Cüneyt Sağlık
Gelir Uzmanı
cuneytsaglik123@gmail.com

Gayrimenkul ve Taşıt Satışlarında Vergi Mükellefiyeti

GİRİŞ

Türkiye genelinde 60 milyonun üzerinde parsel, 35 milyonu bağımsız bölüm olmak üzere hisseli, müstakil tapu örnekleriyle birlikte 200 milyonun üzerinde tapu senedi bulunuyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2021/Kasım ayına ilişkin motorlu kara taşıtları istatistiklerini açıkladı. 2021 yılının Ocak-Kasım döneminde trafiğe kaydı yapılan araç sayısı 1 milyon 87 bin olarak kayıtlara geçti. Buna göre, kasım sonu itibarıyla  toplam taşıt sayısı 25 milyon 188 bin 967 olarak belirlendi. Gayrimenkullerin ülkemizde önemli bir yatırım aracı olma özelliği son yıllarda daha da belirgin bir hale gelmiş ve artan konut üretimi ve satışları ekonomik büyüme ve inşaat sektörünün gelişmesine önemli bir katkı sağlamıştır. 

Bu nedenle gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi ile ikinci el motorlu kara taşıtı alım satımı yapanların vergilendirilmesi, kamu hizmetlerinin finansmanında vergi gelirlerinin payı düşünüldüğü zaman önemi hissedilir duruma gelmiştir.  

KAPSAM

1. GAYRİMENKUL ALIM SATIM İŞLEMİ TİCARİ KAZANÇ MIDIR?

Gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

• Aynı kişiye farklı tarihlerde,

• Farklı kişilere aynı tarihte,

• Birbirini izleyen yıllarda,

 •Bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması,

devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

2. GERÇEK KİŞİ GAYRİMENKULÜ SATTIĞI ZAMAN HANGİ KAZANÇ OLUŞUR?

Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan ve ivazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilmeyen gayrimenkullerin, bedel ödeyerek iktisap (elde etme) edildikten sonra 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Gayrimenkulün 5 yıllık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi değildir. Beş yıllık sürenin hesabında gün olarak hesaplama yapılır.

Örnek: Bay (A), 20.05.2014 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 20.06.2016 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (A) konutu satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Örnek: Bayan (A), 08.04.2008 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 08.06.2016 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (A) satın aldığı konutu beş tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

3. KİŞİYE MİRAS KALAN GAYRİMENKULÜN 5 YIL İÇİNDE SATILMASI VERGİYE TABİ OLACAK MIDIR?

Gayrimenkullerin ivazsız ( karşılıksız) şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, kişiye miras kalan gayrimenkulün daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında olmayacaktır.

Örnek: Bay (A) 01.01.2021 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 01.03.2021 tarihinde satmıştır. Satışa konu meskenin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bay (A)’ nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

4. GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLEMLERİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCI VEYA TİCARİ KAZANÇ AYRIMINI NASIL YAPACAĞIZ?

Gelir Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkul ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilir. Buna göre gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin veya gayrimenkul olarak tescil edilen hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır.

Gayrimenkul alım satımının devamlı olarak, ticari organizasyon dahilinde yapılması halinde oluşan kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir.

Bu durumda gayrimenkul alım satımının ticari bir amaç mı yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapıldığı önem kazanmaktadır.

5. GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA VERGİDEN İSTİSNA EDİLEN DEĞER ARTIŞ KAZANCI TUTARI NE KADARDIR?

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının, 2022 takvim yılı için 25.000 Türk lirası gelir vergisinden istisnadır. ( Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 317 )

Değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.

6. İKİNCİ EL MOTORLU KARA TAŞITI ALIM SATIMI YAPANLARIN VERGİLENDİRİLMESİ NASIL YAPILIR?

Taşıt alım satımını (sıfır veya ikinci el) devamlı olarak ticari organizasyon dahilinde yapanlar, ticari kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti tesis ettirmelidir.

Bununla birlikte; Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 15/08/2020 tarihli ve 31214 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan “İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklikler Yapılmasına Dair Yönetmeliğe” göre; bir takvim yılı içinde doğrudan veya aracılık yapılmak suretiyle gerçekleştirilen üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı satışı, aksi Ticaret Bakanlığınca tespit edilmedikçe ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti kabul edilmektedir.

7. İKİNCİ EL TAŞIT ALIM SATIMINDA YETKİ BELGESİ ALMAK ŞART MI? 

Bir takvim yılı içinde üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı ticaretinin, yetki belgesine sahip işletmeler tarafından yapılması gerekir. İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması gerekmektedir.

8. İŞLETMENİN AKTİFİNE KAYITLI OLAN GAYRİMENKUL VE TAŞITLARIN SATIŞINDAN ELDE EDİLEN GELİR NASIL VERGİLENDİRİLMELİ?

Gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktifine kayıtlı olan gayrimenkul ve taşıtların satışından elde edilen gelirler ilgili oldukları kazanç türüne göre vergilendirilir.

9. TİCARİ KAZANÇ VE DEĞER ARTIŞ KAZANCI YÖNÜNDEN VERGİ MÜKELLEFİYETİ NASIL TESİS EDİLİR?

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre; vergiye tabi ticaret ve sanat erbabı, vergi dairesine işe başlama bildiriminde bulunmaya mecburdur. Adlarına vergi mükellefiyeti tesis edilecek kişiler işe başlama, değişiklik ve işi bırakma bildirimi yapmak zorundadırlar.

 İşe başlamanın bağlı bulunulan vergi dairesine; bizzat, postayla veya İnteraktif Vergi Dairesi (https://ivd.gib.gov.tr) sistemi üzerinden;

• Mükellefin kendisi tarafından,

 • 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’na göre ruhsat almış avukatlarca,

 • 3568 sayılı Kanun’a göre yetki almış meslek mensuplarınca, işe başlama tarihinden itibaren 10 gün içinde “İşe Başlama/Bırakma Bildirimi” ile yapılması gerekmektedir.

Değer artışı kazancına ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesinin verilmesi sırasında mükellefiyet tesisi gerçekleştirilmektedir. Değer artışı kazancına ilişkin beyanın “Hazır Beyan Sistemi” üzerinden gerçekleştirilmesi durumunda, beyannamenin elektronik ortamda onaylandığı anda gelir vergisi mükellefiyeti tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri sistem tarafından otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.

10. GAYRİMENKUL VE TAŞIT ALIM SATIMINDAN DOLAYI VERGİ MÜKELLEFİ OLANLAR HANGİ BEYANNAMELERİ VERİRLER?

Bu işlemleri icra eden ve ticari kazanç kapsamında vergiye tabi mükellefler; gelir vergisi, geçici vergi, katma değer vergisi ile muhtasar ve prim hizmet beyannamelerini verirler.

 Yapılan faaliyetin değer artışı kazancı kapsamında olması durumunda ise istisna tutarını aşan kazançlar için sadece gelir vergisi beyannamesi verilir.

11. KAZANÇ ELDE EDİLDİĞİ HALDE MÜKELLEFİYET TESİS EDİLMEZSE CEZASI NE OLUR?

Vergi mükellefiyetini gerektiren ticari faaliyet işe başlama bildiriminden önce idarece tespit edildiğinde, mükellefler bir takım haklarından (pişmanlık gibi) yararlanamayacağı gibi, adlarına resen mükellefiyet tesis edilir ve kazançları vergi incelemesi ya da takdir komisyonu kararına göre cezalı olarak vergilendirilir.

İstisna tutarını aşan değer artışı kazancının beyan edilmemesi halinde ise cezalı tarhiyat yapılarak ödenmesi gereken vergi tahsil edilir.

12. MÜKELLEFLERİN BEYANNAME VERME ZAMANI VE 2022 YILI TAKVİM GELİRLERİNE UYGULANACAK TARİFE NE OLMALI?

Değer artışı kazancı veya ticari kazanç elde eden mükellefler, gelirin elde edildiği yılı izleyen Mart ayında gelir vergisi beyannamesi verirler. Tahakkuk eden vergiyi Mart ve Temmuz olmak üzere iki eşit taksitte öderler

2022 takvim yılı (G.V.K. madde:103) Gelir Vergisi Tarifesi

32.000 TL'ye kadar	15%
70.000 TL'nin 32.000 TL'si için 4.800 TL, fazlası	20%
170.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL (ücret gelirlerinde 250.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL), fazlası	27%
880.000 TL'nin 170.000 TL'si için 39.400 TL (ücret gelirlerinde 880.000 TL'nin 250.000 TL'si için 61.000 TL), fazlası	35%
880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 287.900 TL (ücret gelirlerinde 880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 281.500 TL), fazlası	40%

Oranında vergilendirilir.

SONUÇ

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan ve yukarıda temel esaslarına değinilen "Gayrimenkul ve Taşıt Satışında Vergi Mükellefiyetinin Esasları Broşürü " nde taşınmaz alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğini üç unsurun belirlediği, bu unsurların ise faaliyetteki devamlılık, satışın hangi amaçla yapıldığı ve ticari organizasyonun varlığı olduğu ifade edilmiştir.

Ayrıca, taşınmaz alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Devamlılık unsuru açısından en belirleyici kıstas, işlem sayısındaki çokluk olup, işlem sayısındaki çokluk taşınmazların aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenmiştir.

Bir diğer husus da bir takvim yılı içinde doğrudan veya aracılık yapılmak suretiyle gerçekleştirilen üçten fazla ikinci el motorlu kara taşıtı satışı, aksi Ticaret Bakanlığınca tespit edilmedikçe ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti kabul edilmektedir. Dolayısıyla 4 araçtan az sayıdaki işlemlerin şahsi ihtiyaç için olabileceği ve devamlılık olmadığı; 4 ve üzeri alım-satım işlemlerinde ise devamlılık unsurunun oluşmuş olabileceği, dolayısıyla kar sağlamak amacının da kabulünün gerektiği ifade edilmektedir.

Bilgi, bölüşüldükçe artan hazinedir.

Faydalı olması dileğiyle

05.01.2022

Kaynak : (Gelir İdaresi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Daire Başkanlığı:  "Gayrimenkul ve Taşıt Satışında Vergi Mükellefiyetinin Esasları Broşürü ", Yayın No:410, Aralık 2021, Gelir İdaresi Başkanlığı internet sayfasında yer alan yardım ve kaynaklar / rehber veya yayınlar bölümünden,  Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 317)

10.01.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.