Erhan Polatdemir
Vergi Müfettiş Yardımcısı
polatdemir_86@msn.com

Konut Kira Gelirlerinin Beyan Edilmesi Sırasında Dikkat Edilecek Hususlar

Mart ayı yaklaştıkça ev sahiplerini bir telaş sarmakta, malum mart ayı kira elde edenler için beyan verme zamanının geldiği anlamına geliyor. Son yıllarda Maliyenin ciddi anlamda bu işin peşine düşmesi ve kira geliri elde edip beyan vermeyen mükelleflerden cezalı olarak tahsilat yoluna gidilmesi, beyan veren mükellef sayısının artmasını sağladı.

Peki, konut kira geliri elde eden vatandaşlarımız nasıl beyanda bulunacak? Bu yıl istisna tutarı ne kadar olacak, kimler istisnadan yararlanabilecek? Kira gelirimizden, yaptığımız giderleri nasıl düşmemiz gerekiyor? Yazımız da bu soruların cevaplarını arayacağız.

193 sayılı GVK’ nun 70.maddesinde, “ Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1.      Arazi, bina(döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2.      Voli mahalleri ve dalyanlar;
3.      Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;
4.      Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
5.      İmtiyaz, ihtira, İşletme hakları ile ticaret ünvanı, alameti farika gibi sair bilumum haklar;
6.      Telif hakları (Bu gibi hakların müellifleri tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);
7.      Gemiler ve gemi payları (Motorlu olup olmamalarına ve tonilatolarına bakılmaz.)

Yukarıda yazılı mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmenin bilançosuna dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari ve zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.
Tüccarlara ait olsa dahi, bilançoya dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.
Vakfın veya tesisin gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler bu kanunun tatbikinde gayrimenkul sermaye iradı addedilir.” hükmü yer almaktadır.

193 sayılı GVK’ nun 71.maddesinde, “ Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.” hükmü yer almaktadır.

193 sayılı GVK’ nun 72.maddesinde, “ Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak naklen veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

Gayrimenkul iradı sahipleri için,

1.      Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;
2.      Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz, ivazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası tahsil hükmündedir.

Yabancı para ile yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.” hükmü yer alır.

Yukarıda yer verilen 193 sayılı Gelir Vergisi kanunu hükümleri göz önüne alındığında; konut veya işyeri kira geliri elde eden mükelleflerin (Gayrimenkulün mülkiyetinin kendi üzerinde olma şartı aranmıyor) elde ettikleri tutarları takip eden yılın (2014 yılında elde edilmiş kira tutarı 2015 yılında beyan edilir) Mart ayının 01-25 arasında beyan etmesi gerekmektedir.

Mükellefler geçmiş yıllara ait kira bedellerini, tahsil ettikleri yılda bu yılın geliri olarak beyan etmeleri gerekir.
Örneğin; 2013, 2014 yılları kira gelirleri topluca 2015 yılında tahsil edilirse, 2015 yılının geliri olarak beyan düzenlenir.

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilmelidir.

Örneğin; 2013, 2014, 2015 kira gelirleri topluca 2013 yılında peşin tahsil edilmişse, her yıla ait gelir ilgili yılda beyan edilir.

193 sayılı GVK’ nun 21.maddesinde, “ Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 3.600TL si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmü yer alır.

Devletin vatandaşına tanımış olduğu bu istisna sayesinde konut kira geliri elde etmiş olsanız bile, her yıl güncellenen rakamın altında bir irat sağlamış iseniz beyan vermeniz gerekmiyor. Bu tutar 2015 yılında 3.600 TL olarak belirlenmiştir. Fakat bu istisnadan yararlanabilmeniz için bazı şartları sağlamanız gerekiyor. Öncelikle; beyanname ile beyan edeceğiniz ticari, zirai veya mesleki kazanıcınızın bulunmaması gerekiyor. Bunun yanında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarınızın toplam tutarının 106.000 TL yi aşmaması gerekmektedir. Tabi son olarak, kira geliriniz bulunduğu halde bu tutarı beyan etmez veya eksik beyan ederseniz bu istisna kaleminden faydalanamazsınız.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 3.600 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

193 sayılı GVK’ nun 74.maddesinde, “ Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

1.      Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
2.      Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3.      Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4.      Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz)
5.      Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim ve harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
6.      Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar;
7.      Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri;
8.      Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
9.      Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
10.  Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Ancak indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz);
11.  Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan, tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.” hükmü yer alır.

Mükellefin, kira geliri elde ederken katlanmış olduğu giderleri yukarıda yer verilen maddeler çerçevesinde gider olarak göstermesi mümkündür. Maddeden de anlaşılacağı üzere mükellefe iki farklı seçenek sunulmuştur; birincisi gerçek gider usulü ikincisi götürü gider usulüdür. Götürü gider usulü mükellefe kolaylık sağlamak amaçlıdır. Götürü gider usulünü seçen mükellefin gider belgesi sunmasına gerek yoktur.

Kira geliri elde edenler ile kiracıların;

- Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi
- İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın

Kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri kurumlar aracılıyla yapması ve bu belgelerle tevsik etmesi zorunludur.

ÖRNEK: Emekli Serkan Bey dedesinden miras kalan Antalya Konyaaltı’ndaki dairesinden 2015 yılında 40.000 TL, 2014 yılında 100.000 TL tutara satın almış olduğu Trabzon Akçaabatdaki meskeninden ise 25.000 TL kira geliri elde etmiştir. Serkan Bey’in kira geliri elde etmiş olduğu daireler için yapmış olduğu giderler aşağıdaki gibidir:

-   Her iki mesken için Emlak Vergisi 500 TL, Trabzon’da bulunan meskeni için Cam balkon yapımı 4.500 TL, Her iki mesken için Yönetim gideri 750 TL, Her iki mesken için Boya badana 1.000 TL, Kendisinin Kayseri’de ikamet ettiği meskene ödemiş olduğu 10.000 TL tutarında kira bedeli.

Serkan Bey’in kira geliri dışında hiç bir geliri bulunmamaktadır. Kira beyannamesi vermesi durumunda gerçek usulden faydalanmak istemektedir. (2015 yılı istisna tutarı 3.600 TL’dir)

ÇÖZÜM: Serkan Bey’in toplam gayrisafi hasılatı 40.000TL  + 25.000TL= 65.000TL’dir.

Elde etmiş olduğu kira tutarı istisna haddinin üzerinde bulunduğundan beyan vermek zorundadır. Ayrıca GV kanununun 21. Maddesindeki şartları sağladığı için istisna tutarı olan 3.600 TL’lik tutardan faydalanacaktır.

Söz konusu gayri safi kira gelirinden tenzil edilecek giderler aşağıda hesaplanmıştır:

Serkan Bey, söz konusu konutun iktisadi değerini artıracak surette yapmış bulunduğu 4.500 TL cam balkon masrafını onarım gideri olarak dikkate alamayacaktır. Dolayısıyla, söz konusu harcamanın gayrimenkulün maliyet bedeline dahil edilmek suretiyle amortisman yoluyla giderleştirmesi gerekmektedir. 333 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğine göre %2 oranında amortisman ayrılabilecektir. Mükellefin 2015 yılında ayırabileceği amortisman tutarı [(4.500+100.000)*%2]= 2.090 TL

Öte yandan, 1.000TL tutarındaki boya badana masrafı ve 750 TL tutarındaki yönetim masrafını Gelir Vergisi Kanunun 74/8 maddesi uyarınca, emlak vergisi için yapmış olduğu 500 TL’lik masraf ise Gelir Vergisi Kanunun 74/5 maddesi uyarınca gider olarak dikkate alınabilecektir.

Yine Serkan Bey’in Kayseri’de ikamet ettiği meskene ödemiş olduğu 10.000 TL tutarındaki kira bedeli Gelir Vergisi Kanunun 74/10 maddesi uyarınca, Trabzon’da bulunan ve 2014 yılında 100.000 TL tutar karşılığında iktisap etmiş olduğu meskenin %5 i beş yıl için Gelir Vergisi Kanunun 74/4 maddesi uyarınca gider olarak dikkate alınabilecektir. [((10.000+(100.000*%5))]=15.000TL (Ancak indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmayacaktır!)

Şu halde, Serkan Bey’in elde ettiği safi gayrimenkul sermaye iradının tespitinde dikkate alabileceği gerçek gider tutarı 19.340 TL olacaktır.

Serkan Beyin 2015 yılı beyanı:

Gayrimenkul Sermaye İradı (A)                          65.000,00 TL

Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnası (B)              3.600,00 TL

İstisnadan sonra kalan kısım  (C=A-B)                61.400,00 TL

*Gerçek Gider (D)                                                  18.268,86 TL

Vergiye Tabi GMSİ (E=C-D)                                   43.131,14 TL

Ödenecek Vergi Tutarı                                             9.015,41 TL

 

*İndirilecek Gerçek Gider (D) = Toplam Gider x Vergiye tabi hasılat

                                                                                 Toplam Hasılat

(Vergiye Tabi Hasılat=Toplam Hasılat-Konut Kira Geliri İstisnası)

KAYNAKLAR

1.       193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu
2.       2014 Beyanname Düzenleme Rehberi

               

26.02.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.