Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.ozmconsultancy.com

Kentsel Dönüşüm Hız Kazanıyor. Yeni Düzenlemelerle 6 Önemli Değişiklik

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi Meclise Sunuldu.

Bilindiği üzere Kentsel dönüşüm süreçlerinde tam istenilen hedeflere ulaşılamamasının önünde bazı engeller söz konusu. 

Bu engelleri sırası ile sayarsak öncelikle dönüşüm için karar nisabının yüksek olması, tebligatların yapılamaması (özellikle yurt dışı) ve riskli yapı tespitinin engellenmesi olarak ifade edebiliriz.

Getirilen yeni düzenlemeler ile uygulamada karşılaşılan problemlerin son derece yerinde bir çalışma ile özenle tetkik edildiği ve çözüme yönelik maddeler ihdas edildiğini görüyoruz.

Bakanlığın şakası yok, sürecin uzamasına ve engellenmesine karşı düzenlemeler hazır. İşte Kanun ile getirilen 6 Önemli Düzenleme.

1-Dönüşümde Karar Nisabı Düşürülüyor. 2/3 yerine artık salt çoğunluk aranacak.

Bilindiği üzere;

• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, inşaat kararlarının alınması ve bu karara katılmayanların hisselerinin satışı sonrasında yeni yapım işlerine başlanılması uzun bir süreçtir.
• Kiralık konut bulma zorlukları göz önüne alındığında, kanun kapsamındaki yapıların yeniden hızlıca inşa edilmesi gerekmektedir.
• Bu nedenle, inşaat işlemleri, yapı ruhsatı dahil olmak üzere, tamamlayıcı işlemler, en az üçte iki çoğunluğu yerine hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu tarafından alınan bir kararla gerçekleştirilecektir.
• Uygulamaların gerektirdiği ve maliklerin tamamının rızası ile yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemlerin hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılacaktır.

2-Tebligat Problemleri Aşılıyor. E-devlet ile bildirim süreci hızlandıracak.

• Uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin maliklere ve kiracılara yapılan tebligat konusunda yaşanan problemler söz konusudur.
• Özellikle de yurtdışında bulunan veya adresi tespit edilemeyen maliklere yapılacak tebligatlarda yaşanan problemler ve tebligat sürecinin uzamasının riskli yapı tespiti işleminin kesinleştirilmesini ve neticede riskli yapının yıktırılmasını engellemektedir.
• Bu nedenle tebligat problemlerinin önüne geçmek için riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın riskli yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi usullerinin tümü kullanılmak suretiyle tebligatlar yapılabilecektir.
• Tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

3-Riskli Yapı Tespiti Kolluk Kuvveti Marifeti ile Yapılabilecek

• Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görülmektedir.
• Bu nedenle riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanların açtırılması suretiyle yapılabileceği düzenlenmektedir.

4-Maliklere Tek Seferde 90 Gün Süre Verilecek, tekrar tekrar tebligat ile uğraşılmayacak

• Mevcut mevzuat hükümlerine göre, riskli yapıların yıktırılması için maliklere önce 60 günden az olmamak üzere (Uygulamada genellikle 60 gün süre verilmektedir) bir süre, sonra da 30 günden çok olmamak üzere ikinci bir süre verilmektedir.
• Ancak tahliye ve yıkım için iki kez tebligat yapılması hem tahliye ve yıkım sürecini uzatmakta ve hem de idare için gereksiz iş yükü oluşturmaktadır.
• Bu nedenle riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceği düzenlenmiştir.

5-Tahliye işlemlerinde Kolluk Kuvvetlerine Yetki

• Uygulamada malikler ve kiracılarca kendilerine tebligat yapılarak verilen süreler içerisinde riskli yapının tahliye edilmediği ve maliklerce riskli yapıların yıktırılmadığı bilinmektedir.
• İdarece tahliye ve yıkım yapılmak istenildiğinde de maliklerce veya kiracılarca engellendiği, bu maksatla bağımsız bölümün kapısının kilitlenerek ve hatta şehir dışına çıkılmak suretiyle tahliyenin engellendiği, yurt dışında bulunan maliklerin gelip içinde eşya bulunan yapılarını tahliye etmedikleri görülmektedir.
• Bu durumlarda riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir binanın tahliyesine ve yıktırılmasına engel teşkil etmektedir. 
• Belirtilen sebeplerle, tahliye işleminin mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanların açtırılması suretiyle yapılacağı düzenlenmektedir.

6-Riskli yapının tahliyesi konusunda tebligat usulü bakımından farklı usul uygulanacak.

• Bilindiği üzere 7201 sayılı Tebligat Kanun uyarınca yapılacak tebligatlarda, özellikle kimlik bilgileri ve adresi tespit edilemeyen malikler ile yurt dışında yaşayan veya yabancı uyruklu maliklere tahliyeye ilişkin tebligatın yapılmasının aylar sürmektedir.
• Bu durumun da riskli olduğu kesinleşmiş bir yapıda ikamete devam edilmesi neticesini doğurmaktadır. 
• Bu durumun da riskli yapıyı süresinde tahliye eden maliklerin riskli yapıyı tahliye etmeyen ve inşaatı geciktiren maliklerden dolayı mağdur olmaktadırlar.
• Bu nedenle riskli yapının tahliyesi konusunda tebligat usulü bakımından farklı bir usul öngörülmesinin zaruri olduğu değerlendirilmektedir.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin tebligat ile tahliye ve yıktırılmaya ilişkin 

• Tutanağın yapıya asılması, 
• Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi 
• ve ilgili muhtarlıkta onbeş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacağı, 

Tahliye ve yıktırılmaya ilişkin tutanağın muhtarlıkta ilanının son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligatın yapılmış sayılacağı düzenlenmektedir.

Saygılarımla

23.10.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.