Ertuğrul Tuncer
Yeminli Mali Müşavir
Köker YMM Bağımsız Denetim A.Ş.
etuncer@kokerymm.com

Yabancı Kurumlar Türkiye’ De Konut ve İş Yerini KDV ‘Den İstisna Olarak Alabilir Mi?

Yabancı Kurumlara Konut ve İş Yeri Satışı Mümkün mü?

Yabancı gerçek ve tüzel kişilere taşınmaz mal satışı konusunda KDV istisnası getirmek üzere hazırlanan ve uzun bir süredir medyada haber konusu olduğu halde üzerinde ciddi bir değerlendirme yapılmayan yasal değişiklik nihayet gerçekleşti. 08.03.2017 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 6824 sayılı Kanunun, yabancılara taşınmaz satışı konusunda, sadece gerçekleşen satışlar için (01.04.2017 tarihinden geçerli olarak) KDV istisnası getirmeyi amaçladığı bilinmektedir. Ancak, yapılan bu değişikliğin hangi açıdan ve ne kadar etkili olabileceği konusu tartışılmamıştır. Halbuki, bu değişiklikler yapılırken Tapu Kanunundaki düzenlemeler dikkate alınmamıştır.

Dolayısıyla KDV istisna uygulamasını, yabancı tüzel kişiliklere ya da Türkiye’de Kurulu yabancı sermayeli şirketlere serbestçe taşınmaz edinme imkanı olarak görmemek gerekmektedir. Bu istisna sadece, yabancıya satışın yapılabildiği hallerde gerçekleşecektir. Yoksa, yabancı sermayeli Türk şirketleri ile yabancı tüzel kişiliklerin şehir merkezlerinde, meskun mahallerde taşınmaz edinimi son derece zordur ve KDV istisnası bu şirketler için ancak özel yasalarla imkan tanınan yerlerde söz konusu olabilecektir.

Konunun daha net olarak anlaşılabilmesi için, 6824 sayılı Yasanın 7. Maddesiyle öncelikle KDV Kanununun 13.maddesinin birinci fıkrasına eklenen bendi görmemiz gerekmektedir.

 “i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı hâlde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi hâlinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması hâlinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),”

Bu maddeye bakılırsa, yabancı tüzel kişilere veya yabancı kontrollü sermaye ile Türkiye’de kurulan şirketlere de serbestçe konut ya da iş yeri satılabilecek ve bunlara da KDV istisnası uygulanacaktır. Gerçek kişiler için sorun olmamakla birlikte yabancı (dar mükellef) tüzel kişiler ile Türkiye’de kurulu yabancı kontrolündeki şirketler için durum farklılık arz etmektedir.

 

YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞINDA GENEL DURUM

Yabancı tüzel kişilikler için Tapu Kanununda değişiklikler yapılmadığı sürece, KDV Kanunundaki değişikliğin havada kalacağı, uygulama olanağı bulunmadığı aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır.

Yabancıların Türkiye'de mülk edinmesine ilişkin esaslar 22 Kasım 1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun  35. maddesinde düzenlenmiştir.  Bu  konudaki  uygulamalar tarihi tecrübeler de dikkate alınarak hazırlanan tam bir karşılıklılık (reciprocity)  esasına dayalıdır. Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de mülk edinmeleri konusu 2012 yılına kadar bu esas üzerine yürütülmüştür.

Yabancıların Türkiye'de mülk edinmesine ilişkin engelleyici hükümlerin kaldırılması ve  yabancıların Türkiye'de mülk edinmelerinin kolaylaştırılması için,  2003 yılında  4916 sayılı Kanun yürürlüğe konulmuş, ancak  Anayasa Mahkemesi'nin 14 Mart 2005 tarihli 2003/70 esas ve 2005/14 karar sayılı kararı ile ilgili Kanun'un temel bazı fıkra ve cümleleri iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı üzerine, hazırlanan 5444 sayılı yeni kanun 29 Aralık 2005 tarihinde yürürlüğe girmiştir.  Ancak yeni kanun, önceki mevzuatın geçerliliğinin sona erdiği 26 Temmuz 2005 tarihinden itibaren geçerli kabul edilmektedir. Bu Kanun ile yabancılara mülk satışının sınırları Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının gerekçeleri dikkate alınarak tekrar belirlenmiştir.

Konu bununla kalmamış,   18 Mayıs 2012 tarih ve  6302 sayılı Kanun ile değiştirilen  2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesindeki düzenleme ile  yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır.

Yapılan değişikliğe ilişkin olarak Bakanlar Kuruluna tanınan yetki çerçevesinde 183 ülke vatandaşına (Bakanlar Kurulu Kararından önce 53 ülke için karşılıklılık vardı) Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinme hakkı  tanınmıştır. Bu sayede yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşlarının   taşınmaz edinebilmesi imkanı olmasa da yabancı gerçek kişiye  Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilme hakkı tanınmıştır.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz mal alımındaki serbestiyi engelleyen birkaç özel durum vardır. Sözü edilen 35. Maddeye göre Yabancı Gerçek kişiler ;

ü  Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar (300 dönüm) taşınmaz satın alabilir

ü  Satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır

ü  Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi ve izin almadıkça kiralaması mümkün değildir.

ü  Özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün  %10’una kadar taşınmaz mülkiyeti edinebilir.

 

YABANCI TÜZEL KİŞİLERDE DURUM

Görüldüğü üzere, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de özellikle konut edinmesinde önemli bir sorun bulunmamaktadır. Dolayısıyla 6824 sayılı Yasa ile KDV Kanunu’nun 13. Maddesinde  yapılan düzenleme asıl itibariyle gerçek kişilerin, şehir merkezlerinde veya benzeri meskun mahallerdeki  taşınmaz mal alımlarına getirilen istisnayı düzenlemektedir.

Halbuki, KDV Kanununa 6824 sayılı Yasa ile getirilen  düzenlemede “kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri” ifadesi bulunmasına rağmen, yabancı tüzel kişiler meskun mahallerde, şehir merkezlerinde,  konut yada iş yeri satın almaları söz konusu değildir. Zira  Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmelerine ilişkin  2644 sayılı Tapu Kanunu’ nun 35.maddesindeki düzenlemeye göre;

“a)Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. (Ancak, bu ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisi söz konusu ise her hangi bir  sınırlama uygulanmaz.)

Yabancı Ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (Vakıf, Dernek, vb.) taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.”

Yabancı tüzel kişiliklerin taşınmaz edinebilmesine izin veren özel kanunlar şunlardır;

- 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu,

- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu,

- 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu.

 

Görüldüğü üzere, tüzel kişilik sahibi yabancı ticari kurumların Türkiye’de taşınmaz sahibi olabilmeleri, gerçek kişilerde olduğu gibi serbest değildir. Onlar ancak, yukarıda belirtilen Yasalar çerçevesinde mülk edinebilmektedirler.

Dolayısıyla, KDV Kanununda yapılan değişiklikle yabancı tüzel kişi ticaret şirketlerine tanınan istisna uygulaması sadece özel bölgelerde ve ilk kez edinilecek taşınmazlar için geçerli olacaktır.

 

YABANCI SERMAYELİ TÜRK ŞİRKETLERİNİN DURUMU

Peki, Türkiye’de taşınmaz mal edinimi konusunda  yabancı sermayeli şirketlerin durumu nedir? Bu konuyu da kısaca irdelemekte fayda vardır. Görülecektir ki, saf yabancı sermaye kontrollü şirketler için de özellikle meskun mahallerde taşınmaz satın alınması o kadar kolay değildir.

Yabancı yatırımcıların birlikte veya ayrı ayrı %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulundukları Türkiye'de kurulu tüzel kişiliğe sahip “yabancı sermayeli şirketler” in taşınmaz edinimi, 16/08/2012 tarihli  ''2644 Sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik''le düzenlenmiştir.

Konuyla ilgili olarak ayrıca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmeleri”  konulu, 2012/13 (1735) sayılı genelgesi yayınlanmıştır.

Buna göre; Tapu Kanunu’nun  36.maddesi uyarınca, Türkiye’de kurulu bir şirketin yabancı sermayeli olması halinde, yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olup olmadığına ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olup olmadığına bakılır.

Bu haller mevcut ise  şirket Türkiye’de kurulmuş olsa dahi ancak ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler ve kullanabilirler.

Bu durumu aşmak için genellikle baş vurulan yöntem, Yabancı gerçek kişinin, kendi ülkesinin yasalarına göre kurulmuş olan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ve Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirketler (Yabancı gerçek kişinin, yabancı tüzel kişinin veya uluslararası bir kurumun Türkiye’de kurulmuş bir şirketin hisselerinin %51’i veya daha fazlasına sahip olması hali) ile “Satış Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi.” Yoluyla satış işlemine başvurulmaktadır.

Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancılara, “Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu” uyarınca her başvurucuya bir yıl süreyle verilen “Kısa Süreli Oturma İzni” verilmektedir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler Türk vatandaşları gibi, gayrimenkulleri üzerinde tasarruf etme hakkına haizdir; gayrimenkullerini üçüncü kişilere satabilir, kiralayabilir ve üzerinde rehin tesis edebilirler.

TİCARET ŞİRKETİ OLMAYAN YABANCI TÜZEL KİŞİLİKLERDE DURUM

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 numaralı genelgesinde belirtildiği üzere;  yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün değildir.

Görüldüğü üzere, KDV Kanununun 13. Maddesinde yapılan değişiklik ve düzenlemeler ancak, gerçek kişi yabancılar açısından söz konusu olacak, şehir merkezlerinde yada meskun mahallerde iş yeri mülkiyeti edinilemeyeceği için yabancı tüzel kişi ticaret şirketleri için söz konusu olmayacaktır.

 

14.03.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.