Emre Özerçen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
info@emreozercen.com

İnşaat Sektöründe İndirimli Orana Tabi Konut Satışlarına İlişkin KDV İade Sürecinde Doğru Bilinen Yanlışlar

Değerli okurlar, Türkiye ekonomisinin kuşkusuz en önemli başlıklarından birisi inşaat sektörüdür. Her yıl ortalama 1.500.000 adet konutun satıldığı ülkemizde inşaat sektörü konut imalatına bağlı birçok alt sektör ile birlikte GSYH içerisinde önemli bir yer tutmaktadır. İnşaat sektöründe faaliyet gösterip konut imalatı yapan firmaların imalat sürecinde katlandıkları maliyelerin önemli bir kısmı %18 oranında KDV’ye tabidir. Üretim süreci sonunda satışı yapılan konutların indirimli oranda konut teslimi olması halinde inşaat firmaları indirim yolu ile gideremedikleri KDV’nin iadesini veya mahsubunu 3065 sayılı KDV kanunun 29/2 maddesi doğrultusunda talep edebilmektedir.

Bu çalışmamızda inşaat sektöründe indirimli orana tabi konut teslimi nedeniyle iade sürecinde sıkça karşılaştığımız karıştırılan veya tereddütte düşülen konuları 10 ana başlıkta toplamaya çalıştık.

1-Net alan-brüt alan

Konut teslimlerinde KDV oranını belirleyecek olan alan hesabı net alan üzerinden yapılmaktadır. Söz konusu konutlarda net alan hesabı için ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Yayımlanan Planlı İmarlar Tip İmar Yönetmeliği baz alınır.

2-Uygulanacak KDV oranları

Buradaki belirleyici etken yapı ruhsatının alındığı tarih. Eğer yapı ruhsatınızı 1.4.2022 tarihinden önce aldıysanız eski uygulama yani büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde 150 m2 altındaki konut teslimlerinde uygulanan %1 oranında ki KDV uygulaması devam edecektir. Büyükşehirlerde uygulanacak oran ise arsanın metrekare emlak vergisi değeri ve diğer kriterlere göre %1,8 veya %18 olarak değişim gösterecek.

1.4.2022 tarihinden sonra alınmış yapı ruhsatları ile bu tarihten sonra kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan projeler kapsamında hesaplanacak KDV oranı ise kademeli olarak uygulanacak.150 m2 altındaki teslimlerde %8, aşan kısım içinse KDV oranı %18 olarak uygulanacak.

Bir örnek ile açıklayalım;

Yapı Ruhsat Tarihi : 04/2020	Yapı Ruhsat Tarihi : 05/2022
Satış Bedeli : 3.000.000 TL	Satış Bedeli: 3.000.000 TL
Net Alan: 180 m2	Net Alan: 180 m2
Hesaplanan KDV %18: 540.000-TL	Hesaplanan KDV : 150 m2 ye kadar Olan Kısım : (3.000.000 x 150 /180) 2.500.000 TL %8 hesaplanan KDV (2.500.000 x8/100) 200.000 TL %18 KDV hesaplanacak kısım ( 150 m2 üstü ) 500.000 TL %18 hesaplanan KDV (500.000x18/100) 90.000 TL Toplam hesaplanan KDV 290.000 TL

Böylelikle yapı ruhsat tarihi 1.4.2022 ve sonrası ise artık net alanı 150 m2 altındaki konutlarda %1 oranında KDV hesaplanmayacak. Hesaplanacak olan KDV oranı 150 m2 kadar olan kısım için %8 olup, aşan kısmı içinse %18 olacak.

Kentsel dönüşüm kapsamında bulunan net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda ise %1 KDV oranı uygulanmaya devam edecek.150 m2 üstünde ise KDV oranı %18 olacak. Arazi ve arsa teslimlerinde ise %18 olan KDV oranı 1.4.2022 tarihinden beri %8 olarak uygulanacak.

3- Yüklenim tutarının hesaplanan KDV’den fazla olması

İade edilecek KDV tutarı, iade kapsamındaki işlem nedeniyle yüklenilen ve indirimle giderilemeyen katma değer vergisi ile sınırlıdır. İade edilecek KDV tutarında üst sınır satış bedeline genel vergi oranının uygulanması suretiyle hesaplanan tutarı aşamayacaktır. Genel yönetim ve sabit kıymetlerden pay verildiği durumlarda da üst tutar satış bedeline genel vergi oranının uygulanması suretiyle hesaplanan KDV’den fazla olamaz.

4-Proje tamamlanmadan faturası düzenlenen konutlara ilişkin KDV iade süreci

İnşaat firmaları inşaat devam ederken alıcıya satış sözleşmesine istinaden fatura düzenleyip indirimli oranda KDV hesaplayabilir. Teslimden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelse de iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. İade hakkı, konutların inşaatının tamamlanıp alıcıların kullanımına bırakılması ile doğmaktadır. Genel olarak alıcılara fiili teslim yapı kullanım izin belgesinin alınması ile gerçekleşse de yapı kullanım belgesinin henüz alınmadığı durumlarda dairenin tamamlanmış ve alıcıya teslim edilmiş olması halinde teslim tutanağı düzenlenerek iade talebinde bulunulabilir. Ancak inşaat devam ederken fatura düzenlenmesi halinde, iade talebi yapılamayacak olup iade talebinin konutların fiilen teslim edildiği yıl içinde yapılması gerekmektedir.

5-İade talep dönemi

Konut projesinin tamamlanıp satış ve akabinde alıcılarına teslim edilmesi ile birlikte inşaat firmaları yıl içerisinde nakden veya mahsuben iade talebinde bulunabilirler. Yıllık olarak İade talebinde bulunulması halinde ise bir önceki yıla istinaden yapılacak talebin en erken Ocak ayı beyannamesi, en geç ise Kasım ayı beyannamesinde talep edilmesi gerekmektedir.

6-İade hesabına dahil edilebilir

Konutun inşasında kullanılan kombi, cambalkon, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duşbaşlığı, panel radiator gibi eşyalara ilişkin yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilebilecektir

Arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür.

İndirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesinden sonra, işlemle ilgili olarak yapılan garanti, reklam, royalty, know-how, isim hakkı, ciro primi gibi harcamalar ve iskontolar nedeniyle satıcılar tarafından yüklenilen KDV indirim hesaplarına dahil edildiği vergilendirme dönemine ilişkin iade hesabında dikkate alınabilir.

Vestiyer, makine ve gömme dolabına ilişkin yüklenilen KDV (Ölçü ve demontaj aşamasında sökülüp başka bir yerde kullanımı deformasyon sebebi ile mümkün olmadığından)

Amortismana tabi iktisadi kıymetler nedeniyle yüklenilen vergilerden, söz konusu iktisadi kıymetlerin indirimli orana tabi işlemlerde kullanılması kaydıyla, iade hesabına pay verilmesi mümkündür.

7-İade hesabına dahil edilemez

Konutların ortak kullanımına ait olan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.

Buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) mahiyette olup, bunların teslimi konut tesliminden bağımsız bir teslim olarak değerlendirilecektir.

Stoklarda yer alan mallara ilgili olarak yüklenilen vergilerin, gerçekleşen indirimli orana tabi işlemlere ilişkin iade hesabına dahil edilmesi mümkün değildir.

8-Arsa sahiplerine düzenlenecek fatura

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.” VUK 267. maddesinde Maliyet bedeli esası ‘na göre; emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. Arsa sahibine teslim edilen konutların maliyeti, inşaatın toplam maliyetinin toplam inşaat m2 ‘sine bölünmesi ve bulunan değerin arsa sahibine teslim edilen dairelerin toplam m2 sine çarpımı ile maliyet tespiti yapılacaktır. Arsa sahibinin vergi mükellefi olmadığı durumlarda, müteahhit, KDV Uygulama Genel Tebliğine uygun olarak arsa sahibine kalan daireleri bir taraftan satış faturası ile hasılata, diğer taraftan gider pusulası ile de arsa maliyeti olarak inşaat üretim maliyetine ekleyecektir.

9-İade talep şekli, süresi, sınırı

3065 sayılı KDV kanunun 29/2 maddesi kapsamında indirimli orana tabi işlemlerden kaynaklanan iade işlemlerinde, 2022 takvim yılı için sınır 2.533.000 TL’lik tutar belirlenmiştir. Bu tutarı aşan KDV iade işlemlerinde aynı şekilde süresinde tam tasdik yapılması gerekmektedir. YMM raporu ile iade talebinde bulunabilmesi için süresinde (Ocak ayında) tam tasdik sözleşmesi imzalaması gerekmektedir. Aksi takdirde iade dosyası vergi incelemesine sevk edilecektir.

Bazı firmalar iade sürecinin uzun sürmesi sebebiyle teminat mektubu karşılığında nakden iade talebinde bulunabilirler. Nakden iade ile ilgili belgelerin sunulması ve %120 artırımlı teminat mektubu karşılığında 5 iş günü içerisinde KDV iadesi alınabilmektedir. Ancak YMM raporu ile iade talebinde bulunan mükelleflerin teminat karşılığı aldıkları iadeye ilişkin olarak; İadenin yapıldığı tarihten itibaren altı ay içinde bu iade ile ilgili olarak YMM raporunun ibraz edilmesi gerekmektedir.

10-İlişkili kişi ve ortaklara yapılan konut satışları

İnşaat sektöründe indirimli oranlı tabi konut üretimi yapan firmalar için önemli problemlerden biride ilişkili kişi ve ortaklara yapılan konut satışlarından kaynaklanmaktaydı. Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan 31.3.2021 tarihli 45522 sayılı yazıda’ ’Tapu devri gerçekleşip, yapı kullanma izin belgesi alınan konutlar ilişkili kişilere fatura edilse dahi fiili kullanım şartı aranmaksızın KDV iade talebi gerçekleştirilecektir.’’ ifadelerine yer verilerek tapu devri ve yapı kullanma izin belgesi alınması suretiyle ilişkili kişilere gayrimenkul satışında iade sürecinin önü açılmıştır.

İnşaat sektöründe indirimli orana tabi konut üretimi yapan firmalar için indirim yolu ile giderilemeyen Katma Değer Vergisinin iade yolu ile süresinde alınması ciddi önem arz etmektedir. İşletme sermayesi yetersiz, nakdi ve gayri nakdî kredilere ulaşma imkânı olmayan firmalar için KDV iade mekanizması hem düşük maliyetli finansman aracı olarak görülmekte hem de işletmenin nakit ihtiyaçlarının karşılanıp, işletme sermayesinin kuvvetlendirilmesi anlamında önemli ölçüde katkı sağlamaktadır. Bu sebeple iade alınabilecek Katma Değer Vergisinin finansman planlaması yaparken tutar ve zaman olarak doğru bütçelenebilmesi için süreç ile ilgili yeter bilgiye sahip olmak gerekmektedir.

04.07.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.