Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.ozmconsultancy.com

Site Yönetimleri ve Kooperatiflerde Asgari Ücret Değişikliği Sonrası Aidat Artışı Nasıl Yapılmalıdır?

Enflasyon artışı neticesinde çalışan kesiminin satın alma gücündeki hızlı erimeye bir nebze de olsa fayda sağlanması amacı ile yapılan asgari ücret artışının şüphesiz ki mal ve hizmet fiyatlarında yukarıya doğru bir etkisi olacak.

Bu yazıda tabii oldukları kanunlar gereği yıllık bütçesi olan ve bütün yıl boyunca o bütçe kapsamında iş ve işlemlerini gerçekleştiren site yönetimleri ve kooperatiflerde aidat tutarlarının artırılması sürecinde bilinmesi gereken mevzuat ve işlemler hakkında kısa ve özet bazı bilgi vermeye çalışacağım.

Neden birçok site yönetiminde ve kooperatifte hızlıca aidat artışı ile ilgili aksiyonlar alındığını görüyoruz?

Site yönetimleri ve kooperatifler temelde hizmet işletmeleridir. Yani bütçelerine baktığınızda maliyetlerin %70 ila %90 arasındaki bir kısmı personel maliyeti veya dışarıdan hizmet alımından kaynaklanmaktadır.

Site yönetimlerinde ve kooperatiflerde (eğer kooperatif inşaat aşamasında değil ise) istihdam edilen personelin yaptığı işler veya dışarıdan hizmet alınan konular şunlar oluyor;

• Güvenlik Hizmetleri/Personeli
• Temizlik Hizmetleri/Personeli
• Bakım, Onarım Hizmetleri/Personeli
• Peyzaj, Bahçe Bakım Hizmetleri/Personeli

Yukarıda belirtilen birimlerde çalışan personeller eğer amir veya şef pozisyonunda değil iseler gördüğüm kadarı ile ücret genel düzeyleri asgari ücret veya biraz üstü olmaktadır.

Asgari ücret tutarında da bir değişiklik olduğu takdirde de ister istemez bütçe şaşmakta ve maliklerden veya ortaklardan yeni aidat tutarları istenmek zorunda kalınmaktadır.

Bu noktada bu artışın sitenin veya kooperatifin mevcut fonlarından karşılanması ile ilgili görüş ve öneriler olsa da maliyetlerin neredeyse tamamını oluşturan personel harcamalarının bütçe ek kaynaklarından karşılanması sürdürülebilir bir yöntem kesinlikle olmamaktadır. Bugün yapılmayan veya yapılamayan aidat artışı kooperatifin veya sitenin ek kaynakları da azalmış bir şekilde 2022 sonunda iki kat fazla olarak yapılmak zorunda kalınabilir.

Aidat artışını bir nebze de azaltabilmek için güvenlik hizmetleri kendi personelimiz ile yerine getirebilir miyiz?

Özellikle güvenlik hizmetlerinde dışarıdan hizmet alınan firma ile sözleşmenin sona erdirilmesi ve bu sayede katma değer vergisi ödenmeyerek %18 oranında bir tasarruf sağlanmaya çalışılması da güvenlik gibi valilik iznine tabi, teknik bilgi gerektiren bir hizmette dikkatli verilmesi gereken bir karardır.

Çünkü hırsızlık gibi üzücü konularda “düzgün” bir güvenlik şirketi arada olmadığı zaman site yönetimleri sigorta şirketleri ile karşı karşıya kalmakta zararın tazmini noktasında kusurun zaman zaman tamamı site yönetimine yüklenmektedir. Site yönetimi de zararı maliklerden toplamaktadır. Site yönetiminin kendisine ait sigorta poliçesi bu zararları karşılama noktasında yetersiz kalabilmektedir. Sonuç olarak iyi niyetli tasarruf çabası birkaç sene sonra daha fazla bir maliyet ile dönebilmektedir.

Peki Artışın Nasıl Yapılması Gereklidir?

Bildiğiniz üzere kooperatifler 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu hükümlerine göre site yönetimleri ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre yönetilmektedir. Bu nedenle aidat artışlarında uygulanması gereken prosedür farklıdır.

Kooperatiflerde aidat artışlarında uygulanacak prosedür

Kooperatiflerde ortaklardan istenecek her türlü ödemenin miktarı, zamanı ve ödeme esasları genel kurul tarafından belirlenmesi gereklidir. Bu nedenle kesinlikle yönetim kurulu tarafından ortaklara gönderilecek bir yazı ile yeni aidat tutarlarınız belirlenemez.

Kooperatif ana sözleşmesinde yönetim kurulunun ve genel kurulun yetkileri açıkça belirtilmiş olup, kooperatif yönetim kurullarının hukuki ve/veya cezai bir sorumluluğa girmemesi için ortaklarını olağan üstü genel kurula davet ederek yeni aidat tutarını belirlemek zorundadır.

Kooperatifler site yönetimlerine göre birçok noktada daha çerçevesi belli, kurumsal, hukuki ve mali denge denetim mekanizması daha etkin yapılar olduğu için süreçlerin hatasız işletilmesi önem arz etmektedir.

Site Yönetimlerinde aidat artışlarında uygulanacak prosedür

Site yönetimlerinde aidat tutarları avans mahiyetinde toplanmaktadır. O yüzden aidat artışı söz konusu ise ilk yapılacak işlem site yönetim planında ek bütçe ile ilgili hususların olup, olmadığına bakılmasıdır.

Eğer site yönetim planında ek bütçenin nasıl yürürlüğe konulacağı ile ilgili açık ve sarih bilgiler mevcut ise yönetim planı hükümlerine göre hareket edilmelidir. Eğer böyle bir hüküm yok ise site yönetim kurulu tarafından ek bir işletme projesi hazırlanmalı ve yeni aidat tutarları herhangi bir tereddüde mahal vermeyecek şekilde gösterilmelidir.

Bu noktada yeni, ek işletme projesi iki şekilde kabul edilebilir

1-Kat malikleri olağan üstü toplantıya çağrılır ve toplantıda görüşülür. Bu şekilde kabul edilir ise ayrıca tebliğ edilmesine gerek olmadığını düşünüyorum.

2-İşletme projesi kat maliklerine duyurulur, tebliğ edilir veya imza karşılığı teslim edilir.

Yukarıdaki iki şekilde de yeni işletme projesinin yürürlüğe konulması mümkündür. Ancak sadece sitenin web sayfasına yazı koyarak, mesaj atarak veya whats app grubuna yazarak veya zoom toplantısı yapıp bu toplantıyı kaydederek işletme projesi kesinleştirilemez.

Sonuç olarak; yüksek enflasyon maalesef işçi-işveren, kiracı-ev sahibi gibi toplumun çok büyük bir kısmını oluşturan kişiler arasında önemli derecede huzursuzluklar yaratmaya devam etmekte ve hukuki ihtilaflara (kira uyarlama, tahliye, iş akdinin feshi ve eşitlik ilkesinin ihlali vb.) sebep olmaktadır.

Umarım suni, dönemsel rahatlamalar ile günü kurtarmaya çalışmaktan vazgeçerek, sonuçlara değil fiyat istikrarının nasıl sağlanacağına yönelik sorunun kendisine odaklanan gelişmeler de yakın zamanda söz konusu olur.

14.07.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.