Engin Genç
Vergi Müfettişi
genc.engin@hotmail.com

Aldığı Konutu 5 Yıl Geçmeden Satanların Vergisel Durumu

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 1.maddesinde ; Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.Hükmüne yer vermekle birlikte bir sonraki madde de ise kazanç ve irat unsurlarını kendi içerisinde 7 çeşit olarak gruplandırmıştır. Bunlar ise;

1. Ticarî kazançlar,
2. Ziraî kazançlar,
3. Ücretler,
4. Serbest meslek kazançları,
5. Gayrimenkul sermaye iratları,
6. Menkul sermaye iratları,
7. Diğer kazanç ve iratlar.

Makalemizin konusunu, bir gerçek kişi satın aldığı bir konutu aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satarsa vergisel durumu ne olacaktır? sorusunun cevabı oluşturacaktır. Burada dikkat edilecek husus takip eden yılın başından itibaren değil tapuya tescil edildiği tarihten(iktisap tarihi) itibaren sürenin başladığıdır. Öncelikle makalemizin giriş bölümünden anlaşılacağı üzere gerçek kişi bu satışı yaptığı için muhatabı olacağı vergi kanunu Gelir Vergisi Kanunu olacaktır.

Gelir vergisi muhatabı olan vatandaşın hangi gelir unsuruna göre beyanname verecektir?

Gelir vergisi kanununun 2 maddesinde sayılan 7.kazanç unsurundan 7.si Diğer Kazanç ve İrat (Değer artış kazancı) olarak mükellef vergilendirilecektir.

Hangi Şartlarda Vergi yükümlülüğü doğar?

GVK 80/6 maddesinde; İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.

GVK 70/1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri
dahildir.),maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri,
tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
GVK 70/2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
GVK 70/4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
sayılır.);
GVK 70/7. (Değişik: 19/2/1963-202/35 md.) Gemi ve gemi payları (Motorlu olup
olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilümum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

GVK’nın 70 ve 80.maddelerini birlikte değerlendirdiğimizde gayrimenkul olarak tescil edilen hakların (70/4) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar(80/6) gelir vergisine tabi tutulacaktır. Miras yoluyla ya da bağış yoluyla elde edilen bir gayrimenkulün satımı nedeniyle değer artış kazancı ve dolayısıyla vergilendirme de söz konusu olmayacaktır.

Bir örnek olay üzerinden vergilendirilme sürecini özetleyebiliriz. Erkan Uçar adlı vatandaşın 30.06.2017 tarihinde konut aldığını ve 23.05.2022 tarihinde bu konutu sattığını varsayalım. (Satış 30.06.2022 tarihinden sonra gerçekleşmiş olsaydı vergi borcu doğmayacaktı.)

Alış ve satış tarihi arasında 5 yıldan fazla zaman geçmediği için Erkan Uçar Gelir Vergisi mükellefi olacaktır. Eğer elden çıkarma 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmiş olsaydı gelir vergisinden muaf olacaktı.

Evin alış değerinin enflasyona göre güncel değerinin bulunması gerekiyor.

Mükellefin konut alış tarihi 30.06.2017

Alış Bedeli:160.000,00-TL

Yİ-ÜFE 295,31 *

Mükellefin konutu satış tarihi 23.05.2022

Satış Değeri 1.000.000,00-TL

Yİ-ÜFE 1423,27 **

Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Mayıs 2017 ve Nisan 2022 ayları Yİ-ÜFE  endeks değerleri oranlanarak alış fiyatı ile çarpılır. Evinin satış günü enflasyon üzerinden güncel değerlemesi bulunur.

Enflasyon üzerinden güncel değerleme formülü

Güncel Değer=Yİ-ÜFE Nisan 2022/Yİ-ÜFE Mayıs 2022 x Alış Bedeli

Güncel Değer=(1.423,27/295,31 )x160.000,00= 771.132,70

Kazanç=Satış Tutarı-Güncel Değer

Kazanç=1.000.000,00- 771.132,70= 228.867,29

2022 yılı için değer artış kazancı istisna tutarı İstisna:25.000,00-TL’dir.***

          İstisna ile birlikte "satış sırasına ödenen" tapu harcı da düşülür. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir.

Tapu harcı bedeli, "aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça" alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2'si oranında tahsil edilir.

1.000.000x0.2=20.000

Toplam kazançtan istisna ve ödenen tapu harcını düşersek;

228.867,29- 25.000,00-20.000,00= 183.867,29

Vergi Matrahı: 183.867,29 TL

Ödenecek Gelir Vergisi: 44.253,55 TL

Ödeme takvimi 2023 Mart ayında beyan verilir beyanname verme ayı ile Temmuz ayında 2 taksitte ödenir.

Ayrıca damga vergisi ödenmesi de gerekiyor.****

KAYNAK

* Kaynak: https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Yurt-Ici-Uretici-Fiyat-Endeksi-Mayis-2017-24773

** Kaynak:https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Yurt-Ici-Uretici-Fiyat-Endeksi-Nisan-2022-45853

*** Kaynak: https://www.gib.gov.tr/yardim-ve-kaynaklar/yararli-bilgiler/deger-artisi-kazanclarina-iliskin-istisna-tutari

**** https://www.turmob.org.tr/ekutuphane/detailPdf/99f8044a-bd55-47f8-91db-8a5534c1dc11/03-01-2022-2

17.06.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.