Emre Özerçen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
info@emreozercen.com

İnşaat Muhasebesi Uygulamalarına İlişkin Doğru Bilinen Yanlışlar

Değerli okurlar, ülkemiz için ciddi önem arz eden inşaat projeleri, muhasebe uygulamalarında da bir o kadar önem arz etmektedir. Bu noktada faydalı olabilmesi adına inşaat muhasebesi uygulamalarına ilişkin karıştırılabilen önemli noktaları kaleme almak istedik.

• İnşaat Faaliyetleri Taahhüt Ve Özel İnşaat İşi Olarak İki Ana Başlıkta Takip Edilir.

Özel inşaat işinde yapılan işten işi yapanın bir mülkiyet hakkı söz konusudur işi yapan yüklenici firma arsanın sahibi olabilir yada arsa sahibi ile arsa karşılığı anlaşma yapması mümkündür.

Taahhüt işlerinde ise mülkiyet hakkı söz konusu değildir. Taahhüt işletmeleri yapılan inşaat işinin belli bir bölümünün yapımı için hizmet vermektedir. Taahhüt kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz bir işin yapılması veya bir malın teslimini üstlenmektir.

İnşaat muhasebesinin en özel alanı faaliyet konusunu doğru tespit edebilmektir. Zira, özel inşaat ya da kat karşılığı inşaat faaliyetini taahhüt işi gibi muhasebeleştirdiğinizde ya da tam tersi durumda ciddi anlamda vergi ziyaına sebebiyet verebilirsiniz.

• Özel İnşaat İşleri Yıllara Yaygın İnşaat İşleri Hesabında Takip Edilmemelidir.

İnşaat muhasebesi yapılan faaliyete göre özel inşaat işi veya taahhüt işi olarak 2’ye ayrılır. Özle inşaat işi gerek kendi mülkiyetindeki arsaya gerekse başkasının mülkiyetindeki arsaya kat karşılığı (arsa sahibine yaptığı inşaattan yer verilmesi karşılığı) inşaat yapılmasıdır.

Özel inşaat işlerinin muhasebeleştirilmesinde üretim faaliyeti olduğu için muhasebeleştirilirken ve maliyet takibi yapılırken ilk madde malzeme, direkt işçilik giderleri ve genel üretim giderleri hesapları kullanılır. Özel inşaat işinin bir sonraki yıla devretmesi halinde ise bilançoda taahhüde bağlı işlerdeki 170-178 no.lu hesaplara değil, 151 no.lu Yarı Mamuller Üretim hesabına devredilmesi/ takip edilmesi gerekir. Tamamlanmış olup stokta bekleyen mamullerin ise 152- Mamuller hesabında izlenmesi gerekir. Özel İnşaat işleri ve  Taahhüt İşleri Farklı Hesaplarda Takip Edilmektedir.

Taahhüt işleri grubunda bulunan yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri ile ilgili maliyetler taahhüt işlerinde hizmet üretim söz konusu olduğundan “Hizmet Üretim Maliyeti” hesabı olan 740. Hizmet Üretim Hesabına kaydedilerek takip edilir. İşin dönem içerisinde başlayıp biten iş olması halinde de doğrudan 622. Satılan Hizmet Maliyeti hesabına aktarılır. Dönem sonunda işin devam ediyor olması halinde 170 Grubundaki hesaplara aktarım yapılarak takip edilir.

• Özel İnşaat İşleri Yıllara Yaygın Bile Olsa GVK.42.md Kapsamında Vergilendirilmez.

Özel inşaatlarda üretim sürece birden çok takvim yılına sirayet etmesine rağmen GVK.42.md. kapsamında değerlendirilmez. Özel vergilendirme sistemi geçerli değildir, genel vergilendirme sistemi geçerlidir. Vergilendirmede daire, dükkânın yapı kullanım belgesinin alındığı veya bu yerlerin fiilen kullanılmaya başlandığı tarih esas alınmalıdır.

• Özel İnşaat İşlerinde Arsa Sahibine Emsallere Uygun Fatura Düzenlenmelidir

Kat karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde de KDV matrahı, KDV uygulama genel tebliğine göre; “Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir. Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.” VUK 267. maddesinde Maliyet bedeli esası ‘na göre; emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder. Arsa sahibine teslim edilen konutların maliyeti, inşaatın toplam maliyetinin toplam inşaat m2 ‘sine bölünmesi ve bulunan değerin arsa sahibine teslim edilen dairelerin toplam m2 sine çarpımı ile maliyet tespiti yapılacaktır. Arsa sahibinin vergi mükellefi olmadığı durumlarda, müteahhit, KDV Uygulama Genel Tebliğine uygun olarak arsa sahibine kalan daireleri bir taraftan satış faturası ile hasılata, diğer taraftan gider pusulası ile de arsa maliyeti olarak inşaat üretim maliyetine ekleyecektir.

• Özel İnşaat İşlerinde Arsa Devrinde İstisna Hükmü Uygulanmaz

Kat karşılığında arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de söz konusu istisna hükmü uygulanmayacaktır. Bu nedenle de arsa sahibine, arsası işletmesinin aktifine 2 yıldan fazla kayıtlı olsa dahi bu anlaşmadan dolayı vergiye tabi matrah doğacaktır.

• Özel İnşaat İşlerinde Daireye İlişkin Tutarlar İnşaat Bitmemişse Gelir Yazılmaz

Özel inşaat işlerinde bina tamamlanmadan tahsil edilen paralar mutlaka alınan avanslar hesabında gösterilmelidir. Ticari kazancın ortaya çıkması için satışın gerçekleşmesi ile birlikte inşaatın tamamlanması gerekir.

• Özel İnşaat İşlerinde İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar İçin Fatura Düzenlenmesi Zorunlu Değildir.

İnşaat devam ederken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek yoktur. Bu bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, tapuya tescil ettirildiği tarih veya hak sahiplerinin kullanımına tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde g satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmektedir. Buna ilaveten KDV Kanunu açısından vergiyi doğuran olay Kanunun 10/b maddesi uyarınca fatura düzenlenmesi ile gerçekleşeceğinden KDV Kanunu açısından önceden fatura düzenlenmesi de mümkündür.

• Özel İnşaat İşlerinde İndirimli Oran KDV İadesi Uygulaması

 İnşaat işlerinde iadeye konu edilecek teslim, 150 m2 'den düşük konut teslimleridir. 150 m2 'yi geçen konutlar ile işyeri teslimlerinin tamamı %18 oranında KDV'ye tabi olduğundan bu teslimler için iade söz konusu değildir. 

• Yıl İçerisinde Bir Sonraki Yıla Sarkan Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarım İşine Önceki Hakedişlere İstinaden Stopaj Kesintisi Yapılmaz

Başlangıçta aynı yıl içinde bitirilmesi planlandığı için birden fazla takvim yılına sirayet etmesi öngörülmeyen inşaat ve onarma işleri nedeniyle yapılan hakediş ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır. Ancak ilgili proje yıllara yaygın inşaat ve onarım işine dönüştükten sonraki hakedişlerde vergi tevkifatı yapılacak olup ödenmiş olan hakedişlere vergi tevkifatı uygulanmayacaktır.

• Sonradan Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarım işine Dönen Projeler Sebebiyle Ödenen Geçici Vergiler İşin Tamamlandığı Yıla Ait Kurumlar Vergisinden Mahsup Edilebilir

Geçici vergi dönemlerinde kazanç beyan edilmesi halinde ise kazancın tamamının işin bitim yılına ilişkin kurum kazancına dâhil edilerek beyan edilmelidir. Geçmiş yılda ödenen geçici vergiler ise işin tamamlandığı yılda verilecek kurumlar vergisi beyannamesinde hesaplanan kurumlar vergisinden mahsup edilmesi gerekmektedir.(İhtilaf yaratan bir konudur. Ancak konuyla ilgili olarak Ankara Vergi Dairesi başkanlığınca verilen bir özelge belirttiğimiz yönde görüş bildirmiştir.)

• Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarım İşlerinde İşin Başlangıç Ve Bitim Tarihleri

Yapılan sözleşmede yer teslim tutanağı düzenleneceği yer almış ise yer teslim tutanağının imzalandığı tarih, sözleşmede yer teslimi belirtilmemiş ise sözleşmede belirtilen işin başlangıç tarihi oda belirtilmemiş ise sözleşme tarihi işin başlangıç tarihi olarak kabul edilir. Geçici ve kesin kabul usulüne tabi projelerde geçici kabul tutanağının idarece onaylandığı tarih, diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı ve bırakıldığı tarih olarak kabul edilir.

• Geçici Kabul Onaylandığı Tarihten Sonraki Hakedişlerde Stopaj Kesintisi Yapılmaz

Geçici kabul tutanağının  onaylandığı tarihten sonra yapılan hakediş ödemeleri o yılın kazancı sayılacağından bu ödemeler üzerinden vergi kesintisi yapılmaması gerekmektedir.

• Her İnşaat İşi Taahhüt Kapsamında Değerlendirilmez

• Proje Çizim İşi
• Harita Yapım İşi
• Arazi Toplulaştırması
• İmar Planı Uygulamaları
• Malzeme Teslimi gibi İşler taahhüt kapsamında değerlendirilmez.

•  Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarım İşleri Geçici Vergiye Tabi Değildir

217 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yıllara yaygın inşaat ve onarım işi yapan mükelleflerin bu kazançları üzerinden geçici vergi ödemeyecekleri belirtilmiştir. Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kesin olarak tespit edilir ve o yılın geliri sayılarak ilgili yıl beyannamesinde gösterilir.

• Ortak Giderler Dağıtılır

Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin 42. madde kapsamına girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek giderler, bu işlere ait harcamalar ile diğer işlere ait satış ve hasılat tutarlarının birbirine olan nispeti dâhilinde dağıtılır.

Ortak gider kavramına finansman giderleri de dâhildir. Burada dikkat edilecek husus yıllara sari inşaat ve onarma işlerinde harcama tutarları esas alınırken, bu işlerin dışındaki işlerde ise satış ve hasılat tutarları dikkate alınarak oranlama yapılacak olmasıdır.

• Amortismanlar Kullanılan Gün Sayısına Göre

Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle sair işlerde müştereken kullanılan tesisat, makine ve ulaştırma vasıtalarının amortismanları bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre hesaplanır ve ilgili işlere mal edilir. Yıl içinde satın alınan makine, tesisat ve demirbaşların, alındığı tarihe kadar isabet eden amortismanları yine müşterek genel giderlere aktarılır ve dağıtıma tabi tutulur.

-Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarım İşleri İçin Ödenen Avanslardan Stopaj Kesintisi Yapılması Gerekir.

Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerinden bu işleri yapan gerçek veya tüzel kişilere ödenen istihkak bedellerinden ve avans ödemelerinden, istihkak sahiplerinin gelir veya kurumlar vergisinden mahsuben %5 oranında vergi kesintisi (stopaj) yapması zorunludur

03.03.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.