Fahri Hikmet Köker
Yeminli Mali Müşavir
Köker YMM ve Bağımsız Denetim A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı
hkoker@isbank.net.tr

Alışveriş Merkezlerinde Enflasyon!

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDE, KİRACIMI OLMAK ?
İŞLETMECİMİ OLMAK ?
YOKSA MAL SAHİBİMİ OLMAK !!!!!!!


AVM’LERDE MUHASEBE SİSTEMİ NEDEN ÖNEMLİDİR????

Tarihte ilk defa İsfahan/İran da 10 uncu yüzyılda,  toplu alışveriş yapılan bu günkü modern anlamda alışveriş merkezi açılmıştır. Yine 10 uncu yüzyılda 10 km uzunluğunda Tahran’da toplu alış verişlerin yapıldığı çarşılar yapılmıştır.  

Türkiye’de  ilk defa toplu alışverişin yapılabileceği merkez olarak, 1461 yılında İstanbul’da kapalı çarşı açılmıştır. İngiltere’de 18 inci yüzyılda, Amerika’da 19 uncu yüzyılda toplu alışverişlerin yapıldığı yerler açılmıştır.  Sosyal kültürü yüksek toplumlarda, şehirlerdeki mekanlar birbirinin içinde değil, dağınık şekilde imar edilmiştir. Ancak Osmanlı gibi İran gibi halkın sosyal kültürü düşük,  daha çok baskıcı, tutucu  olan toplumlarda halkı bir arada tutabilmek  için ve halkı her zaman kontrol edebilmek için çarşı şeklinde bu günkü (AVM) alışveriş merkezlerinin ilk örnekleri yapılmıştır.  

Ülkemizde İlk defa Edirne’de, İstanbul’da, Bursa’da, kapalı çarşılar açılmıştır. Ancak günümüzde şehirlerin çok büyümesi nedeniyle araziler çok kıymetli hale gelmiştir.  Ayrıca insanların yaşam tarzları da değiştikçe ihtiyaçları da giderek değişmekte, daha fazla tüketim daha fazla çeşit  arar hale gelmişleridir. 

Büyük şehirlerde ulaşım zorluğu  ve yoğun çalışma temposu, insanların günlük yaşam sürelerinin büyük bir  kısmını kapladığı için tüm ihtiyaçlarını bir arada  giderebileceği, modern, sağlıklı,  ürün alternatifi daha fazla olan buna bağlı olarak da fiyat rekabetinin daha yoğun yaşandığı toplu işyerlerinin olduğu alışveriş merkezleri yoğun ilgi çeker hale getirmiştir.  

Türkiye’de hemen hemen her hafta bir şehirde ya toplu konut veya alışveriş merkezi hizmete girmektedir. Önümüzdeki birkaç yılda da tüm Türkiye’de çok fazla sayıda toplu konut ve alışveriş merkezinin açılacağı ve şehirlerde, ilçelerde hatta köylerde yaşayan insanların ihtiyaçlarını artık bu tür yerlerden karşılayacağı konusunda kimsenin şüphesi yoktur.  Başka bir ifade ile artık ülkemizde alışverişin şekli değişmiştir. Belki de yeniden Osmanlı dönemine geri dönüş yapıyoruz.  

Özellikle İstanbul başta olmak üzere Ankara, İzmir, Bursa, Adana, İzmit gibi metropol illerde (AVM) alışveriş merkezi enflasyonunun başladığı kanısındayım.

Hemen hemen her semtte çok büyük AVM ler açılmaktadır. Bir  AVM nin açılması demek ortalama 100-130 yeni dükkan/mağaza demektir. Dünya’da ve Türkiye’de zincir hale gelmiş şirketler rekabetin çok yoğun olması nedeniyle hemen hemen her AVM de mağaza açmak zorunda kalmaktadırlar.

Her açılan yeni mağaza  firma sahibine yeni ilave yatırım demek, yeni yatırım sermayesi demek, yeni işçilerin istihdam edilmesi demek, yeni stoklar demek kısaca yeni bir yük demek. Neden yük demek; Çünkü her yeni açılan AVM nin yeni müşteriler, yeni tüketiciler yaratacağı kanısı yanlıştır. Toplumumuzun tüketim alışkanlıkları değişse de kişilerin alım gücü tüketim alışkanlıklarına paralel olarak yükselmemekte hatta reel olarak incelendiğinde geriye gitmektedir. 

Toplumun alım gücü belli olduğuna göre, neden bu kadar çok AVM açılmakta ve halen de yenisi yapılmakta akıl erdirmek mümkün değildir.

Çok kısa zamanda yeni yapılan-açılan bir çok AVM nin kapanacağını veya iş yapmayacağı kanısındayım. Çünki, yeni açılan AVM ler oldukça modern binalar olarak yapılmaktadır. Bu binaların (aslında yazımında asıl konusu İŞLETME MALİYETLER) i  oldukça yüksek rakamlardan oluşmaktadır.  

Bu işletme maliyetlerinin yüksek olması,   

-         AVM SAHİBİ AÇISINDAN

-         AVM KİRACISI  AÇISINDAN

-         AVM İŞLETMECİSİ AÇISINDAN 

Risk oluşturmaktadır. Şöyle ki; Binaların bir çoğunun yeni olması nedeniyle henüz işletme maliyetleri yüksek değildir. Çünkü binalarda kullanılan malzeme ve ekipmanların imalatçıları tarafından verilen garanti süreleri henüz dolmadığından, sürekli kullanılan ekipman ve makinelerin henüz yeni olması nedeniyle işletme ve bakım masraflarının az olması nedeniyle yeni açılan AVM lerde şimdilik işletme maliyeti düşüktür.

Ancak birkaç yıl sonra kullanımdan kaynaklanan işletme bakım onarım maliyetleri yükselecektir.

Maliyetler yükselince,

AVM kiracısı açısından; zaten toplumun alım gücü gerilediği için, ayrıca, AVM enflasyonu olduğu için yani her semtte bir AVM olduğu için, beklenen satışları yapamayacaklar ve giderek artan kira ve işletme maliyeti kiracıları zor durumda bırakacaktır.

Avm işletmecisi açısından, AVM leri genellikle AVM’lerin sahibi olan kişi ve kurumlar tarafından kurulan “işletme şirketleri” işletmektedirler. Bu şirketler her ne kadar T.T.K. hükümlerine göre kar amacıyla kurulan  tüzel kişilikler olsa da, minumum aidatla maksimum hizmet vermeye çalışırlar. Kar etseler bile, karları yok denecek kadar azdır. Asıl amacları, hem AVM kullanıcılarına, hemde AVM sahiplerine hizmet etmek amacıyla kurulmuşlardır. AVM kullanıcıları için, yukarıda değindiğim gibi, minumum maliyetle maksimum hizmeti vererek kiracıların işletme maliyetlerini, AVM nin kalitesini düşürmeden sürdürmektir.

AVM sahipleri açısından ise, ana gayrimenkule büyük miktarda yatırım yapıp, AVM’yi kiralama yoluyla işleterek kazanç elde etmek, ancak AVM’nin işletme maliyetinin düşük olması demek daha fazla kiracı talebi, daha fazla kira ve sonunda daha fazla kazanç demek, yukarıda kısmen değindiğim gibi AVM’lerin iyi işletilmesi, ucuza işletilmesi AVM’ye olan talebi artıracak, buna bağlı olarak ta hem gayrimenkulün değeri artacak, hemde kira gelirleri artacaktır.

Tüm bu açıklamalar ışığında, yukarıda saydığım her üç grupta olan kişi veya kurumlar  AVM’lerin işletme tekniklerine, sistemlerine, yöntemlerine özellikle MUHASEBE SİSTEM VE DÜZENİNE  çok önem vermeleri gerektiği kanısındayım.

Yaptığım gözlemlerde ve edindiğim tecrübelere göre, bir çok AVM lerde her üç grupta bu konuda yeterli dikkat edildiği kanısında değilim.

Çünkü, muhasebe sistemi ve düzeni ne kadar açık, ne kadar anlaşılır, ne kadar şeffaf olursa, her üç kesiminde uzun vadede o kadar işine yarar. Yapılan işletme hataları o kadar az olur. Yeni yıllarda yapılacak bütçeleme, planlama işleri o kadar başarılı olur. Böylece, şefaf bir sistemde, kiracı gönül rızası ile aidat öder, daha az işletme maliyeti ile uzun yıllar daha ucuza mal ve hizmetini satar, buna bağlı olarak tüketicinin AVM ye olan ilgisi fazlalaşır, AVM’nin reytingi artar, buna bağlı olarak  gayri menkul sahibi de daha uzun vadeli ve istikrarlı kiracılar bulur, kira gelirleri artar, bunun sonucunda AVM’nin de değeri artar ve yatırımın değeri yükselir. Hem kiracının hem AVM sahibinin hemde tüketicinin mutlu olduğu bir ortamda AVM işletmecisi şirketinin de mutsuz olduğu düşünülemez.

Kanımca, sistemin merkezi yani herkesi  mutlu edebilecek temek prensip,   iyi bir muhasebe sistemi dir. 

Yukarıda bahsettiğim gibi, her semte bir AVM, her AVM de aynı işletmeler, her işletmenin yüksek işletme giderleri fakat tüketici aynı, alım gücü giderek zayıflıyor, tüketim kısıtlı , ülkede sanayi yatırımı yok denecek kadar az,  yabancı sermaye sadece finans ve tüketim sektörüne yatırım yapıyor bu sonuçta  AVM lerde ENFLASYON kaçınılmaz olacaktır. İstanbul ve Ankara’da bu enflasyonun başladığı kanısındayım. Çünkü Ankara’da yaşayan bir kişi olarak, yakın geçmişte açılan ve Türkiye de hemen hemen herkesin bildiği birkaç AVM ,  yeni  AVM’ler  açılınca bazıları önemli miktarda müşteri kaybetmiş bazıları ise kapanma durumuna gelmiştir. Her yeni açılan AVM diğer AVM lerin müşterilerini paylaşmakta, tüketici sayısı veya alım güçü buna paralel büyümediği için bütün  AVM birbirlerini gölgelemektedirler. İşte bu somut gözlemlerim sonucunda AVM lerde ENFLASYON başlığını kullandım.  


Sonuç olarak, 

Bu kadar çok AVM nin yapıldığı ve hizmete girdiği içinde yaşadığımız bu dönemde, yatırımcının yatırımının karşılığını alabileceği, kiracının beklediği satışı yapabileceği, işletmecinin ise çok verimli bir hizmet sunabileceği en sonunda tüketicinin modern ortamlarda, en kaliteli mal veya hizmeti en ucuza alabilecekleri AVM lerin olması herkesin ve ülkemizin yararına olacaktır.

 

02.01.2008

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.