikmiş Amortisman Tutarı ( Ayrılmış Sayılanlar Dahil Edilir )

Yeniden Değerlemeden Önceki Net Bilanço Aktif Değeri

Yeniden Değerleme Oranı

İktisadi Kıymetlerin Yeniden Değerlemeden Sonraki Değeri

Yeniden Değerlemeden Sonraki Net Bilanço Aktif Değeri

Değer Artışı

 

 

4.Sonuç

Ülkenin içinde bulunduğu yüksek enflasyon döneminden dolayı, 2004 yılı ve daha önceki yıllarda V.U.K. mükerrer 298. Maddesi uyarında enflasyon düzeltmesi uygulamasından faydalanılmıştı. Yine benzer şekilde Yİ-ÜFE’ ye göre yeniden değerleme imkanı 7144 Sayılı Kanun ile tanınmıştır.

Bu uygulamadan faydalanan mükelleflerin, bilançolarının aktif değeri artacağı için kredibilitesinin yükseleceği muhakkaktır. Ayrıca yeniden değerleme sonucu ortaya çıkan özel fon, sermayeye ilave dışında hiçbir şekilde işletmeden çekilemeyeceği için şirketin sermayesi de güçlenmiş olacaktır.

Yukarıda bahsi geçen olumlu etkilerin karşılığı olarak; hesaplanan ve özel fon hesabına alınan değer artışın % 5 ‘ i oranında vergi ödenmesi gerekecektir.

İşletmelerin taşınmazlarının ve dolayısıyla bilançolarının Yİ-ÜFE oranı ile yeniden değerlemesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır.

NOT: BU MAKALE YMM ENGİN KAYA İLE BİRLİKTE HAZIRLANMIŞTIR.

 

---

[1] 08.12.2001 Tarih ve 24607 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanmıştır.

[2] 27.01.1985 Tarih ve 18648 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanmıştır.

[3] 05.05.2004 Tarih ve 25453 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanmıştır.

[4] 30.09.2004 Tarih ve 25599 Sayılı Resmî Gazetede Yayımlanmıştır.

[5] 03.03.2005 Tarih ve 25744 Sayılı Resmî Gazetede Yayımlanmıştır.

07.09.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.