Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.ozmconsultancy.com

Kooperatiflerde Arsa Alım Süreci İle İlgili Bilinmesi Gereken 10 Konu

Bugüne kadar birçok küçük arkadaş grubu veya çok ortaklı büyük mesleki gruplar kooperatif kurarak konut veya işyeri sahibi oldular ve olmaya devam ediyorlar. 

Art niyetli olarak istismar edilen kooperatif ortaklarının mağduriyetleri sonucunda getirilen yüksek cezalar ve bakanlıkların online denetim sistemi ile, kooperatifler artık gerek ortakları gerek ise kamu kurumları tarafından yakından takip ediliyor, ayrıca Cimer üzerinden herhangi bir şikâyette müfettiş görevlendiriliyor ve bir suiistimal veya eksiklik söz konusu ise hızlıca aksiyon alınıyor.

Son yapılan düzenlemeler ile;

• Kooperatif yöneticilerine getirilen zorunlu eğitim 
• Kooperatife ait bilgi ve belgelerin sürekli güncel ve ortakların incelemesine açık tutulmasını zorunlu tutacak Koopbis sistemi 
• Sadece iç denetim değil, meslek mensupları tarafından yapılması gereken zorunlu dış denetim 

Sayesinde daha şeffaf ve takip edilebilir kooperatifçilik modeli de bu yıldan itibaren mümkün olacak.

• Bu noktada yapı kooperatiflerin kurulduktan sonra ilk ve belki de en önemli işlemi olan arsa alım süreci ile ilgili bazı bilgiler vermenin faydalı olacağını düşünüyorum.
• Öncelikle kooperatiflerin ortaklarına konut veya işyeri teslimi yapabilmesi için arsa alım sürecindeki prosedürlerin kooperatif yönetim kurulu tarafından titizlikle yerine getirmesi gerekmektedir.

Bu kapsamda yapı kooperatifleri tarafından arsa alım işlemlerinde dikkat edilmesi ve bilinmesi gereken bazı önemli hususlar ile genelde merak edilen konular şunlardır.

1-Kooperatiflerde Arsa Alımı için Genel Kurul Kararı Gerekli midir?

Evet gereklidir. Kooperatiflerin yapılaşacağı arsanın alım kararı yönetim kurulu tarafından değil genel kurul tarafından alınmalıdır. 

Kooperatif ana sözleşmesinin “genel kurulun görev ve yetkileri” başlıklı 23. maddesine göre “Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek” genel kurulun görevidir. 

Bu görevi genel kurul devir ve terk edemez, yönetim kuruluna devredemez.

O yüzden kooperatif kuruluşu yapıldıktan sonra hemen arsa alımı yapılmak isteniyor ise kuruluş olağan üstü genel kurulunun ayrı bir gündem ile hızlıca gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu genel kuruldan önce ortak kaydedilmemesi de önem arz etmektedir.

2-Kooperatiflerde arsa alımı için genel kurulda alınacak kararda aranacak nisap nedir?

Genel kurula katılan ortakların yarıdan bir fazlası ile arsa alım kararı alınabilir. 

Ağırlaştırılmış nisap aranmaz.

Kooperatiflerde Genel kurulun toplanabilmesi ve gündemdeki konuların görüşebilmesi için, kooperatife kayıtlı ortakların en az 1/4'nün şahsen veya temsilen toplantıda hazır bulunması şarttır. 

Yapı kooperatiflerinde İlk ve müteakip toplantılarda aynı nisap aranır.

3-Kooperatiflerde alınacak arsanın azami fiyatı genel kurul tarafından mı belirlenmelidir?

Evet. Kooperatifin genel kurul tutanağında arsanın toplam maliyetinin üst sınırı veya metrekare birim fiyatının üst sınırının yazılması gereklidir. 

Arsa alım kararını genel kurul alırken uygulamayı yönetim kurulu yapacağı için arsa alımında takip edilecek usul konusunda da karar alınması gereklidir. Bu nedenle kooperatifin genel kurul tutanağına pazarlık, ihale vb. şeklinde hangi usulde arsa alınacak ise yazılmalıdır.

4-Kooperatifin alacağı arsanın kooperatifin amacına uygun olmaması durumunda mutlaka genel kurul tutanağında bu husus belirtilmelidir.

Amacına uygun arsa tanımı konut veya işyeri yapımına uygun, imarı olan ve ortak sayısına yetecek kadar imalat yapılabilecek, her ortağa en az bir bağımsız bölüm düşecek arsayı ifade etmektedir.

Zaman zaman yapı kooperatifleri tarafından henüz imarı olmayan arazi vasfında taşınmazlar alındığı da bilinmektedir. 

Bu nedenle mutlaka genel kurul tutanağına alınacak arsanın imar durumunun henüz konut veya işyeri yapımına uygun olmadığı, bu durumun ortakların bilgisi dahilinde olduğu hususu eklenmelidir.

5-Genel Kurul tutanağında alınacak arsanın pafta, parsel bilgilerine yer verilmesine gerek bulunmakta mıdır?

Hayır. Kooperatiflerde genel kurul tutanağına arsa alım kararı yazılırken kooperatifin alacağı arsanın belirlenmiş ve net bir yer olması zorunluluğu bulunmamaktadır. 

Bu nedenle arsanın pafta ve parsel bilgileri yerine bulunduğu il veya bölgenin yazılması da mümkündür.

6-Kooperatifler sadece arsayı tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek satış vaadi sözleşmesi ile mi satın alabilir?

Evet. Kooperatiflerin arsa alımında dikkat etmesi gereken bir önemli konu da alacakları arsanın sadece tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek satış vaadi sözleşmesi ile satın alınabilmesidir. 

Adi sözleşme veya belli bir dönem taksit ödeme sonrasında (tapuya şerh verilmeden) tapu devri yapılması mümkün değildir. 

Bu şekilde arsa alımı gerçekleştirmeyen yönetim kurulu üyelerinin hukuki ve cezai sorumluluğu söz konusudur.

7-Kooperatif, yönetim kurulu üyelerinin sahip olduğu arsayı satın alabilir mi?

Türk Ticaret Kanunu’nun 334’üncü maddesinin birinci fıkrasında, “İdare meclisi azalarından biri umumi heyetten izin almadan kendi veya başkası namına bizzat veya dolayısıyla şirketle şirket konusuna giren bir ticari muamele yapamaz. Aksi takdirde şirket yapılan muamelelerin batıl olduğunu iddia edebilir. Aynı hak diğer taraf için mevcut değildir.” hükmündedir.

Bu hüküm, yönetim kurulu üyeleri (veya bu üyelerin vekili oldukları kişiler) ile kooperatif tüzel kişiliği arasında gerçekleştirilen yasak işlemleri kapsamaktadır. 

Genel kurulun bu konuda özel bir kararı olmaksızın bu tür bir işlem yapılması mümkün değildir.

Bu nedenle kooperatifin genel kurul tutanağında açıkça bu konuda karar alıp genel kurulda oylatılması, arsanın sahibi olan yönetim kurulu üyelerinin isimlerinin tek tek tutanağa yazılması gereklidir.

8-Arsa sahipleri arsalarını kooperatife satarak kooperatif ortağı vasfı kazanabilir mi?

Zaman zaman kooperatifler arsa alımı yaparken arsa sahibi veya sahiplerinin arsa satış bedeli yerine kooperatife ek ayrıca bir bedel ödemeden konut veya işyeri talep ettikleri bilinmektedir.

Kooperatiflerde açıkça bir genel kurul kararı olmadan ortaklar arasında farklı uygulamalar yapılamaz. 

Bu nedenle özel statülü ortak denilen arsa sahipleri ile ilgili genel kurulda açık ve sarih karar alınmalı, hangi ödemeden muaf tutulacakları, şerefiye ödeyip, ödemeyecekleri, tercihli tahsis kapsamında konut seçme hakları olup, olmayacağı hususlar tam olarak netleştirilmelidir. 

9-Kooperatifler üzerinde haciz, ipotek gibi kısıtlamaları olan arsaları satın alabilir mi?

Üzerinde haciz, ipotek gibi kısıtlamaların bulunduğu bir taşınmazın kooperatif adına edinimi için genel kurulun bu konuda yönetim kuruluna yetki vermiş olması gerekir, aksi takdirde genel kurul tutanağında arsanın üzerindeki haciz ve ipotek tutarları ile ilgili bir husus ve ortakların bilgilendirilmesi söz konusu değil ise tapu müdürlükleri işlemi gerçekleştirmemektedir.

10-Kooperatifin terk işlemleri için genel kurul kararı alınmasına gerek bulunmakta mıdır?

Kamu hukukundan doğan; yola veya yeşil alana terk gibi işlemler için genel kurul kararı aranmasına gerek yoktur.

11-Kooperatifler arsalarını kat karşılığı olarak bir yüklenici firmaya verebilir mi?

Evet kooperatifler bir yüklenici firma kat karşılığı sözleşme düzenleyerek arsalarını değerlendirebilir ancak kooperatifin genel kurul tutanağında mutlaka kooperatife kalacak asgari yüzdenin yazılması gereklidir. 

Ek olarak kat karşılığı sözleşmenin de notere onaylattırılarak tapuya şerh edilmesi gereklidir. 

Genelde bu süreçte kooperatiflerin teminat almadığı, yüklenici ile aralarındaki sözleşmelerin yeterince özenli yapılmaması gibi sorunlar ortaya çıkabilmektedir. 

Bu nedenle kat karşılığı sözleşme mutlaka müteahhit firma tarafından değil kooperatif avukatı tarafından hazırlanmalı sonrasında o sözleşme üzerinde gerekirse revizeler yapılmalıdır.

12-Kooperatifler birden fazla arsa satın alıp farklı bölgelerde inşaat yapabilir mi?

Kooperatifçe, konut inşaatlarının devamı sırasında veya tamamlanmasından sonra değişik yer ve zamanlarda yeniden arsa alınması ve ortak kaydedilmesi şeklinde faaliyette bulunulamaz.

Ancak imar durumlarının elverişsizliği nedeni ile ortaklarına konut veya işyeri teslimi yapabilmek amacı ile genel kurul kararı alınarak farklı arsa alınabilir. 

Konut veya işyeri inşaatlarına başlanmış ise (zaten imarı olan bir arsa var ise) ayrıca farklı farklı bölgelerde etap, etap inşaat yapılması kooperatif ana sözleşmesine aykırıdır.

13-Kooperatife ortak olan kişilerin bilgileri tapuda gözükür mü?

Kooperatife ortak olan veya olmak isteyen kişilerin çok fazla sorduğu bir soru olduğu için eklemek istedim. 

Kooperatiflerde arsanın sahibi kooperatifin tüzel kişiliğidir. Yani tapuda arsanın sahibi kooperatif olarak gözükür. 

Kooperatif ortakları ise ilgili kooperatife ortak olup, olmadıklarını kooperatif dışında teyit etmek istedikleri takdirde ise e-devlet üzerinden kooperatif ortaklıklarını sorgulayabilirler.

14-Kooperatif ortaklarına arsa olarak taşınmazların devrini yapabilir ve tasfiye olabilir mi?

Yapı kooperatiflerinde işyeri veya konut yapımının imkansızlaşması halinde, kooperatife ait arsayı parselleyerek, genel kurulca karara bağlanması şartıyla kura ile ortaklarına dağıtılması mümkündür.

15-Kooperatif arsasının ferdileştirilmeye konu edilmeden noter huzurunda yapılacak parselasyon ile dağıtılması mümkün müdür?

Uygulamada imarı olmayan arsaların herhangi terk işlemi de söz konusu olmadığı için noterliklere parselasyon planının onaylatılması ve devamında bu arsalara ortak kayıt edildiği ve zaman zaman da yapı kayıt belgesi alındığı görülmektedir. 

Bu hususta mağduriyetler söz konusu olmaması için mutlaka ortak olacak kişilerin uygulamanın kanuna uygun olmadığı konusunda bilgi sahibi olmaları gerekmektedir.

16-Üzerinde arsa olan kooperatif tasfiye olabilir mi?

Hayır üzerinde arsa veya arazi yani taşınmaz olan kooperatifin tasfiye olması mümkün değildir.

Sonuç olarak; ağustos ayı içinde yapılan düzenleme ile ön ödemeli konut satışlarında azami teslim süresi 36 aydan 48 aya uzatıldı. 

Bugün finansmanı doğru kurgulanmış (hakediş bloke hesap, ortakların kredilendirilmesi ve kat irtifakından sonra ferdileştirilmesi, kooperatiflere sağlanan vergi avantajları vb.) bir kooperatifin çok daha düşük maliyet ile daha kısa sürede konutları teslim etmesi mümkün ayrıca yakın zamanda planlanan 10.000 sanayi sitesi projesi de yüksek maliyetlere katlanmadan işyeri sahibi olma açısından önemli bir fırsat olarak gözüküyor.

12.09.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.