Fahri Hikmet Köker
Yeminli Mali Müşavir
Köker YMM ve Bağımsız Denetim A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı
hkoker@isbank.net.tr

Yeni Bir Sektör Doğuyor

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN, İŞ MERKEZLERİNİN VE TOPLU KONUTLARIN (SİTELERİN)  YÖNETİMİ  VE  İŞLETİMİ 

Dünya’da yirminci yüz yılın başlarında, Türkiye’de ise yirminci yüzyılın son çeyreğinde büyük şehirlere olan göç nedeniyle şehir nüfusları hızla artmıştır. Yoğun trafik ve kalabalık içinde hızlı tempoda yaşayan insanlar, zamanlarının büyük kısmını ev-işyeri ve alışveriş merkezi üçgeninde geçirmeye başlamışlardır.  Bu gelişmelere paralel olarak özellikle büyük şehirler yatay ve dikey olarak çok hızlı bir gelişme göstererek büyümüşler ve halen büyümektedirler. 

Büyük şehirlerimizde ve nüfusu belli bir rakamın üzerindeki illerimizde, alışverişin toplu olarak yapıldığı, sinema ve eğlence alanlarıyla tam bir yaşam merkezi haline gelen alışveriş merkezlerinin (AVM), ofis ve bürolar ile bunların ihtiyaçlarını karşılayacak diğer iş kollarının toplu olarak bulunduğu iş merkezlerinin ve toplu yaşamın verdiği avantajlardan ve sosyal imkânlardan yararlanmak isteyen kişilerin tercih ettiği toplu konutların (Sitelerin) sayısı hızla artmaktadır. 

İnsanlar, artık büyük şehirlerde, hayatın akış hızına uyum sağlayabilmek için, içerisinde yeşil alanlar, sosyal alanlar ve çocuk eğlence alanları bulunduran toplu konutlarda oturmayı, tüm ihtiyaçlarını tek çatı altında karşılayabilecekleri alışveriş merkezlerinden ihtiyaçlarını gidermeyi ve yine daha güvenli, daha kaliteli çalışma şartları olan iş merkezlerinde çalışmayı tercih etmektedirler. 

Son yıllarda sadece İstanbul’da açılan ve faaliyette olan alışveriş merkezi sayısı 40’dan fazladır. Buna Anadolu’nun diğer şehirlerinde açılan yaklaşık 90 adet alışveriş merkezini de eklersek, tüm Türkiye’de 130 civarında faaliyette olan alışveriş merkezi mevcuttur. Ayrıca halen inşa edilmekte olan veya plânlanan, önümüzdeki yıllarda faaliyete geçecek olan alışveriş merkezlerinin sayısı yaklaşık 100 tanedir.  

Çok hızlı gelişen bu merkezlerin ve sitelerin yönetimi özellikle mali ve hukuki yönden oldukça karmaşıktır. Bu tür yerleri toplu olarak kullanan insan sayısı çok fazla olduğu halde, bu merkezlerin ve sitelerin yönetimini ve aralarındaki mali ve hukuksal ilişkileri düzenleyen yasalar maalesef oldukça yetersiz kalmış ve bu hızlı gelişmeye ayak uyduramamışlardır. Halen bu tür yerlerin yönetimi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,  Medeni Kanun ve Borçlar Kanunu hükümlerine göre yönetilmeye çalışılmaktadır.   

Bu tür yerler genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan İş Merkezi Yönetimi, Site Yönetimi, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, Apartman Yönetimi ve Bina Yönetimi gibi isimler adı altında bağımsız bölüm sahipleri tarafından oluşturulan kurullar tarafından yönetilmeye çalışılmaktadır. Alışveriş Merkezleri ise, kendi kurdukları işletme ve yönetim şirketleri tarafından yönetilmektedir.  Ancak hangi isim altında olursa olsun, bu kurullar bu tür yerlerin yönetiminde ve işletilmesinde oldukça zorlanılmaktadırlar.  Örneğin; 26.6.2004 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun, Özel Güvenlik Şirketlerini devreye sokmuş ve Kat Malikleri Kurullarının yönettikleri toplu yapıların güvenlik hizmetleri 5188 Sayılı Kanun kapsamında kurulan güvenlik şirketlerine yaptırılmaya başlanmıştır. Yine toplu yapıların temizlik, bakım, onarım, bahçe işleri, yönetim, işletim ve muhasebe hizmetleri bu işleri yapan profesyonel kişi ve kurumlara yaptırılmaktadırlar.   

Mali ve hukuksal anlamda sorunlar da bu aşamada başlamaktadır. Yönetim organları, toplu yapıların güvenlik, temizlik, bakım onarım ve yönetim işlerini dışarıdan profesyonel olarak bu tür işleri yapan kişi ve kurumlara yaptırmakta ve karşılığında fatura almaktadırlar. Şimdiye kadar kullanılan ve halen Türkiye’de binlerce toplu yapı yönetimlerince uygulanan yöntem şudur: Kat Malikleri Kurulları, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında Kat Maliklerinden,  yaptıkları yıllık veya dönemsel bütçelerle aylık aidat avansları toplarlar; karşılığında kat malikine verilen yönetimin imzası ve kaşesi olan makbuzlar veya banka dekontları bir gider belgesi olarak kat malikinin kayıtlarına alınır. Ancak bu belgeler Katma Değer Vergisi içermediği için ve bu belgeleri düzenleyen yönetimler Katma Değer Vergisi mükellefi olmadıkları için ödenen aidatların içerisinde KDV olduğu halde bu belgeleri gider yazan mükellefler KDV’leri ayrıştırıp indirim konusu yapamamaktadırlar. Bu tür toplu yapıların işletilmesi binaların ileri teknoloji ile yapılan “akıllı binalar” olması nedeniyle oldukça pahalıya mal olmakta ve kullanıcılar için indirim konusu yapamadıkları KDV’ler ayrı bir finans yükü oluşturmaktadır. Alışveriş Merkezleri, kendi yönetim şirketleri tarafından işletilmekte olduklarından, aidat faturaları KDV ile birlikte düzenlenmekte ve yukarıda açıklandığı gibi bir sıkıntıyla karşılaşılmamaktadır.  

Bu finans yükünü hafifletmek için Kat Malikleri Kurulları işletimle ilgili işleri yaptırdıkları uzman yönetim ve işletim şirketlerinden, faturalamayı kat maliklerine yapmalarını istemekte ve bu şekilde kat maliklerini özellikle KDV açısından oluşan kayıplarından kurtarmaktadırlar. Bu arada hukuki ve mali anlamda tereddütler hasıl olmaktadır. 

Şöyle ki;

— Kat malikleri, yönetim ve işletme şirketleri ile doğrudan muhatap olmadığı halde, bu şirketlerin kendi adlarına düzenledikleri faturaları ödemektedirler veya ödemek zorunda kalmaktadırlar.   

— Başka bir sorun,  toplu yapıların yönetim ve işletimi sırasında oluşan giderlerin dağıtımıyla ilgilidir. Bu tür yerlerin işletim giderlerini birkaç kısma ayırmak gerekir.  

• Birinci kısım, tüm malikleri ve/veya kiracıları ilgilendiren, toplu yapıların genel güvenlik, temizlik, bahçe işleri, bakım onarım giderleri, sigorta giderleri vb. giderlerdir.  Bu tür giderler kat malikleri ve/veya kiracılar arasında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre veya kat malikleri kurulunun alacağı karara göre dağıtılmalıdır.
   
• İkinci kısım, toplu yapıların bazı bölümleri için yapılan özel harcamalardır. Bu tip harcamalara örnek, özel güvenlik önlemi, özel bakım hizmeti veya özel bakım onarım yapılan bölümler olabilir. Örneğin; 10 bloktan oluşan bir sitede bloklardan birisi ortak karar alarak ilave güvenlik veya ilave temizlik isteyebilirler. Bu tür harcamalar diğer 9 blok kat maliklerini ilgilendirmez. Dolayısıyla bu giderler sadece o blok kat maliklerine paylaştırılmalıdır.
   
• Üçüncü kısım, toplu yapılarda bir veya birkaç bağımsız bölüme özel hizmetler yapılabilir. Bu giderlerde sadece bu hizmeti olan bağımsız bölümlere yansıtılmalıdır.

Giderlerin dağıtılması ile ilgili dikkat edilmesi gereken husus, tüm giderlerin dağılımında çok ayrıntılı ve titiz bir “dağıtım anahtarı” yapılmasıdır. Bu hizmetlerle ilgili alınan faturalar çok detaylı olmalıdır. Ortak harcamaların dağıtımında karar verilmesi gereken, dağıtımın bağımsız bölümün toplam m2’si üzerinden mi o bağımsız bölümü kullanan kişi sayısına göre mi dağıtılacağıdır.  

— Diğer bir konu, Toplu Konutların (sitelerin) veya iş merkezlerinin içindeki, mağazaların bulunduğu çarşı kısımlarının güvenlik ve temizlik, bakım onarım harcamaları, bu tür yerler çok yoğun kullanıldığı için, bu alanlara isabet eden giderlerin çok yüksek rakamlara çıkmasıdır. Bu giderlerin tamamının mağaza sahiplerine veya mağaza kiracılarına yansıtılması halinde bu işyerlerine düşen gider payı yüksek meblağlara ulaşmaktadır. Bu işyerlerinin hizmet verebilmesi için bu giderlerin bir kısmının tüm tesisi kullanan diğer kat maliklerine dağıtılması gerekmektedir.  

Uygulamada karşılaşılan diğer sorunları da başlıklar halinde sıralayacak olursak,  

-      Henüz kat mülkiyetine geçmemiş ancak kullanıma açılmış Toplu Konut, iş merkezlerinin Kat Malikleri Kurulunun oluşturulmasıdır.  

-     Gayrimenkullerin bakım ve onarım harcamalarında gayrimenkullerin demirbaşı sayılacak veya gayrimenkulün değerini artıracak harcamaların kiracılara yansıtılmaması, bu giderlerin çok iyi analiz edilerek adil bir şekilde dağıtıma tabi tutulması, 

-     Kat maliklerince, kat malikleri kurulu/site yönetimi banka hesabına ödenen aidat avansları karşılığında işletme ve/veya yönetim şirketleri tarafından kat malikleri adına düzenlenen faturaların gider kaydı ve cari hesap mutabakatı,  

-    Gayrimenkullerin ortak alanlarının reklâm, tanıtım, fuar veya stand vb. geçici veya kalıcı olarak kiraya verilmesi halinde, kira gelirlerinin bu gelirleri elde edenlerin Gelir/Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi açısından yapması gereken işlemlerin ve bu gelirlerin beyanlarının nasıl yapılacağı konusunda tereddütlerin giderilmesi   

gibi birçok sorunları sıralamak mümkündür.  

SONUÇ:  

Sonuç olarak;

-         Sayıları hızla gelişen toplu konut(site), İş Merkezleri ve Alışveriş Merkezlerinin daha iyi yönetilmesi ve işletilmesi için site yönetim plânının çok iyi hazırlanması,

-         Giderlerin sorunsuz olarak dağıtılması ve ileride oluşabilecek hukuksal ve mali sorunların giderilmesinde iyi bir dağıtım anahtarının hazırlanması,

-         Bu tür toplu yapıların bina detaylarının yönetici kişi ve kurumlar tarafından iyi bilinmesi,

-         Harcama belgelerinin içeriğinin iyi hazırlanması,

-         Muhasebe sisteminin iyi kurulması,

-         Seçilecek muhasebe programının ihtiyaçlara cevap vermesi 

gibi konularda iyi bir plânlama ile sorunları asgariye indirmek gerekir. Ayrıca Maliye Bakanlığının bu konularla ilgili olarak yapacağı düzenlemelerinde büyük önemi vardır.

09.05.2007

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.