Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.ozmconsultancy.com

Kooperatif Arsasını Satıp Parasını Ortaklarına Dağıtabilir mi?

Yapı kooperatiflerinin her ne kadar ana sözleşmelerinin amaç ve konu başlıklı 6.maddesine istinaden ortaklarına konut veya işyeri teslim etme zorunluluğu olsa da zaman zaman mülkiyetinde olan arsa veya arsaları satmaları söz konusu olabilmektedir.

Kooperatifler üzerlerinde gayrimenkul bulunduğu takdirde tasfiye olamadıkları için arsa satışı sonrası tasfiye işlemlerini tamamlayabilmektedirler. Ancak bir yapı kooperatifinin işletme kooperatifi olarak tür değiştirebilmesi için arsalarını satmasına gerek bulunmamaktadır.

Aktiflerinde arsa bulunan bu tip kooperatifler ile ilgili olarak;

a-) Kooperatif henüz ortaklarına konut veya işyeri teslim etmemiş olabilir. İmar durumu nedeni ile arsa konut veya işyeri yapımına elverişli olmayabilir. Satılacak arsa bu tip kooperatiflere ait olabilmektedir.

b-) Kooperatif yapılaşmasını gerçekleştirmiş ortakların konut veya işyeri teslimlerini bitirmiş ancak atıl olarak arsa veya arsaları mevcut kalmış olabilir.

1-Arsa Satışı için Genel Kurul Kararı Şart

• Yukarıdaki her iki durumda da kooperatifin arsa satışı için genel kurul kararı şarttır. Kooperatifin olağan veya olağan üstü genel kurulunda Tapu ve Kadastro genelgelerine uygun olarak karar alınması ve genel kurul tutanağına özenli bir şekilde yazılması gereklidir.
• Kararda mutlaka satılacak arsanın asgari bedeli ve satış yöntemi yazılmalıdır. Genelde genel kurullarda arsanın asgari satış bedeli yazılırken satış yönteminin yazılması unutulmaktadır. Tapu ve Kadastro genelgelerine ve kooperatif ana sözleşmesine göre satış yönteminin yazılması şarttır.
• Genel kurulda arsa satışı için ortaklar arasından uzmanlığı gayrimenkul olan kişilerden de arsa satış komisyonu kurulabilir. Bu komisyon arsa satışı sürecinde yönetim kuruluna yardımcı olması mümkündür. Ancak komisyonların resmi bir yetki veya sorumluluğu bulunmamaktadır.

2-Arsa Satışından Elde Edilen Gelirin Ortaklara Dağıtılması için de genel kurul şarttır.

• Bilindiği üzere kooperatiflerde 3 organ bulunmaktadır. Bu organlar yönetim kurulu, denetim kurulu ve genel kuruldur.
• Kooperatif Yönetim Kurulunun görev ve yetkileri ana sözleşmede tanımlanmış olup, genel kurulunun kendisine verdiği görevleri yapmak ile mükelleftir.
• Genel Kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkileri kooperatif yönetim kurulu kullanamaz. Aksi takdirde yetki tecavüzü söz konusu olur.
• Kooperatifin arsa satışından elde etmiş olduğu gelirin ortaklara dağıtılması da aynı şekilde bir genel kurul kararıdır. Genel kurulda karar alınmadan yönetim kurulu kararı ile ortaklara para dağıtılamaz.
• Ortaklara hisseleri oranında dağıtım yapılırken %10 oranında mutlaka stopaj kesintisinin yapılması gereklidir. Eğer ortak tüzel kişilik ise stopaj kesintisi yapılmaz. 
• Kooperatifin gerçek kişi ortaklarının elde ettiği kâr payına göre yıllık gelir vergisi beyannamesi verip vermeyeceği hususunda özenli davranması gereklidir.

3-Arsa Satışından Elde Edilen Bütün Gelir Ortaklara Dağıtılamaz.

• Öncelikle kooperatif ana sözleşmesine göre ayrılacak yedek akçe tutarı bilinmelidir. Bu tutar kesinlikle ortaklara dağıtılamaz. Ana sözleşme kontrol edilmeden satış işlemi ile ilgili herhangi bir işleme başlanılmamalıdır.
• Yedek akçe ayrılması dışında kooperatif arsa satışı nedeni ile kurumlar vergisi ödemesi gereklidir.
• KDV Konusu ile ilgili olarak arsa büyük ihtimal 2 yıldan uzun süre kooperatif aktifinde olduğu için KDV ödemesi söz konusu olmayacaktır.
• Kooperatif tasfiye halinde ise satış kazancı istisnasından yararlanması mümkün değildir. Ayrıca zaten arsa satış bedeli ortaklara dağıtılacağı için de bu taşınmaz satış kazancı istisnasından faydanılamamaktadır.
• Kooperatifler arsa satış karını azaltmak için aktiflerinde uzun süredir duran arsalar için enflasyon düzeltmesi yapabilirler. Kurumlar vergisinin mükellefiyetinin olmadığı dönemler için de enflasyon düzeltmesi yapılabilir.
• 2004 yılı hesap döneminden itibaren ilk defa bilanço esasına geçen mükelleflerin bu maddede yer alan esaslara göre düzeltme yapacakları hüküm altına alınmış olup, bu hükmün kapsamına enflasyon düzeltmesi yapılan dönemlerde kazançlarını bilanço esasına göre tespit etmesine rağmen gelir veya kurumlar vergisinden muaf olmaları nedeniyle düzeltme yapmayan mükellefler de girmektedir.
• İlgili özelge: kooperatifinizin bilançosunda yer alan arsaları maliyet bedeli ile değerlemeniz ve kurumlar vergisi mükellefiyetinizin tesis edildiği tarih itibariyle de düzenlenen bilançonuzun VUK.nun geçici 25. maddesine göre, şartların oluşması halinde aynı Kanunun mükerrer 298. maddesine göre enflasyon düzeltmesine tabi tutmanız gerekmektedir.

Saygılarımla

22.11.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.