Fahrettin Özkul
Yeminli Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ozkul66@hotmail.com

Ekspertiz Raporuna Dayanılarak Vergi Matrahının Artırılma Talebinin Vergi Hukukunda Yeri Var Mı?

Konut tesliminden dolayı İndirimli Orana KDV i iadesine başvuran mükellef ile ilgili olarak vergi dairesi konut satış faturalarının tetkikinde;

Konut satış bedellerinin piyasa şartları altında olduğu anlaşılmış olduğu belirtilmekte ve buna da ekspertiz raporu referans gösterilmektedir. Banka Ekspertiz raporlarında belirtilen konutun değerini piyasa fiyatı olarak kabul etmekte, bunun altında düzenlenen konut satış faturalarını kabul etmemektedir. Vergi Dairesi mükelleften matrah artırımı talebinde bulunmakta kabule zorlamak içinde vergi incelemesine sevk edeceği yönünde tehdit etmektedir.

Ekspertiz raporları ne zaman piyasa satış fiyatı oldu. Vergi hukukuna yeni bir değerleme müessesesi girdide bizim mi haberimiz olmadı acaba. Birde kanunda olmayan bir değerleme ölçüsünü kabul ettirmek için, mükellefi vergi inceleme yolu ile tehdit etmek hangi hukuki ve ahlaki ölçülere sığmaktadır.

 Ekspertiz raporuna göre satış fiyatının belirlemek (matrah beyanını talep etmek) hem hukuki hem de reel ekonomik kurallar ile çelişmektedir. Bu konu ile ilgili açıklamalar aşağıdadır.

a-Hukuk Kurallarına Aykırılık:

Anayasanın 73/3 maddesinde " Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır." hükmü gereğince vergiyi doğuran olayı da değerlendirirken anayasanın bu hükmü dikkate alınarak değerlendirmek gerekir. Buna göre:

VUK 258. maddesinde Değerleme, vergi matrahlarının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespitidir. VUK 261 Maddesinde ise Değerleme ölçüleri yer almaktadır. Bunlar:

1. Maliyet bedeli;

2. Borsa rayici;

3. Tasarruf değeri;

 4. Mukayyet değer;

 5. İtibari değer;

 6. Vergi değeri;

 7. (Ek : 30/12/1980 - 2365/46 md.) Rayiç bedel,

 8. Emsal bedeli ve ücreti.

Diğer yandan, VUK 261 Maddesinde belirtilen değerleme ölçülerden hangisi ilgili vergiyi doğuran olayı ilgilendiriyorsa o değerleme ölçüsü dikkate alınarak iktisadi kıymetin değeri tespit edilir. Burada en uygun olanı " Maliyet Bedeli ya da Emsal bedel ve ücreti" dir.

Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder. (VUK 262 md.) Satılan konutlara ait maliyet bedeli Kurumlar vergisi beyannamesi ekinde yer alan Gelir Tablosunda görülebilir.

Ancak idare maliyet bedeli konusunda şayet tereddütleri varsa satılan konutun değerini VUK 267. maddesinde yer alan Emsal bedeli ve ücretine göre maliyet bedelini belirler.

267’nci maddesinde emsal bedeli; gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değer olarak tanımlandıktan sonra emsal bedelin sırasıyla ortalama fiyat esası, maliyet bedeli esası ve takdir esasına göre tayin olunacağı kurala bağlanmış, emsal bedelin saptanmasında bu sıralamaya uyulması ZORUNLULUĞU GETİRİLMİŞTİR.

Birinci sıradaki ortalama fiyat esasına göre değerleme yapılabilmesi için aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran %25’den az olmaması koşulu getirilmiştir.

İkinci sırada maliyet bedeli esasında ise, emsal bedeli belli edilecek malın maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa bu takdirde mükellefin, bu maliyet bedeline toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini belli edeceği öngörülmüştür.

Mükelleflere bizzat tespit olanağını tanıyan bu esasa göre emsal bedelin belirlenmesi sırasında, mükellefçe belirlenen maliyet bedelinin gerçek duruma ve yasal kayıtlara uygunluğunun saptanması, gerçek maliyetin belirlenememesi halinde ise emsal bedelin takdir esasına göre tespit edilmesi yoluna gidilmesi gerekmektedir.

Yukarıdaki değerleme yöntemlerine bakıldığında Ekspertiz Tarafından Yapılacak Bir Değerleme Yer Yöntemi Almamaktadır. VUK yer almayan değerleme ölçüsüne bakarak konut satış fiyatını tespit etmek, matrah artırımı talebinde bulunmak, Anayasanın 73 maddesinde belirtilen vergilendirmedeki kanunilik ilkesi ile Vergi Usul Kanun 261,262 ve 267 maddelerindeki hükümlerle çelişmektedir.

 Bankaların, özel gayrimenkul değerleme şirketlerine hazırlattığı ekspertiz raporlarının amacı, “konutun satış bedelini tespit etmek” değildir. Raporun amacı teminat miktarını belirlemek için dir. Yine bu raporların, vergi tarhiyatına dayanak oluşturma gibi bir işlevi de bulunmuyor. Vergi Kanunlarında da bununla ilgili bir hüküm bulunmamaktadır.

Ekspertiz raporuna dayanılarak tarhiyat yapılamayacağını Danıştay 3. Dairesi (Esas: 2009/1431 Karar: 2011/940 Tarih: 31.03.2011) de önüne gelen bir uyuşmazlık hakkında karar vermiştir. Somut olay ve verilen kararın özeti şöyledir:

Somut Uyuşmazlıktaki Olaylar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu davacı şirkete 8 daire kalıyor ve dairelerin tamamı satılıyor.

Dairelerden 2 tanesinin satışında alıcılar kredi kullanıyorlar ancak hem çekilen kredi miktarı hem de bankanın hazırlattığı ekspertiz raporuna göre dairelerin “ederi”, satış rakamlarının oldukça üstünde gözüküyor.

Bu durum nedeniyle yapılan vergi incelemesi sonucu hazırlanan raporda;

İki daire için hazırlanan ekspertiz raporlarında tespit edilen konut değerlerinin %75’i alınarak toplanıyor ve 2 dairenin toplam metrekaresine bölünerek 8 dairenin birim metrekare satış fiyatı belirleniyor. Bu şekilde belirlenen satış meblağının, Danıştay içtihatlarına göre %20’sinin safi kar olduğundan hareketle mükellefin beyan tabloları yeniden düzenleniyor. Bulunan matrah farkı üzerinden ise mükellefe cezalı tarhiyat yapılıyor.

Vergi Mahkemesinin Kararı

İlk derece mahkemesi, hesaplanan birim metrekare satış fiyatının, VUK’un 267. maddesi uyarınca ortalama satış fiyatı yöntemine göre emsal bedel olarak kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğuna karar veriyor. Kararın gerekçesinde;

“Konum, cephe, büyüklük, bulunduğu kat, demirbaş eşyanın niteliği, sosyal çevrelere yakınlık vs. gibi nitelik ve özellik bakımından aynılık taşımayacağı sabit olması nedeniyle misli mal olarak kabulüne imkan bulunmayan gayrimenkullerin satış bedelinin tespitinde ortalama satış fiyatı uygulanamayacağı” belirtiliyor.

Danıştay’ın Görüşü

Danıştay söz konusu kararı tarhiyatların iptali bakımından onuyor ve kararın gerekçesinde;

Satışı yapılan 8 daireden yalnızca 2 tanesi için ekspertiz raporu bulunduğu ve kredi kullanıldığını, bu nedenle yalnızca bunlar hakkında re’sen tarhiyat nedenin varlığının tartışılabileceğini belirtiliyor.

Sonuç olarak ise ekspertiz raporlarından hareketle matrahın hesaplanmasının mümkün olmadığına, arsa payı dahil maliyet bedelinden hareketle emsal bedelin tespit edilmesi ve buna göre matrah farkının doğup doğmadığının saptanması gerektiğine karar veriliyor.

Ayrıca karada, diğer 6 dairenin satış bedellerinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin herhangi bir tespitte bulunulmaksızın söz konusu daireler için de matrahın re’sen belirlenmesi hukuka aykırı bulunuyor.

b-Ekspertiz Raporuna Dayanarak Değer Tespiti Ekonomi Gerçeklerde Çelişmektedir. Şöyle ki:

Danıştayın vermiş olduğu ve yerleşik halen gelen kararlarında ve vergi inceleme raporlarında inşaat sektöründe karlılık oranının % 20 olarak kabul etmektedir. Vergi dairesi mükellefin doğru matrah beyanını ancak Kurumlar ya da Gelir Vergisi beyannamesi ekinde verilen Gelir tablosunu analiz ederek karar vermesi gerekir. Gelir tablosunu yardımı ile aşağıdaki analizi yapılarak en azında kurumlar vergisi kaybının olup olmadığının konusunda fikir verebilir. Bu bağlamda Gelir tablosundaki satışlar, maliyet ve karlılık oranına bakmak gerekir. Örneğin

A	Satışlar	5.000.000,00
B	Satılan Mamuller Maliyeti (-)	3.000.000,00
C	Brüt Satış Karı veya Zararı	2.000.000,00
	Satışa Göre Karlılık Oranı (C/A)	0,40
	Maliyete Göre Karlılık Oranı (C/B)	0,67

 

Yukarıdaki örnekte olduğu gibi vergi idaresi mükellefin matrah beyanını analiz etmesi ve ortaya çıkan karlılık oranına göre karar vermesi gerekir. Aksi halde ekspertiz raporunu göre değerleme yaparsa karlılık oranı %80-90 arası gerçekleşir ki bu oranda kar elde etmek ya da iddia etmek ekonomik kurallara da uymamaktadır.

Ülkemizde Özel inşaatlar bilhassa kat karşılığı konut inşaatlarında, konut satışları inşaat bitiminde değil daha inşaatın temel aşamasında kısacası toprakta satışı gerçekleşmektedir. Bu bağlamda:

i-İnşaat ve konut teslim süresi inşaatın büyüklüğüne göre üç ya da dört yıl gibi bir süreye yayılmaktadır.

ii-İmal edilecek konutların çoğu inşaatın temel aşamasında iken satıldığı için konutların satış fiyatının iade talep edilen dönem ile değil, inşaatın temel aşamasında yani inşaat ruhsatının alındığı yıl veya konut bedelinin avans olarak alındığı yılı dikkate almak gerekir.

Örneğin konutlar 2013 yılında daha inşaat aşamasında iken satılmış ve iadesi 2016 yılı içinde talep edilmiş ise konutun değerini 2013 yılı fiyatları göz önünde bulundurularak belirlenmelidir.

Sonuç olarak :

Banka Eksperlerinin raporuna dayanarak matrak farkı tespit etmek, Anayasanın 73. maddesindeki vergilerin kanunilik ilkesine ve Vergi Usul Kanunun değerleme hükümleri ile çelişmektedir. Vergi dairesi neden banka ekspertiz raporu esasa almakta ve bu konuyu anlamakta güçlük çekilmekte, bu uygulama mükellefin vergi kanunlarına olan güveni sarsılmaktadır. Mükellef KDV iadesine başvurmaktansa kayıt dışında çalışmaya itilmektedir. Vergi idaresinin bu konunda mükellefi ile idare arasında oluşan uyuşmazlıkları giderici açıklama yapması gerekir.

 
 

01.09.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.