Emre Özerçen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
info@emreozercen.com

Taşınmaz Satışında Zararın Tamamı İndirilebilir mi?

Değerli okurlar, bir süredir devam eden konut satışlarında ki gerilemenin 2023 Mayıs ayı TUİK verilerine göre de devam ettiği görülmektedir. Böylece yıllık bazda konut satışlarında 4 ay üst üste gerileme yaşandı. Mevduat faizlerinde ki artışa paralel olarak yatırım amaçlı konut talebinin azaldığı ve konut satışlarında ki düşüşün devam etmesi ile birlikte konut fiyatlarının da gerileyeceğini yakinen görebiliriz. Enflasyon sebebi ile son yıllarda taşınmaz satışlarından kurumların zarar ettiğine pek şahit olmadık. Ancak bundan sonra ki süreçte konut fiyatlarının düşmesi ile birlikte gerçekleşme ihtimali de yok değil.

Birçok şirketin temel yatırım modeli olarak taşınmaz aldığını aşikar. Fiyatların olası düşmesi ile birlikte gayrimenkul satışlarından doğan zararın diğer gelirlerden indirim konusu yapılıp yapılamayacağı tekrar vergi gündemimize oturabilir.

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası

Vergi kanunun hükümleri içerisinde esasen vergilendirilmesi gereken belirli bir kısım vergi konularının aynı kanunun hükümleri gereğince kısmen veya tamamen vergi dışarısında bırakılması olarak tanımlanan vergi istisnası, temel olarak bazı mükellef gruplarının vergi yükünü azaltmak, vergi yönetimini kolaylaştırmak, teşvik etmek vb. nedenlerden dolayı tesis edilmiştir.

Kurumların aktiflerinde bulunan taşınmaz ve iştirak hisselerinden sağladığı kazançların kurumlar vergisinden istisna edilmesi konusu, uzunca süredir vergi mevzuatımızda yer almaktadır.

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde yer alan istisna hükmü ile kurumların, en az iki tam yıl aktiflerinde yer alan iştirak hisselerinin %75’lik kısmı ile taşınmazlarının satışından doğan kazançlarının % 50’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Bu şekilde sağlanacak fon girişi ile birlikte kurumların mali yapılarının ve özkaynaklarının güçlendirilmesi amaçlanmaktadır.

Taşınmaz Kavramı

Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesinde:

• Arazi,
• Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır.

Kurumlar Vergisi İstisnası İçin Gerekli Şartlar

Bu istisna satışın yapıldığı dönemde uygulanır,

• İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazların, en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer almış olması gerekmektedir. 
• Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması gereklidir.
• Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılır.
• Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışındadır.

Katma Değer Vergisi Açısından İstisna

Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesine göre, Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV den istisna edilmiştir.

Satış Zararının Olması Halinde?

Genel vergilendirme kuralları gereğince istisna kazançlara ait gider ve zararlar vergiye tabi kazançlardan indirilememektedir. İndirilemeyen bu gider ve zararlar kanunen kabul edilmeyen gider olarak muhasebeleştirilmektedir. Ancak taşınmaz ve iştirak hisselerinin satışından doğan istisna mutlak bir istisna olmadığı için durum biraz farklı seyretmektedir. Bu sebeple de taşınmaz satış zararlarının diğer gelirlerden indirilmesi konusunda yargı kararlarında farklılıklar bulunmaktadır. İdarenin ise geçmişte aksi yönde özelgeleri olsa da istisna edilen tutarla orantılı olarak %50’lik tutarın indirilemeyeceğini kabul ederken, bu tutar dışında kalan  %50’lik tutarın indirilebileceği görüşünü genel olarak benimsediği söylenebilir.

Kurumlar Vergisi Kanunu Madde-5

‘’ Kurumların kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez. Şu kadar ki iştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri, Kanunun 19 uncu maddesi kapsamında yapılan devir işlemleri sonrasına isabet edenler de dâhil olmak üzere, kurum kazancından indirilebilir. ‘’

Bu hüküm doğrultusunda kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlara ilişkin yapılan giderlerin, kurumun vergiye tabi diğer kazanç tutarının tespitinde kurum kazancını azaltıcı veya kurum zararlı ise bu zararı artırıcı bir unsur olarak indirim konusu yapılamayacağını ifade edilmektedir.

İdare ve Yargı Kararları

Gelir idaresi, taşınmaz satışlarından doğan zararın %50’sinin kanunen kabul edilmeyen gider sayılması gerektiği yönünde çok sayıda özelge verilmiştir. Konuyla ilgili olarak Danıştay 4.Dairesi tarafından verilmiş olan kararlarda da; istisna şartlarını sağlayan taşınmaz satışlarında ortaya çıkan zararın %50’sinin kanunen kabul edilmeyen gider olarak dikkate alınması gerektiği ifade edilmiştir.

Ancak aksi yönde özelge ve yargı kararları da mevcuttur.

Nitekim, Danıştay 3. Dairesi’nin 20.6.2019 tarih ve E.2016/14376, K.2019/4441 sayılı kararında, “…satışından doğan zararın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin 3. fıkrasında belirtilen istisna kapsamındaki faaliyetlerden doğan zarar niteliğinde olmadığı, ayrıca söz konusu zararın istisna edilen kazançlara ait bir gider niteliği taşımadığı, yasal düzenlemenin getiriliş amacının işletmelerin sermaye yapılarının güçlendirmek olduğu, satış nedeniyle ortaya çıkan zararın indirim kabul edilmemesi durumunda işletmelerin sermaye yapılarının bozulacağı belirtilerek kararın bozulması gerektiği…” ileri sürülürken, Danıştay 9. Dairesi de zararın tamamının indirilebileceği yönünde karar vererek 3. Daire ile aynı görüşü paylaşmıştır.

Taşınmazların satışından elde edilen kazançların belirli şartlar altında kurumlar vergisinden istisna tutulacağı kurumlar vergisi kanununda düzenlenmiştir. Ancak taşınmazların satışından doğan istisna mutlak bir istisna olmadığı gibi mükelleflerin taşınmaz satışından zarar etmesi halinde istisna kapsamında bir kazançtan da söz edilemeyecektir. Nitekim istisnanın uygulanabilmesi için kurumlar vergisi kanununda belirtilen şartların tamamının gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu sebeple mükelleflerin taşınmaz satışı nedeniyle oluşan zararının tamamının kurum kazancının tespitinde dikkate alınabileceğini düşünüyoruz. Ancak Danıştay’ın daireleri arasında ortaya çıkan farklı görüşleri de göz önüne yargı kararlarının kendi arasında içtihat birliği sağlanması gerekliliği de net olarak ortaya çıkmaktadır.

22.06.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.