Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.ozmconsultancy.com

Tiny House’lar Artık Yasal mı? 18 Ocak Tarihinden Sonra Ne Değişti?

1-Tiny House Nedir?

• Tiny house bildiğiniz üzere Türkçeye kelime kelime çevirdiğimizde “minik ev” anlamına geliyor.
• Dünya’da bazı ülkelerde Tiny House’lar sürdürülebilir, çevreci, minimalist bir yaşamı tercih etmek amacı ile yaygınlaşırken, ülkemizde ise daha çok maliyet avantajı büyük bir talep görüyor.

2-Tiny House Kanunen Tanımı Nedir?

• Tiny House’ların kanuni tanımı ilk defa Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğe 4.maddesinin t bendine 18 Ocak 2024 tarihinde eklenen bent ile yapıldı. Yönetmeliğe göre Tiny house’lar aşağıdaki gibi tanımlanmış.
• Mobil ev: İlgili mevzuata uygun şekilde O2 sınıfı tip onay belgesine sahip, bir motorlu araç tarafından çekilmek üzere tasarlanmış, konaklama birimi şeklinde düzenlenmiş, içinde yaşam alanı, yatak ile banyo-tuvalet bulunan 13/10/1983 tarihli ve 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanununa tabi araçtır.

3-Tiny House Sahipleri Hangi Yasal Problemleri Yaşıyor?

• Tiny House’larda yaşanan temel problem Belediyelerin Tiny House’lara yaklaşımlarının farklılığından ve mevzuatın net olmamasından ileri geliyor.
• Genelde vatandaşların tapulu imarsız veya imarlı mülklerine, koymuş oldukları Tiny House’lar için Belediyeler tarafından “kaçak yapı tutanağı” tutuluyor.
• Savcılığa ve Sosyal Güvenlik Müdürlüğüne kaçak yapı yapılması nedeni ile ihbarda bulunuluyor.
• Vatandaşlar bu noktada Tiny House’larının “sabit bir yapı olmadığını Karayolları Yönetmeliğine tabi olan bir araç olduğunu, yıllık muayene zorunluluğu olduğunu” söyleyerek kendilerini savunmaya veya ifade etmeye çalışıyor ve emsal mahkeme kararlarını yerel yönetimlere ibraz ediyorlar.
• Belediyeler de bu konuya göz yumdukları takdirde önünün alınamayacağı bir durum olduğunun farkında. Mevzuatın net olmaması, vatandaş ile yerel yönetimler arasında davalara neden oluyor.

4-Tiny House’lar ile ilgili Mahkeme Kararlarında Görüş Birliği Var mı?

• Tiny House’lar ile ilgili net kanun düzenlemesi olmaması, referans alınan yönetmeliğin de “Karayolları Trafik Yönetmeliği” olması ayrıca düzenlemenin bazı Yargıtay kararları üzerinden ilerlemesi nedeni ile tam bir görüş birliği henüz mevcut değil.
• Örnek olarak; Yargıtay, Hukuk Dairesi Bursa’da yer alan bir Tiny House için idare mahkemesinin Tiny house’u sabit bir yapı görüp vermiş olduğu yıkım kararını bozarken “bu Tiny House taşınabilir mahiyettedir, bu nedenler taşınmaz mahiyetindeki yapılar gibi yıkım kararı ve para cezası uygulanamaz” dedi.
• Ancak Yargıtayın ilgili Ceza Dairesi imar kirliliğine neden olma suçundan sanığa cezaya hükmederek kararı da onadı.
• Görüldüğü üzere Yargıtayın bazı kararları Tiny House’ları sabit bir yapı olarak görürken, bazı kararları Tiny House’ları araçların arkasına takılıp istediği yere götürülebilen taşınmaz karavan römork mahiyetinde kabul etmekte olduğu için görüş birliği maalesef henüz oluşmamıştır. 
• Verandaya dikkat: Tiny house’ların verandasının olması bile zaman zaman mahkemeler tarafından sabit bir yapı olarak değerlendirilmesine neden olabiliyor.

5-Tiny House denilince zorunlu denilen O2 sınıfı tip onay belgesi nedir?

O Sınıfı — Bir motorlu araç tarafından çekilen römork veya yarı römork motorsuz yük taşıma araçlarını ifade ediyor.

• O1 Sınıfı: Azami ağırlığı 0.75 tonu aşmayan motorsuz yük taşıma aracıdır.
• O2 Sınıfı: Azami ağırlığı 0.75 tonu aşan, ancak 3.5 tonu aşmayan motorsuz yük taşıma aracıdır. 
• O3 Sınıfı: Azami ağırlığı 3.5 tonu aşan, ancak 10 tonu aşmayan motorsuz yük taşıma aracıdır. 
• O4 Sınıfı: Azami ağırlığı 10 tonu aşan motorsuz yük taşıma aracıdır.

Tiny House’lar genelde O2 sınıfında yer alıyorlar ve 750 kilogramdan 3,5 tona kadar olan imal ediliyorlar. 

• Tiny House Üreticisi O2 Belgesini Almalı: O2 sınıf tip onay belgesi Tiny House üreticisi tarafından alınması gereken Tiny House’ın kimliği diyebileceğimiz bir belgeyi ifade ediyor.
• Bu belge olmadan Tiny House’ın trafiğe çıkartılması bir yerden bir yere taşınması mümkün olamıyor.

6-Tiny House Vergisi Var mı?

• Tiny house’lara özel ayrı bir vergi düzenlemesi bulunmuyor.
• Yıllık  TÜVTÜRK muayenesi zorunluluğu bulunuyor.
• Motorlu Taşıt olmadığı için motorlu taşıtın arkasına çekmek karavan römork sıfatıyla kullanılması nedeni ile motorlu taşıtlar vergisine de tabi değil.
• Emlak Vergisine tabii değil. Taşınabilir mahiyette olduğu için taşınmaz ve yapı statüsünde bulunmadığı için emlak vergisi ödenmesi de gerekmiyor.

7–18 Ocak’ta yapılan düzenleme vatandaşı ilgilendiriyor mu?

• 18 Ocak Tarihinde yapılan düzenleme Tiny House olarak ifade edilen mobil evlerin Turizm tesisleri boyutunu ele alan bir düzenlemedir.
• Kendi arsası üzerine veya kooperatif şeklinde Tiny House almak isteyenleri ilgilendiren bir düzenleme değildir.

8-Tiny House Kooperatifleri Yasal mı, Nelere Dikkat Etmek Gerekli, Hapis Cezası Söz konusu olabilir mi?

• Bazı kişilerin imarsız bir arsa alarak, kooperatif kurduktan sonra bu arsaya bir proje çizdirip, bölümlere ayırarak her bölüme bir kooperatif ortağı veya üyesi kaydettiğini duymakta ve çeşitli tanıtım broşürlerinden veya internet reklamlarından görmekteyim.
• Öncelikle kooperatif üyesi olmayı planlayan vatandaşların ciddi yaptırımlara maruz kalarak mağduriyet yaşamaması için yanıltıcı reklamlara kanmaması gerekiyor.
• Kooperatif olarak faaliyet gösterilmesi bu anlamda kanunen farklı bir istisna veya muafiyet kazanılmasını sağlamıyor.
• Bu nedenle Tiny House olarak ifade edilen kooperatiflere üye olmayı düşünen kişilerin mevzuatın net olmadığı, (noter onaylı olsa bile) plan proje üzerinde gösterilen yerin üyeye değil kooperatife ait olduğunu, üzerine Tiny House koyduğunuz takdirde yukarıda yazılı riskleri alacağınızı, imarsız tarım arazilerinin ferdi tapuya dönüşmesinin mümkün olmadığını net olarak bilmesi gerekiyor.

Konu ile ilgili Valilikler tarafından aşağıdaki ve benzer uyarıların kesinlikle dikkate alınması gerekiyor.

• Tarım Dışı Kullanım İzni” alınmadan ve üzerinde imar planı yapılmadan kooperatif yönetimleri tarafından tescili mümkün olmayacak şekilde fiili hisseler oluşturulduğu, 
• Kooperatif üyesi olarak hisse satın alması durumunda her bir hisse içine geçici veya kalıcı yapılar (konteyner, tynhouse, karavan, vs.) koyabileceği 
• ve burada konaklayabileceği şeklinde yanıltılarak hisse satışı yapıldığı, hisselere tekabül eden alanların tel çit, tahta çit, vs. ile bölünerek oluşturulan hayali parseller arasına yollar yapılarak, su ve elektrik hattı döşenerek imar parseli gibi pazarlandığı, 
• Dolayısıyla tarım arazilerinin kullanım bütünlüğünün bozulduğu, üretimden koparıldığı ve Kanunun amacına aykırı olarak hobi bahçesi olarak kullandırılarak tarım arazilerinin tahrip edildiği ve kaçak yapılaşmaya neden olunduğu gözlemlenmektedir.
• bu işlere aracılık etmek suretiyle arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebebiyet verenlere bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası verilir.

Tarım arazilerinin geri dönüşü mümkün olmayacak şekilde kaybına sebep olunmaması, üretimden uzaklaştırılarak arazi tahribatına sebebiyet verilmemesi, bilinçli veya bilinçsiz hisse satın almak suretiyle kooperatif üyesi olan vatandaşların ciddi yaptırımlara maruz kalarak mağduriyet yaşamaması için bu tür oluşumlara müsaade edilmemesi, tespiti halinde ivedilikle ilgili kurumlara (İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüklerine, ilgili Belediyelere, ilgili kolluk birimlerine (Jandarma Çevre Timleri)) bildirimde bulunulması hususunda;

Kamuoyuna saygıyla duyurulur.

9-Ekolojik -Eko/Kırsal Turizm Geliştirme Kooperatifi Kurarak Tiny House’lar ile Turizm Tesisi Kurabilir miyiz?

• Bu noktada mevzuatın kenarından dolanılmayacak ise gerçekten bir turizm tesisi kurulacak ve turizm işletmesi belgesi alınacak ise kooperatifin amacı ortakların her birine bir konut vermek değil ise son düzenleme kapsamında yer alan sınırlamalar dahilinde kooperatif kurulması mümkündür.

10-Mobil Ev/Tiny House Tesisleri için şartlar nelerdir?

• Mobil evler, tahsisli kamu taşınmazları hariç olmak üzere, imar planlarında kamping ya da kırsal/eko turizm kullanımlarına ayrılmış alanlarda düzenlenen, tamamı mobil evlerden oluşan, en az beş, en fazla kırk dokuz konaklama birimi içeren tesislerdir.

Bu tesisler aşağıda belirtilen nitelikleri taşır:

1-Konaklama birimi başına en az iki yüz elli metrekare alan.

2-Tesis alanının çit, duvar, yeşillik gibi düzenlemeler ile çevreden tecrit edilerek aydınlatılması.

3-Girişte konaklama birimi başına bir araç olmak üzere otopark, resepsiyon-idare ünitesi.

4-Mobil evlerin tamamının tescil belgesinin mal sahibi veya belge sahibi ya da işletmeci adına düzenlenmiş olması.

5-Konaklama birimleri doğal ışık alacak şekilde düzenlenir. Uygun tefriş elemanlarıyla rahat kullanım imkanı verebilecek şekilde dekore edilir. Bu birimlerde yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, kıymetli eşya kasası, minibar, sıcak içecek hazırlanmasına imkan sağlayan donanım ve servis malzemesi, genel aydınlatma, priz, çöp kutusu, perde veya benzeri düzenleme bulunur. Banyolarda, vitrifiye, armatür, batarya, duş donanımı, ayna, priz, çöp kutusu, sabun, şampuan ile el ve banyo havlusu bulundurulur. Her konaklama birimi iki kişiliktir

6-Bu tesislerde, 14’üncü maddenin (Mahallerin düzenlenmesi) beşinci fıkrası (Tesislerin bünyesinde yer alabilecek kapalı ve açık genel mahaller ve nitelikleri) kapsamında lokanta, alakart lokanta, kafeterya, bar salonu, pasta salonu, kafe ve kahvaltı salonu düzenlenmesi durumunda, bu ünitelerin toplam kapasitesi yüz kişiyi geçemez; toplantı salonu ve çok amaçlı salon yapılamaz.

7-Konaklama birimlerinin hareket kabiliyetini ortadan kaldırıcı düzenleme yapılamaz.

8-Bu tesislere ilişkin turizm işletmesi belgesi başvurusunda tescil belgesi ibraz edilir. Başvuru tarihi itibarıyla 2918 sayılı Kanun kapsamında geçerli teknik muayene bulunması zorunludur. Turizm işletmesi belgesi alınmasından sonra da teknik muayenelerin yaptırıldığını ilişkin geçerli muayene belgesi Bakanlığa ibraz edilir.

Saygılarımla

13.03.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.