Emre Özerçen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
info@emreozercen.com

İnşaat Sektöründe KDV Oranları: Güncel Uygulamalar ve Örnekler

İnşaat sektöründe katma değer vergisi (KDV) oranları, proje türüne, yapı ruhsat tarihine ve konutun net alanına bağlı olarak değişiklik gösteriyor. İnşaat sektöründe faaliyet gösteren ve konut üretimi yapan firmalar için KDV oranları, projelerin maliyetlerini ve indirimli orana tabi olması sebebi ile proje finansmanını etkileyen kritik bir unsurdur.

Bilindiği üzere, 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı kullanım ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, lüks ve birinci sınıf inşaat olmasının veya arsa birim m2 değerinin bir önemi kalmadı. Artık KDV oranı, konutun net alan m2’sine göre ve kentsel dönüşüm kapsamında olup olmamasına göre kademeli olarak belirleniyor.

Türkiye Genelindeki Yapı Ruhsatları

• 2022 ve 2023 yılları: 267.503 bina yapı ruhsatı alınmıştır.
• 2024 yılının ilk çeyreği: 28.662 bina yapı ruhsatı alınmıştır.

Bu yapı ruhsatlarının çoğunun konut amaçlı olduğunu düşünürsek, KDV hesaplamasının ne kadar önemli olduğu daha iyi anlaşılır.01.04.2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınan projelerde uygulanacak KDV oranları hakkında bilgi sahibi olmak, inşaat süreci ilerlerken ve konut satışları yapılırken büyük önem taşır. Bu makalede, bu tür projeler için geçerli olan güncel KDV oranlarını örneklerle açıklayacağız. Gelin, güncel uygulamaları ve örnekleri birlikte inceleyelim.

Arazi ve Arsa Ve İşyeri Teslimlerinde KDV Oranı

İnşaat sektöründe arazi, arsa ve işyeri teslimlerinde KDV oranları, metrekare büyüklüğü veya ruhsat tarihine bakılmaksızın sabit tutulmaktadır. Bu oranlar şu şekildedir:

Arazi ve Arsa Teslimlerinde: KDV oranı %10,

İşyeri Teslimlerinde: KDV oranı %20

Konut Teslimlerinde KDV Oranı

Konut teslimlerinde KDV oranları, konutun net alanına ve ruhsat tarihine göre belirlenmektedir. Net alan hesabı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı İmar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre yapılmaktadır. İnşaat ruhsatlarında yalnızca brüt alan belirtilse de, KDV oranı hesaplanırken net alan dikkate alınır.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Projelerde KDV Oranları

6306 Sayılı Kanun: Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemleri yapılan projeleri kapsar.

01.04.2022 tarihinden sonra ruhsat alınan projeler:

• • Net alanı 150 m²’ye kadar olan kısmı için KDV oranı %1
  • Net alanı 150 m²’yi aşan kısım için KDV oranı %20 (kademeli KDV uygulanır)

Örnek Uygulama:

(T) inşaat şirketi, 6306 sayılı Kanun kapsamında İstanbul’da inşa ettiği konutlardan;

11/4/2022 tarihinde yapı ruhsatı alınan net alanı 120 m2 olan konutu 1.400.000 TL ve net alanı 160 m2 olan konutu 2.000.000 TL bedelle 30/5/2024 tarihinde satmıştır.

Bu durumda, her bir konut için;

• Ruhsat Tarihi: 11/4/2022
• Konut: Net alanı 120 m², Bedel: 1.400.000 TL
  • KDV: (1.400.000 x %1) = 14.000 TL
• Ruhsat Tarihi: 11/4/2022
• Konut: Net alanı 160 m², Bedel: 2.000.000 TL
  • KDV: (2.000.000 x 150/160 x %1) + (2.000.000 x 10/160 x %20) = 18.750 + 25.000 = 43.750 TL

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Olmayan Konutlarda KDV Oranı Hesaplaması

• 01.04.2022 tarihinden sonra ruhsat alınan projeler:
  • Net alanı 150 m²’ye kadar olan kısım için KDV oranı %10
  • Net alanı 150 m²’yi aşan kısım için KDV oranı %20 (kademeli KDV uygulanır)

Örnek Uygulama:

(D) A.Ş. aktifinde kayıtlı arsa için, müteahhit (B) A.Ş. ile 17/5/2022 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 24/5/2022 tarihinde alınmıştır.

Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi (D) A.Ş. inşa edilecek 20 konuttan 8’ini (4 adedinin net alanı 140 m2, 4 adedinin net alanı 160 m2 olmak üzere) ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır.

(B) A.Ş. 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için toptan satış olması nedeniyle maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle konutlar için sırasıyla 2.000.000 TL ve 2.400.000 TL, işyerleri için 1.000.000 TL olmak üzere toplam 5.400.000 TL bedel hesaplamıştır.

Bu durumda (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ve işyerlerine ilişkin;

4 adet 140 m2’lik konut için:

Ruhsat Tarihi: 24/5/2022

Konut: Net alanı 140 m², Bedel: 2.000.000 TL

KDV: (2.000.000 x %10) = 200.000 TL

4 adet 160 m2’lik konut için :

(Ruhsat tarihi 24/5/2022 tarihi olduğu ve 150 m²  üzerinde olduğu için kademeli KDV oranı devreye girecek. Her bir konutun 150 m2’lik kısmına isabet eden bedel üzerinden %10, 150 m2’yi aşan kısmına ise %20 KDV oranı uygulanacak)

Konut: Net alanı 160 m², Bedel: 2.400.000 TL

KDV: (2.400.000 x 150/160 x %10) + (2.400.000 x 10/160 x %20) = 225.000 + 30.000 = 255.000 TL

2 adet işyeri için

İşyeri: Bedel: 1.000.000 TL

KDV: (1.000.000 x %20) = 200.000 TL olmak üzere 5.400.000 TL bedel için toplam (200.000+255.000+200.000)=655.000 TL KDV hesaplanacaktır.

Sonuç

İnşaat sektöründe faaliyet gösteren ve indirimli orana tabi konut üretimi yapan firmalar için, indirim yolu ile giderilemeyen Katma Değer Vergisinin iade yolu ile süresinde alınması ciddi önem arz etmektedir. İşletme sermayesi yetersiz, nakdi ve gayri nakdî kredilere ulaşma imkânı olmayan firmalar için KDV iade mekanizması hem düşük maliyetli finansman aracı olarak görülmekte hem de işletmenin nakit ihtiyaçlarının karşılanıp, işletme sermayesinin kuvvetlendirilmesi anlamında önemli ölçüde katkı sağlamaktadır. Bu sebeple iade alınabilecek Katma Değer Vergisinin finansman planlaması yaparken tutar ve zaman olarak doğru bütçelenebilmesi için süreç ile ilgili yeter bilgiye sahip olmak gerekmektedir.

03.06.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.