Faruk Taşyürek
Vergi Müfettişi
erkbilgif@gmail.com

Net Kullanım Alanında Son Durum ve Yüklenime Dâhil KDV

Özet

Bu çalışmamızın amacı, konut teslimlerinde net kullanım alanı ve KDV oranının belirlenmesi yönelik yaşanan serüvenle ilgili genel olarak bilgi vermek, indirimli orana (%1) tabi olarak teslim edilen konutların yüklenimine dâhil edilebilecek KDV hakkında paylaşımında bulunmaktır.

Giriş

Ülkemizde inşaat faaliyetinin geniş bir kısmını konut inşaatı oluşturmaktadır. Konut inşaatları da barınma ve ikame amacına hizmet ettiği için genelimizi ilgilendirmektedir. Ancak kişilerin tercihleri ve yaşam biçimlerindeki değişikliklerle birlikte teslime konu edilen konutların yapıları ve kullanım amaçları da değişmiş bulunmaktadır. Bu nedenle müteahhitler ve diğer inşaat faaliyeti yürütenler tarafından teslim edilen konutların m² ve kullanım özellikleri farklılık göstermektedir.

Net kullanım alanı vergisel açıdan büyük öneme haizdir. Zira 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile net kullanım alanı 150-m² ye kadar olan konutların tesliminde KDV oranı %1 olarak belirlenmişken, 150-m²’yi aşan konutlarda KDV oranı genel orana yani %18 tabi olacağı ifade edilmiştir.

Bu durumda net kullanım alanının nasıl ve neye göre belirleneceği sorusu ortaya çıkmıştır. Net kullanım alanının belirlenmesine yönelik hem Maliye Bakanlığı hem de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı vakti evvelinde düzenleme yapmıştır.

Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen net kullanım alanı 1 Seri Nolu KDV Genel Uygulama Tebliğinde yer almıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen net kullanım alanı ise Planlı Tip İmar Yönetmeliğinde yer almıştır.

1- KDV Genel Uygulama Tebliğine Göre Net Kullanım Alanı

KDV Uygulama Genel Tebliğinin 2.1.3.  bölümünde “Net Alan” başlığı altında net kullanım alanının belirlenmesine yönelik düzenleme yapılmıştır. Söz konusu düzenleme de balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığı düşünülerek net kullanım alanına dâhil edilmesi istenmiştir. Bunun yanı sıra belli m²’yi aşan özellikli yerlerinde net kullanım alanına dahil edileceği belirtilmiştir.

Bahsetmiş olduğumuz net kullanım alnına yönelik bu düzenleme dava konusu yapılmıştır. Söz konusu davada Danıştay 4. Dairesi, 02/03/2017 tarihli ve E.2014/4835, K.2017/2170 kararı ile iptaline karar vermiştir.  İptal kararının gerekçesine özetle bakıldığında Danıştay 4. Dairesi net kullanım alanı belirlemeye ehil olan kurumu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olarak görmüştür.

Sonrasında maliye idaresi davayı temyize götürmüş ancak Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu konu hakkında verdiği 07/02/2018 tarihli ve E.2017/681, K.2018/50 sayılı Kararı ile temyiz talebinin bu bölümünü ret etmiştir.

Sayılan nedenlerden ötürü KDV Uygulama Genel Tebliğinde “Net Alan” başlığı yer almakla birlikte parantez içindeki ifadede iptal edildiği belirtilerek, teyit edilmiştir. Bir diğer ifadeyle de net kullanım alanının belirlenmesine yönelik olarak, artık maliye idaresinin bir düzenlemesi bulunmamaktadır.

2- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Göre Net Kullanım Alanı

02.11.1985 tarih ve 18916 sayılı resmi gazetede mükerrer olarak Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği yayımlanmış anılan yönetmeliğe ilave olarak Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 03.07.2017 tarih ve 30113 resmi gazete de yayımlanmıştır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4/3. maddesinde “Bağımsız bölüm net alanı” başlığı altında şu ifadeler yer almıştır. “İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 metre yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.)”

Net kullanım alanının belirlenmesine bakıldığında bağımsız bölümlerin (tapuya tescille iktisap edilebilen) net kullanım alanları ondan sadece sahibinin yararlanabildiği, tahsis amacına paralel olan alanların hesaplamaya dâhil edildiği, tahsis amacının dışında olan alanların ise net kullanım alanlarına dâhil edilmediği görülmektedir. Örnek vermek gerekirse konut (mesken) olarak tahsis edilen alanın mesken olarak kullanımına katkısı olan odalar, mutfak banyo vb. alanları net kullanıma dâhil edilmiştir. Diğer taraftan konut içindeki duvarlar, çıkıntılar dâhil, kömürlük, garaj gibi alanların mesken yani ikamet edilebilir alan olarak kullanılması mümkün görülmemiş bu nedenle bağımsız alanın dışında tutulmuştur. Diğer bir ifadeyle de tahsis amacı bir numaralı referans olarak alınmıştır. Bununla birlikte bağımsız kavramı da özenlice dikkate alınmış, ortak kullanım olan alanlar; koridorlar, asansör boşlukları, sosyal alanlar, sığınak gibi yerler tüm kullanıcıların alanı olarak kabul edilmiş ve bağımsız bölümün net kullanım alanının dışında tutulmuştur. Bahse konu net kullanım alanının tespitinde olağan ve mutatlıktan şaşılmamıştır.

Ancak belirtmekte fayda var ki 03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı resmi gazete yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde “Balkon: Tüm katlarda çıkma koşullarını taşımak kaydıyla, bina cephe hattı dışında ve/veya içinde, en az bir dış cephesi açık, bağlı oldukları oda ve/veya mutfak piyesinin kullanımını tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanları ile ayrılmış, üstü açık veya kapalı alanları,” ifadeleri yer almaktadır. Burada akıllara gelen soru müteahhit veya diğer inşaat faaliyetiyle uğraşanların balkonlara cam veya pvc malzemeleri kullanmak suretiyle tüm cepheleri kapatması halinde teslim ettiği konutlarda balkon net kullanım alanına dahil edilecek midir? Bu konu tartışmaya açık olup, farklı yorumlamalara muhatap olmamak için dikkatli olmakta fayda vardır.

634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanununa göre genel olarak bağımsız bölüm; Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yerlerde ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve her biri kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilen konut, dükkân, mağaza gibi bağımsız mülkiyete konu bölümlerine bağımsız bölüm denmektedir.

Mezkûr kanunun (kat mülkiyet kanunun) 6. Maddesinde eklentinin tanımı yapılmış olup, Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet şeklinde zikredilmiştir.

Özetlenecek olunursa net kullanım alanı; bir evin iç kısmında yer alan odalar-mutfak-banyo-lavabo gibi alanların içten içe duvarları arasındaki en ile uzunluğun çarpılmasıyla bulunmaktadır. Duvarlar arası en ve uzunluk dikkate alındığı için çıkıntı vb. şeklinde olan yerlerin duvarların iç yâda dış kısmına içe veya dışa kaymasından dolayı, aradaki mesafe de artma/eksilme şeklinde çıkıntıya bağlı olarak kısmen değişmiş olacaktır.

Bu şekilde yetkili merciler veya yetkilendirilmiş kişiler tarafından belirlenen net kullanım alanları, konut teslimlerinde işlemin KDV oranının belirlenmesinde referans olarak kullanılacaktır.

3. Yüklenilen KDV’nin Belirlenmesi

KDV Genel Uygulama Tebliğinin net kullanım alanına açılan dava ile birlikte anılan tebliğin “3.1.3.İade Hesabına Dâhil Edilebilecek Yüklenilen KDV” bölümünün 3.1.3.1. bölümündeki 2. Örneğe de dava açılmıştır. Belirtilen örnekte yer alan ifadeler şu şekildedir.

Örnek 2: 150 m²’nin altındaki bir konutun inşasına yönelik olarak yapılan harcamalar (arsa bedeli dâhil), genel yönetim giderleri (akaryakıt, büro malzemeleri, reklam, komisyon, temizlik malzemeleri ve benzeri) ve ATİK’lerden işleme isabet eden paya ilişkin olarak yüklenilen KDV, işlemin bünyesine giren vergiler kapsamında değerlendirilecektir.

 150 m²nin altındaki konut teslimlerine yönelik iade taleplerinde, konutun yapımıyla ilgili harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilebilecek, konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmeyecektir.

 Dolayısıyla bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

Ancak arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür.”

Söz konusu davada Danıştay 4. Dairesi, 02/03/2017 tarihli ve E.2014/4835, K.2017/2170 sayılı kararında  “...Örnek kısmında sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere sayılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlar Anayasa’nın 2’nci maddesinde devletin niteliklerinden biri olarak ifade edilen sosyal hukuk devleti ilkesi gereği sosyal ihtiyaçlardandır.” demek suretiyle bu alanlarında konut teslimiyle ilişkilendirilmesi ve yüklenilen KDV’ye dahil edilmesi yönünde karar vermiştir. Buna mukabil “alışveriş merkezi” alanı anılan Yasanın öngördüğü anlamda indirimli orana tabi teslimlerle ilgili iade edilecek katma değer vergisinin söz konusu teslim kapsamında değerlendirmek mümkün değildir.” hükmü verilerek AVM’ler için yapılan harcamalara müstenit KDV’lerin yüklenime dâhil edilmeyeceği belirtilmiştir.

Maliye idaresi Danıştay 4. Dairesinin kararını Danıştay Dava Daireleri Kurulunda Temyize götürmüş ve anılan kurul 07/02/2018 tarihli ve E.2017/681, K.2018/50 kararında esasa girerek “…sosyal ihtiyaçların karşılanması amacıyla bu alanların yapılmasının zorunlu olmasına dayanılarak bu kapsamda yapılan harcamaların konutun inşasına yönelik olduğu sonucuna varılmasının yasal bir dayanağı bulunmadığı gerekçesiyle” 4. Dairenin kararını bozmuştur. Bahse konu bozma kararı sonrasında 4. Daire yeniden karar vermiş ve KDV Uygulama Genel Tebliğinin 3.1.3.1. bölümündeki “Örnek 2” tebliğde kalmaya devem etmiştir.

Buna göre müteahhitler veya inşaat faaliyetiyle uğraşan diğerleri tarafından teslime konu edilen konutların yanı sıra belli alana (binaya özgü) olarak yapılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

Yüklenilen KDV’ye dahil edilecek ve dahil edilmeyecek işlemlere yönelikte Uygulama Genel Tebliğinde de bir kısım açıklamalara yer verilmiştir. Açıklama tetkik edildiğinde konutla birlikte teslim edilen bir kısım eklentiler ile konutta kullanılan bir kısım eşyaların KDV’sinin hesaplanmasına ve yüklenimine yönelik referans verildiği görülmektedir. Anılan durumun referans sayılmasındaki temel etken tebliğde sayılanlar sonrasında “ve benzeri eşyalar” ile “gibi” ifadesinin kullanılmasıdır. Diğer bir deyişle maliye idaresi hangi saikle hareket ettiğini sergileyerek, gelişen ve değişen kullanımlar eşliğinde değişebilecek eklenti ve ürünlere kapı aralamıştır. Buradaki referansın özünde ise bir eklenti yada eşyanın konuttan sökülmesi, başka bir yerde kullanılması, taşınması mümkün ve olağansa bunlar ayrı teslim olarak görülmekte, değilse konutla birlikte yapılan teslim olarak görülmektedir.

Buna göre buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konutlarla birlikte alıcılara teslim edilmesi halinde bunlar için ayrıca fatura düzenlenip kendi oranları üzerinden KDV hesaplaması yapılacaktır. Bir diğer ifadeyle bunların müteahhitler veya diğerleri tarafından konutlarla birlikte eşantiyon vb şeklinde alıcılara verilmesi halinde bunlar konutun bir parçası olarak görülmeyecek, ayrı bir satış olarak değerlendirilecektir. Öte yandan bunlar indirimli orana tabi satış olarak değerlendirilmeyeceği için yüklenilen KDV’ye de dâhil edilmeyecektir. Buna mukabil başkaca engel durum yoksa indirilecek KDV olarak dikkate alınması tabidir.

Ancak kombi, cam balkon, duş teknesi, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duş başlığı, panel radyatör gibi sökülüp tekrar takılması, bir yerden başka bir yere götürülmesi mutat olmayan ve konutlarla birlikte teslim edilenler için ayrıca fatura düzenlenmeyecek, KDV hesaplaması da yapılmayacaktır. Bunların teslim bedeli konut teslim bedeli içerisinde yer alacak, bir diğer ifadeyle de indirimli oran üzerinden KDV hesaplamasına konu edilecektir. Öte yandan indirimli orana tabi satışa konu edilen konutlarla birlikte indirimli KDV oranı uygulanan bu birlikteki teslimler için yüklenilen KDV’ler de iadeye esas KDV’ içerisinde yer alacaktır. Bir diğer ifadeyle bir yerden başka bir yere götürülmesi, sökülüp takılması, taşınması olağan ve mutat olmayan ve konutlarla birlikte teslim edilen şeylerin alımında ödenen KDV’nin iadesi mükellefler tarafından talep edilebilecektir.

Sonuç

Belirtilen yargı kararları eşliğinde net kullanım alanının tespitine yönelik olarak maliye idaresi tarafından hali hazırda uygulanması öngörülen bir düzenleme bulunmamaktadır.

Net kullanım alanının tespitinde Planlı İmar Yönetmeliği hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

Planlı İmar Yönetmeliğinde balkonların net kullanım alanına dâhil edilmeyeceği ifade edilmiştir. Ancak balkonlar için en az bir dış cephesi açık olan yer ifadesi tanımda yer almıştır. Müteahhitler veya diğer inşaat teslimi yapanların müşterilerine yaptığı konut tesliminde konutların balkonlarının cam veya pvc ile kapatılmış olması halinde durumun ne olacağı müphemdir.

Konutların tesliminde satış politikası kapsamında kombili, duşa kabinli, dayalı döşeli gibi gündelik hayatta satış çeşitliliği yaratan konut teslimlerine rastlanılması mümkün görülmektedir.

Bu işlemlerde konutlardan sökülüp götürülmesi, başka bir yerde kullanılması mümkün olmayan veya değerine göre aşırı maliyet gerektirmeden yapılması mümkün olmayan ekstra teslimlerin konutlarla birlikte değerlendirilip tek faturada konut bedeline dahil vaziyette indirimli orana tabi işlem görmesi mümkündür. Aynı zamanda alımlarında yüklenilen KDV’nin de iade talebinde dikkate alınması mümkün kılınmıştır.

Konutlarla birlikte teslim edilen mobilya, beyaz eşya gibi bir yerden başka bir yere taşınıp kullanılması mümkün olan eşantiyon ürünlerin konut teslim bedelinin içerisinde yer alarak üzerinden indirimli orana tabi KDV hesaplanması mümkün değildir. Ayrıca bunların alımında kullanılan KDV’nin de yüklenilen KDV’ye dâhil edilmesi mümkün değildir. Zira bunların teslimi ayrı teslim olup, konut tesliminden ari olarak işlem görmesi gerekmektedir.

Kaynakça

1 Seri Nolu KDV Genel Uygulama Tebliği

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

Danıştay 4. Dairesi, 02/03/2017 tarihli ve E.2014/4835, K.2017/2170 sayılı kararı

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu 07/02/2018 tarihli ve E.2017/681, K.2018/50

634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu

Danıştay 4. Dairesi 30.05.2019 tarihli ve E.2018/5023, K.2019/4297 sayılı Kararı

29.01.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.