Emre Özerçen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
info@emreozercen.com

2023 Kira Gelirleri Nasıl Beyan Edilecek?

Değerli okurlar, bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir Vergisi Kanunu’nda gerçek kişilerin vergiye tabi olabilecek gelir ve kazançları yedi başlık halinde sayılmıştır. Bunlardan biri de gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) ya da yaygın olarak bilinen adıyla kira gelirleridir. Mart ayına yaklaşırken kira gelirlerinin beyanında en çok merak edilen konuları kısaca özetlemeye çalıştık.

1. Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır?

Gayrimenkul sermaye iradında gelirin elde edilmesinde “tahsilat esası” benimsenmiştir. Bu esas uyarınca, kira gelirlerinin vergiye tabi olabilmesi için mutlaka nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Ancak gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın veya yılların geliri olarak dikkate alınır. Bu nedenle bu tutarlar tahsil edildikleri yılın gayrisafi hasılatına dahil edilmezler.

2. Önceki Yılların Kira Gelirlerinin Tahsil Edilmesi Halinde Ne Zaman Beyan Edilecek?

Geçmiş yılda tahsil edilemeyen kiraların 2023 yılında tahsil edilmesi halinde tahsilatın gerçekleştiği yıla ait beyannameye dahil edilip bu yılın geliri olarak dikkate alınması gerekmektedir.

3. Kira Gelirinin Döviz Cinsinden Tahsil Edilmesi Halinde Nasıl Beyan Edilecek?

Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmak suretiyle Türk Lirası’na çevrilerek hesaplanır.

4. Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması Halinde Nasıl Beyan Edilecek?

Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması halinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

5. Kira Geliri Elde Edenler İçin İstisna Sınırı Nedir?

Şahısların, 2023 yılı için elde ettikleri kira gelirlerinde meskenlerde 21.000-TL’sı, gelir vergisinden istisna edilmiştir. 2023 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam mesken kira geliri 21.000 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar ancak yıllık beyannamede beyan edilen kira gelirinden istisna tutarı düşülecektir. Mesken kira geliri elde eden kişilerin istisna tutarının altında gelir elde etmesi halinde ise bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

İşyerlerinde ise kesintiye tabi kira gelirinin brüt tutarı 150.000-TL’sına kadar olan kısmı için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Ancak işyeri kira geliri bu tutarı aşıyor ise kira gelirinin tamamının beyan edilmesi gerekmektedir. Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu işyerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 150.000 TL tutarı aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.

6. İstisna ve Kesinti Yok İse Beyanname Verme Sınırı Nedir?

Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 2023 yılı için 8.400 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar yıllık beyanname verecektir.

( İşyerlerini Basit Usul'e tabi mükelleflere kiraya verenlerin 01/01/2023-31/12/2023 tarihleri arasında elde ettikleri kira gelirleri 8.400 TL yi geçiyorsa GMSİ-Kira Beyannamesi vermeleri gerekmektedir.)

7. Hem Mesken Hem De İşyeri Kira Gelirim Var İse İstisna Nasıl Uygulanacak?

Mesken kira gelirinin 21.000 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2023 yıl için 150.000 TL'yi aşması halinde mesken ve işyeri için beyanname verilmesi gerekmektedir.

Mesken kira gelirinin 21.000 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2023 yıl için 150.000 TL'yi aşmaması halinde ise işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.

8. Kira Gelirini Birden Fazla Kişinin Ortak Tahsil Etmesi Halinde İstisna Uygulaması Nasıl Olacak?

Bir meskene birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır.

9. Birden Fazla Meskenden Kira Geliri Elde Edilmesi Halinde İstisna Nasıl Uygulanacak?

Bir kişinin birden fazla meskenden kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.

10. Vergi Kesintisi Yapılan İşyerlerinde Yapılan Kesintiler Mahsup Edilebilir mi?

Vergi kesintisine (stopaj ) tabi tutulmuş olan brüt kira geliri toplamı 150 bin liradan (beyan sınırı) az ise beyan edilmiyor. Ama iş yeri kira geliri bu tutarı aşıyorsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. Bu durumda beyannamede hesaplanan gelir vergisinden, yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.

11. Kira Gelirim Var Ama Kira Ödüyorum Ödediğim Kira Bedelini Gelir Vergisinden Düşebilirmiyim?

Gerçek gider yöntemini seçerseniz düşebilirsiniz.

12. Kimler İstisnadan Faydalanamaz?

• Ticari, zirai veya serbest meslek kazancını beyan etmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. 
• 2023 yılı içerisinde 21.000 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutarları toplamı 550.000 TL’yi geçenler 21.000 TL’lik mesken istisnasından yararlanamayacaklardır.
• İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde etmesine rağmen bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler yararlanamazlar.

13. Kira Gelirinden İndirilebilecek Giderler Nelerdir?

Götürü Gider ve Gerçek Gider Yöntemi

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

• Gerçek Gider Yöntemi

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, hasılatlarından %15’ini götürü gider olarak gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

Gerçek gider yönetiminde ise;

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile uygun derecede idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara özgü sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i, (işyeri olarak kiraya verilenler %5’lik indirimden faydalanamaz).

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli,

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar indirim konusu yapılabilir.

14. Kira Geliri Ne Zaman Beyan Edilip Ödenecek?

Kira gelirleri gerçek kişilerce Mart ayının 31’ine kadar beyan edilerek, biri Mart ayı, diğeri Temmuz ayı olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir. (31 Mart tarihi tatil gününe denk geldiği için son tarih 1 Nisan )  Beyanname mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine verilecektir. Sadece kira (GMSİ) geliri olan mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri de gönderebilir.

27.02.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.