Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.ozmconsultancy.com

Yapı Kooperatifi Nasıl Kurulur? Kaçınılması Gereken 5 Hata

Yapı Kooperatiflerinin nasıl kurulacağı ve kurulduktan, tapuları teslim edene kadarki süreçte dikkat edilmesi gereken konuların neler olduğu ile ilgili bu yazıda elimden geldiğince uygulamadan örnekler ile bilgi vermeye çalışacağım.

Arkadaşlarınız ile uzun süredir hayal ettiğiniz beraber yaşama konusunu hayata geçirmek için bahar aylarını da fırsat bilerek çıktığınız gezilerde gözünüze kestirdiğiniz bazı arsalar oldu. 

Bir arsanın konumunu çok beğendiniz ve burada çoluk çocuk hep beraber çok güzel zamanlar geçireceğinizi hayal ettiniz, kabaca bir hesap ile arsa ve inşaat maliyetini de hesapladınız.

Peki bundan sonraki süreçte hayalinizin kabusa dönüşmemesi, sevdiğiniz arkadaşlarınız ile birbirinize gereksiz yere kırılmamanız için dikkat etmeniz gereken konular neler?

1-Alacağınız arsayı netleştirmeden kooperatif kurmayın!

Gerek kooperatifler kanununda gerek yapı kooperatifi tip ana sözleşmesinde “arsa netleşmeden kooperatif kurulamaz” gibi bir madde şüphesiz ki bulunmuyor. 

Arsanın yeri, konumu, fiyatı ve imar durumu gibi önemli detaylar belirlenmeden önce kooperatif kurmaya karar verildiği ve bu nedenle aylarca arsa arayışına girildiği durumlarda, çoğu zaman hevesi kaçan kişiler nedeniyle kooperatifin “yük” olarak ortada kaldığını birçok kez tecrübe ettim. 

Bu yüzden öncelikle arsanızı netleştirmenizi ve sonrasında kooperatifinizi kurmanızı öneriyorum. 

Bu noktada bilinmesi gerekenler özetle;

• Arsayı yapı kooperatifi adına satın almanız gerekiyor. Alınacak arsa üzerinde bir kısıtlama, ipotek vb. var mı kontrol edilmesi ayrıca imar durumunun da netleştirilmesi gerekiyor.
• Kooperatif kurulana kadar haricen avans bazı kooperatif üyeleri tarafından arsa sahibine verilebilirse de arsayı önce üyeler/ortaklar adına almak sonra kooperatife satmak zorunlu kalınmadıkça yapılmaması gereken bir yöntem. 
• Bu işlem kooperatifler mevzuatı açısından da riskli. Hem de mükerrer tapu harcı ödeneceği için masraflı.
• Ayrıca ilerleyen dönemlerde de kooperatif üye ortak sayısı arttıkça da sonradan üye olan ortaklar tarafından en ufak bir kooperatifin zararı olmasa da eleştiri konusu yapılması muhtemel.
• Arsa sahibine yapılacak ödemenin mutlaka gerçek satış rakamı üzerinden yapılması gerekiyor. 
• Piyasada vatandaşlar arasında taşınmaz satışlarının emlak vergi değeri üzerinden yapıldığı bilinmekte ise de kooperatifin resmi kayıtları dışında 3.kişilere ödeme yapılması yöneticiler için zimmet suçu oluşturacağı için gerçekten arsa sahibine ödenen rakam ne ise o tutarın kooperatif muhasebe kayıtlarında gözükmesi gerekiyor.

2-Yapı Kooperatifleri en az 7 ortak ile kurulabilir. Genel Kurul yapmadan yeni ortak kaydetmeyin.

• Yapı kooperatifleri en az 7 ortak ile kurulabiliyor.
• Yapı kooperatifleri sadece konut yapı kooperatifleri olarak düşünülmemelidir. Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi ve Sanayi sitesi yapı kooperatifleri de mevcut.
• Kooperatif kurulduktan sonra genel kurul yapılana kadar yeni ortak kaydedilemez. Öncelikle genel kurulun yapılması, yapılacak genel kurulda ortaklık şartlarının belirlenmesi gerekiyor.
• Yapı kooperatifi kuruluşu şirketlerden farklı olarak bakanlık iznine tabi. Yapı kooperatifleri Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği bakanlığına bağlı bulunması nedeni ile kuruluş izni ilgili bakanlıktan alınmalıdır.
• Genel Kurul unutulmamalı: Yapı Kooperatifleri her yıl haziran ayı sonuna kadar olağan genel kurul yapması gerekmektedir. 
• Bazı az ortaklı anonim şirketlerdeki “prosedür” genel kurullardan farklı olarak yapı kooperatiflerinde genel kurul süreci son derece titiz yönetilmelidir. Kooperatiflerin genel kurul bilgi ve belgelerinin kooperatif bilgi sistemine zamanında yüklenmesi zorunlu.

3-Yapı Kooperatiflerinde ilk yapılacak genel kurul -en önemli- genel kuruldur. Kooperatif Yönetim Kurulu olarak yetkisiz işlem yapmayın!

• Yapı kooperatiflerinde yönetim kurulu, denetim kurulu ve genel kurul olarak 3 ayrı organ bulunuyor.
• Kooperatif yönetim kurulunun yetki sahibi olmadığı birçok konu bulunması nedeni ile genel kurulda bu hususlarda karar alınması zorunlu. 
• Aksi takdirde yönetim kurulu yetki tecavüzünde bulunması nedeni ile sorumlu oluyor.
• Genel kurul kararı olmadan para toplanamaz: Yapı kooperatiflerinde genel kurul kararı alınmadan ortaklarda 1 lira bile toplanamaz. Üyelerden toplanacak tutarların miktarı, zamanı ve ödeme şartları yapı kooperatifi genel kurul toplantı tutanağında açık ve sarih olarak yazılmalıdır.
• Arsanın ne kadara alınacağına genel kurul karar verir: Yapı kooperatiflerinde arsa alım-satım yetkisi genel kurulun yetkisindedir. 
• Tapu kadastro genel tebliğlerine uygun olarak genel kurulda arsa alım kararı alınması gereklidir.
• Arsanın durumu önceden kontrol edilmeli: Eğer alınacak arsanın üzerinden herhangi bir kısıtlama var ise bu tutanakta belirtilmelidir. Ayrıca arsanın imar durumu konut yapımına elverişli değil ise bu hususta genel kurul tutanağına yazılmalıdır.
• İnşaatın Yapımı Nasıl Olacak? Ayrıca inşaat yapım yöntemi de kooperatif genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkiler arasında sayılmış olup, ilk genel kurulda bu hususta da karar alınması gerekiyor 
• Kat Karşılığı mı? Kooperatif sahibi olduğu arsayı kat karşılığı olarak yüklenici firmaya verecek ise kooperatife kalacak asgari yüzdenin de tutanakta yazılması gereklidir.
• Kaç ortak alınacak kaç konut yapılacak? İlk genel kurulda yapı kooperatifinin ortak ve konut sayısının üst sınırını belirlemesi gereklidir. Kooperatiflerde yapılacak konut veya işyeri sayısını belirleme yetkisi genel kuruldadır.
• Havuz, basket sahası olacak mı? Ayrıca konut yapı kooperatifi tarafından konutlar dışında sosyal tesis ve işyeri yapılacak ise bu konuda da genel kurul tutanağında bilgi olması gereklidir.
• Geçici müteahhitlik yetki belgesi konusunun da genel kurul tutanağına yazılmasını unutmayın.

4-Yapı Kooperatifiniz için hatalı vergi mükellefiyeti açtırmayın

• Yapı kooperatiflerinin vergisel avantajlarından doğru şekilde faydalanmak üyelerin ev veya işyeri sahibi olmak için ödeyeceği rakamları azaltabilir.
• Ancak bunun için doğru şekilde mükellefiyet açtırılması gerekiyor.
• Zaman zaman vergi daireleri tarafından tüm vergilerden mükellefiyet açıldığı görülmektedir. Bu işlem hatalı olabileceği için gerekirse düzeltme yapılması gereklidir. Örnek olarak henüz arsa alım aşamasına gelmemiş bir kooperatifte kurumlar vergisi mükellefiyeti açılmasına gerek bulunmamaktadır. (Bu konuda düzenleme mevcuttur)
• Yapı kooperatiflerinin ortak dışı işlem yapmadığı ve 5520 sayılı kanunun 4/k maddesindeki şartları taşıdığı sürece kurumlar vergisi yönünden mükellefiyet açtırmasına gerek bulunmamaktadır.

5-Yapı Kooperatiflerinde İnşaat Sürecinde Müteahhit Firmayı Denetleyebileceğiniz sistemi sözleşme aşamasında netleştirin

• Kooperatifler inşaatlarını kendileri yapabileceği gibi yüklenici firmalar ile de anlaşarak yaptırabilirler
• Bu noktada genelde kooperatiflerde yükleniciler tarafından iş yıllara sâri olsa da stopaj noktasında kesinti yapılmadığı görülmektedir.
• Stopajı kesip yatırması gereken kooperatif yönetimi olduğu için bu noktada baştan yüklenici bu durum net olarak belirtilmelidir.
• Ayrıca inşaat taahhüt işlerinde %1 KDV konusunda da yüklenici firmanın bu KDV farkını/avantajını maliyetin içine eklemediğinden emin olunmalıdır.
• Yükleniciye ödeme mutlaka inşaatın ilerlemesi oranında yapılmalı, süresi içinde yapı ruhsatı alınmaması veya inşaatta ilerlemenin yavaşlaması durumunda fesih şartları yazılı ve net olarak belirtilmelidir.

Sonuç olarak; yapı kooperatifleri, arkadaşlarınızla birlikte hayallerinizi gerçekleştirmenin, dayanışmanın ve ortak bir yaşam alanı oluşturmanın mantıklı ve ekonomik bir yolu olsa da doğru adımları izlenmediğinde ve dikkat edilmesi gereken hususlara özen gösterilmediğinde içinden çıkılmaz bir hale gelmemesi için her aşamanın önden rasyonel bir biçimde planlanması gerekmektedir.

04.06.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.