Ece Filat
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ecefilatt@hotmail.com

2023 Yılı Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) Beyanı ve Örnek Uygulamalar

GİRİŞ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) ‘mevzuu’ 1’inci maddesinde yer alan ‘ Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılında elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.’ şeklinde açıklanmaktadır.

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI NEDİR?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70.maddesinde belirtilen mal ve hak sahipleri, zilliyetleri ,irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Bu mal ve hakları şu şekilde sıralayabiliriz.

• Arazi, bina, maden suları, madenler vb.
• Voli mahalleleri ve dalyanlar
• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen ayrılmaz parçaları, teferruatı, demirbaş eşyası vb.
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar
• Arama , işletme, imtiyaz hakları ve ruhsatları ,marka ,ticaret unvanı vb. haklar;
• Telif hakları ve ihtira beratının müellif, mucit, veya kanuni mirasçıları dışındakilerce kiraya verilmesi,
• Gemi ,motorlu araç, makine vb.
• Zirai faaliyete fiilen iştirak etmeksizin arazi sahibinin üründen aldığı pay ile vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler

GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDA İSTİSNA (MESKEN İSTİSNASI)

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. Maddesinde , binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın Cumhurbaşkanlığı’nca ilgili yıl için belirlenen tutarı gelir vergisinden istisna sayılmıştır. Söz konusu tutar 2023 yılı için 21.000 TL olarak belirlenmiştir. İstisna haddi üzerinde hasılatın olması ve beyan edilmemesi durumunda ise eksik beyan söz konusu olup gayrimenkul sermaye iradı istisnasından mükellefler faydalanamayacaktır. Ek olarak bir diğer istisna tutarından yararlanamayacak olanlar ise şudur. Ticari, zirai, ya da  mesleki kazan elde edenler ve kazancını yıllık beyanname ile beyan etmek zorunda olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisna tutarından faydalanamayacaktır. Gayrimenkul sermaye iradı elde eden kişinin birden fazla mesken kira geliri olması durumunda ise kiraya vermesinden kaynaklı olarak bir takvim yılında elde ettiği iratlarından söz konusu mükellef gayrimenkul sermaye iradı istisna tutarından yalnızca bir kez faydalanabilir.

İŞ YERİ KİRA GELİRİ BEYAN SINIRI NEDİR?

İş yeri kira gelirleri, üzerinden her ay %20 oranında vergi kesintisi yapılmış olan gelirlerdir. Stopaj yolu ile vergilendirilerek gelirlerin gayri safi toplamı aşağıdaki tutarları geçmedikçe beyan edilmeyecektir.

• 2024 Yılı Beyan Sınırı : 230.000 TL
• 2023 Yılı Beyan Sınırı : 150.000 TL ( Bu beyan döneminde uygulanacak istisna tutarıdır.)

Gelirlerin yıllık toplamı beyan sınırını aşıyorsa gelirlerin tamamı beyan edilecektir. Mükelleflerin bu gelir unsuru dışında başka gelirleri de varsa, gelir vergisi kanunu madde 86 çerçevesine göre bu gelirlerin toplamı beyan sınırı ile mukayese edilir.

İŞ YERİ OLARAK KİRALANAN GAYRİMENKULLERDE VERGİ TEVKİFATI

Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan belirli kişi ve kuruluşlar, gerçek kişilere ve belirli kuruluşlara yaptıkları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri brüt kira üzerinden %20 oranında vergi kesecekler ve iradı elde eden adına vergi dairesine ödeyeceklerdir.

Kimlerin hangi ödemeler için vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılmıştır.

Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır.

Örneğin: 3 aylık veya 2 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.

Ancak, gayrimenkulün kiracısı mükellef basit usulde vergiye tabi gelir vergisi mükellefi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapılmaz.

BEYANNAMENİN VERİLME ZAMANI VE YERİ

Mükelleflerin, 2023 takvim yılına ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart - 1 Nisan 2024  (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna gelmesi nedeniyle) tarihleri arasında beyannameleri vermeleri gerekmektedir.

Beyannameler;

• Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamından,
• Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet ortamından,
• Hazır Beyan Mobil Uygulaması aracılığıyla cep telefonundan,
• Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik ortamda beyanname gönderme yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital vergi dairesi (e –Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamdan,
• İkametgahının bağlı bulunduğu vergi dairesine kağıt ortamında elden,
• İkametgah adresine bağlı kalmaksızın herhangi bir vergi dairesinden,

  verilebilir.

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI  İSTİSNASINDAN YARARLANABİLECEKLER

Aşağıda sayılan kişiler dışında kalanlar gayrimenkul sermaye  iradı istisnasından yararlanabileceklerdir;

• İstisna haddi üzerinde hasılat elde ettiği halde bu gelirini beyan etmeyen mükellefler,
• Gayrimenkul sermaye iradını eksik beyan eden mükellefler,
• Ticari, zirai, mesleki kazancını yıllık beyanname ile beyan etmek zorunda olanlar ile ticari, zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirenler tarafından bildirilecek olanlar,

GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDA  YÖNTEMLER

Konut kira gelirlerinde indirilecek giderler için  uygulanabilecek iki yöntem bulunmaktadır.

• Gerçek Gider Yöntemi (GVK Md. 74)
• Götürü Gider Yöntemi

GERÇEK GİDER YÖNTEMİ

• Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5 ‘i ( iktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz)
• Amortismanlar,
• Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler (kiranın indirilmeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz)
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat (*)  / Toplam Hasılat

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

NOT: Gerçek gider usulünde, istisnaya isabet eden gerçek giderler indirilemez. Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Örnek 1: Mükellef (D), sahibi olduğu konutu 2023 yılında kiraya vermiş olup, 120.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef, gayrimenkulü ile ilgili olarak 30.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellef, 30.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmını gerçek gider olarak indirebilecektir.

 Vergiye Tabi Hasılat = 120.000 – 21.000 = 99.000 TL

 İndirilebilecek Gider = (30.000 X 99.000) / 120.000 = 24.750 TL

Bu durumda, kira gelirinden indirilecek gerçek gider tutarı 24.750 TL olacaktır.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ

• Mükellefler dilerlerse gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15 ‘inin götürü gider olarak indirebilirler (haklarını kiraya  verenler hariçtir) Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl bu usulden dönemezler.

NOT: İşyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

Örnek 2: Mükellef (A), 2023 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 180.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	180.000 TL
Vergiden İstisna Tutar	21.000 TL
Kalan (180.000 – 21.000)	159.000 TL
%15 Götürü Gider (159.000 x %15)	23.850 TL
Vergiye Tabi Gelir (159.000 – 23.850)	135.150 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	23.530 TL
Damga Vergisi	467,20 TL

2023 Takvim Yılında Elde Edilen Kira Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

Gelir vergisine tabi gelirler ;				Vergi Oranları
70.000 TL'ye kadar				15%
150.000 TL'nin 70.000 TL'si için 26.500 TL (Ücret gelirlerinde 550.000 TL'nin 150.000 TL'si için 26.500 TL), fazlası				20%
370.000 TL'nin 150.000 TL'si için 26.500 TL (Ücret gelirlerinde 550.000 TL'nin 150.000 TL'si için 26.500),  fazlası				27%
1.900.000 TL'nin 370.000 TL'si için 85.900 TL,(Ücret gelirlerinde 1.900.000 TL'nin 550.000 TL'si için134.500 TL), fazlası				35%
1.900.000 TL'den fazlasının 1.900.000 TL'si için 621.400 TL, (Ücret gelirlerinde 1.900.000 TL'den fazlasının 1.900.000 TL'si için 607.000),  fazlası				40%

2023 yılında ücret ödemeleri başta olmak üzere gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde esas alınan vergi tarifesi, 323 seri numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlenmiştir. Ücret gelirlerinin vergilendirilmesinde 3’üncü gelir diliminden itibaren farklılaştırılmış vergi dilimleri dikkate alınacaktır.

SONUÇ

1. 2023 yılı mesken kira geliri istisna tutarı 21.000 TL olup bu tutarın altında kalan veya başka geliri olmayan gerçek kişiler beyanname vermeyecektir.
2. Gayrimenkul sermaye iradı istisna tutarının üzerinde hasılat elde eden mükellefler istisna tutarını düşerek kalan vergi matrahı üzerinden vergi hesaplanıp beyannamesini verecektir.
3. İşyeri kira geliri istisna tutarı 2023 dönemi için 150.000 TL olup bu tutarın üzerinde bir tek başına ya da başka gelir unsuru mevcutsa birlikte değerlendirilip beyan edilecektir.
4. Birden fazla konut kira geliri elden edenler gayrimenkul sermaye iradı istisnasından bir kez faydalanacaktır.
5. Ticari, zirai veya mesleki kazanç elde edenler konut kira istisnasından faydalanamayacaktır.
6. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemeyeceklerdir.
7. Gerçek gider yönteminde ise indirilecek giderlerini belgelendirerek yukarıda belirtilen formüle göre indirebilirler.
8. Götürü gider yöntemini seçenler için istisna haddi düşüldükten sonraki matraha  %15 oranında indirim uygulayabilirler.
9. Bir takvim yılına dönemine ait konut kira gelirlerini 1 Mart – 1 Nisan 2024 tarihleri arasında beyan edip ödemeleri gerekmektedir.
10. Mükellefler bu ödemelerini herhangi bir vergi dairesinden, ikametgahının bağlı bulunduğu vergi  dairelerinden, www.gib.gov.tr üzerinden dijital vergi dairesi hazır beyan sistemi aracılığıyla elektronik ortamda ödeyebileceklerdir.

Faydalı olması dileğiyle

KAYNAKÇA

1. Gelir Vergisi Genel Tebliği
2. Gelir İdaresi Başkanlığı Vergi Rehberi
3. https://www.verginet.net/dtt/11/Vergi-Sirkuleri-2024-34.aspx

26.03.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.