Ersin Koçakoğlu
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ekocakoglu@hotmail.com

Miras Yoluyla ve Bedel Karşılığı Gayrimenkul Satışında Vergilendirme

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesi, Gelir Vergisi Kanunu’nun değer artışı kazancı ve ticari kazanç hükümleri çerçevesinde farklı şekilde ele alınmaktadır. Bu çerçevede, gayrimenkulün nasıl iktisap edildiği, ne zaman elden çıkarıldığı ve satışın niteliği vergilendirme açısından belirleyici unsurlardır.

Gayrimenkulün İvazsız İktisabı

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80. maddesinde, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) bazı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olarak vergilendirileceği düzenlenmiştir. Ancak ivazsız iktisap edilen (örneğin veraset yoluyla miras kalan) gayrimenkullerin elden çıkarılması durumunda değer artışı kazancı doğmaz. Bu bağlamda, bir taşınmazın miras yoluyla intikal etmesi halinde, bu taşınmazın elden çıkarılmasından elde edilen kazanç, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.

 Örnek olarak  A kişisi vefat eden dedesinden 01.03.2025 tarihinde X ilinde kayıtlı bulunan 5.000 m2 arsa intikal etmiştir. A kişisi bu arsayı 01.04.2025 tarihinde 500.000 TL’ye satmıştır. A kişisi bu taşınmaz satışından elde ettiği kazancından “değer artış kazancı kapsamında” vergi alınmayacaktır.

Bedel Karşılığı İktisap ve Cins Tashihi

Bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin (örneğin satın alma yoluyla edinilen gayrimenkulün), iktisap tarihinden itibaren beş yıl (1.1.2007 öncesi için dört yıl) içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilir. Ayrıca, taşınmazların vasıf değişikliği (örneğin mera vasfından tarla vasfına dönüşmesi) cins tashihi olarak değerlendirilmekte ve yeni bir iktisap tarihi olarak değerlendirilmektedir. Bu durumda, satış işlemi cins tashihi tarihinden itibaren beş yıllık süreye göre değerlendirilir.

 Örnek olarak  A kişisi 01.03.2024 tarihinde 1.500.000 TL bedelle tarla vasfında bir taşınmaz satın almıştır. Söz konusu taşınmazı  01.04.2025 tarihinde 4.000.000 TL bedelle üçüncü kişiye satmıştır.

 · Satış tarihi, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde olduğundan, bu işlem değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilir.

 · Elde edilen kazançtan, endekslenmiş iktisap bedeli, maliyete dâhil diğer unsurlar ve satışla ilgili giderler düşülür.

· Kalan tutar ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşarsa gelir vergisine tabi olur ve 2026 yılında verilecek gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.

Ticari Kazanç Sayılan Durumlar

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca, gayrimenkullerin alım satım işiyle devamlı olarak uğraşılması, elde edilen kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilmesine yol açar. Devamlılık, aynı kişiye farklı tarihlerde ya da farklı kişilere birden fazla satış yapılması durumlarında oluşur. Bu durumda, yapılan satışlar bireysel bir tasarruf değil, ticari bir faaliyet olarak kabul edilir ve kazanç ticari kazanç hükümleri kapsamında vergilendirilir.

Örnek olarak  A kişisi, 2020 ile 2024 yılları arasında toplam 10 adet tarla satın almış ve bunlardan 5’ini farklı kişilere satış yoluyla elden çıkarmıştır. Kalan 5 taşınmazı da 2025 yılı içinde satmayı planlamaktadır.

· Satış sayısının fazlalığı ve işlemlerin süreklilik arz etmesi, gayrimenkul alım satım işinin ticari faaliyet kapsamında yürütüldüğüne karine teşkil edecektir.

· Bu durumda elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir ve ticari kazancın vergilendirilmesi usullerine göre vergiye tabi tutulur.

Sonuç

 Elden çıkarılan gayrimenkullerin vergilendirilmesinde, taşınmazın iktisap şekli elde tutma süresi ve satış işlemlerinin niteliği belirleyici olmaktadır. Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde vergilendirme söz konusu değilken, bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasında değer artışı kazancı hükümleri; satış işlemlerinin devamlılık arz etmesi halinde ise ticari kazanç hükümleri devreye girmektedir

11.04.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.