Cihat Ertürk
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
www.cihaterturk.com
cihat@cihaterturk.com

2011 Yılında Elde Edilen Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi ve Yeni Beyan Sistemi

Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70. Maddesinde yazılı mal ve hakların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelirler  Mart ayının 26’ına kadar gerçek kişiler  tarafından beyan edilmelidir. Gayrimenkul sermaye iradında tahsil esası geçerli olduğundan 2011 yılında tahsil edilen hem 2011 hem de önceki yıllara ait  kira gelirleri beyanedilmelidir.  Ancak bu yıl kira gelirleri beyanına ilişkin olarak Gelir İdaresi Başkanlığı  teknolojiyi kullanarak beyanname verme açısından kolaylık sağlayan yeni bir sistemi mükelleflerin kullanımına sundu. Bu sistemin adı  “Önceden Hazırlanmış kira Beyanname Sistemi”dir. Bu yeni sistem ve  gayrimenkul sermaye iradında (GMSİ) vergilendirmenin esasları yazımızın konusunu oluşturmaktadır.

1. Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi (ÖHKBS)

Gelir idaresi, kira geliri olan mükelleflerin banka ve ptt hesapları, tapu kayıtları ve kiracıların vergi dairelerine sunduğu bilgileri kullanarak ÖHKBS’de mali verileri  hazırlayarak mükelleflere sunmaktadır. Mükellefler hazır beyannamede hatalı veri varsa düzeltebilirler veya veri sağlanamamışsa kolayca beyannamelerini kendileri hazırlayabilirler ve onaylayabilirler.  Sisteme tek geliri kira olanlar giriş yapabilirler.  2011 yılında ticari kazancı veya basit usulde ticari kazanca esas geliri olanlar  sisteme giriş yapamazlar, bu mükelleflerin kira gelirlerini yıllık gelir vergisi beyanında ayrıca göstermeleri ve beyan etmeleri  gerekmektedir.

Mükellefler sisteme https://intvd.gib.gov.tr/kirabeyan/   web adresine girerek giriş linkini tıkladıktan sonra vergi dairesinden aldıkları şifre veya  güvenlik sorularını cevaplayarak kimlik bilgileriyle  giriş yapabilirler.  Sisteme şifresiz giriş yapabilmek için mükellefin  T.C. kimlik numarası, kimlik seri ve nosu, anne kızlık soyadının ilk ve son harfi ile eş veya  çocuğun  T.C. kimlik no su gereklidir. Sisteme girerken 3 kez hatalı bilgi girişi yapılırsa sistem güvenlik açısından kilitlenebilmektedir. Bu nedenle sisteme şifre alarak girmek daha kolay ve avantajlıdır. Sistemde hatalı verildiği düşünülen beyannameler, tekrar giriş yapılarak ve  düzeltme beyannamesi verilerek düzeltilebilir. 

2. Gayrimenkul Sermaye İradına Konu Mal Ve Haklar

Kira gelirine konu mal ve haklar, Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde tanımlanmıştır. Bunlar ;

 -    - Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların ek ve bölümleri ,

  -   - Voli mahalleri ve dalyanlar,

  -   - Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,

  -   - Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

-     - Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,

-     - Telif hakları (Telif haklarının  sahipleri veya yasal mirasçıları dışındaki kişiler tarafından kiralanması karşılığında elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.)

-     - Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları, motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat  ile bunların eklentileri olarak ifade edilmektedir.

- Yukarıda yazılı mallar ve haklar, ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır.

- Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelir de gayrimenkul sermaye iradı kabul edilir.

3. İndirilecek Giderler ve Gider Yöntemleri

Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde safi irat dikkate alınmaktadır. Safi irada ulaşabilmek için iradın elde edilmesi için kanunda sayılan giderlerin   gayrisafi hasılattan indirilmesi gerekmektedir (GVK Md. 71).

Giderlerin indirilmesi bakımında iki yöntem mevcuttur;

-Gerçek gider yöntemi

-Götürü gider yöntemi

Mükellefler gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemlerinden birini tercih etmelidirler. Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde aşağıda yazılı  giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Gerçek gider yöntemini tercih edenler safi iradın bulunması için gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirebilirler:

- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’ i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.),

- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,

- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),

- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli

- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

 

3.1 Diğer İndirimler

GVK’nın 89. Maddesine göre yıllık beyanname üzerinde yapılabilecek indirimler belirtilmiştir. Bu indirimlerden hem götürü hem de gerçek usulde gider yöntemini tercih eden mükellefler yararlanabilmektedirler.  İlgili maddede belirtilen harcama, bağış ve yardımların tamamı veya bir kısmı irattan beyannamede indirilebilmektedir. 

Söz konusu indirimler;

-         Sigorta Primleri

Beyan edilen safi iradın   % 10’unu ve   asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla, bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları (şahıs sigorta primleri için bu oran %5’dir.) ile asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla mükellefin kendisine, eşine ve küçük çocuklarına ait, hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları (Türkiye’de kurulu Sigorta şirketine ödenmiş olmalı ve primlerin beyan edilen gelirin ait olduğu yılda ödenmiş olması gerekmektedir) beyannamede indirilebilir.

-         Eğitim ve Sağlık Harcamaları

Beyan edilen safi gelirin %10’unu aşmaması kaydıyla,  Türkiye’de yapılması, gelir ve kurumlar vergisi mükellefi olan  gerçek ve tüzel kişilerden alınacak belgelerle ispat edilmesi şartıyla, kişinin kendisine, eşine ve küçük çocuklarına ait, yapılan eğitim ve sağlık harcamaları indirilebilir.

-        Okul Yurt Ve Sağlık Tesisleri İçin Yapılan Bağış Ve Yardımlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak)
kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu,
huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası veya mevcut olanların faaliyetlerinin devamı  için yapılan her türlü nakdi ve ayni  bağış ve yardımların tamamı indirilebilmektedir.
 

4. Emsal Kira Bedeli Uygulaması

GVK’nın 73’üncü maddesine göre kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Gayrimenkul bedelsiz olarak kullanıma sunulmuşsa  veya emsallerine göre düşük kira alınması halinde emlak değerinin %5’i yıllık kira bedeli olarak uygulanır,
Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası  amacıyla bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması ile mal sahiplerinin, çocuklarının, anne, babalarının ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Her bir yakınına en fazla bir konut tahsis edilmesi şartı ile), mal sahibi ile akrabalarının aynı evde oturması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz.

5. Beyanname Verilmeyecek Haller

2011 yılı içinde elde edilen mesken kira geliri GMSİ istisna haddi (1) olan 2800,00-TL’nin  altında olması halinde beyanname verilmez (2) 2011 yılı içinde elde edilen tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira geliri 23.000,00.-TL’yi aşmıyor ise beyanname verilmez.2011 yılı geliri,  tevkifat ve istisnaya tabi kira gelirlerinden oluşmayanların  geliri  1.170,00.-TL’yi aşmıyorsa beyanname verilmez. Örneğin; işyerini basit usule tabi esnafa kiraya veren mülk sahibinin 2011 yılı kira geliri 1.170,00 TL’yi aşmıyorsa, mesken istisnası ve tevkifat uygulaması olmamasına rağmen  GMSİ beyannamesi vermeyecektir.
 

6. Beyan Dönemi Ve Ödeme Süresi

2011 yılı kira gelirine ilişkin gayrimenkul sermaye iradı beyanında  2011 yılında 2011 ve  önceki yıllara ait kira gelirleri tahsilatı beyan edilecektir.

Eğer  sonraki yıllara ilişkin kira gelirleri 2011 yılında peşin tahsil edilmiş ise ait olduğu yılın beyanına ilave edilecektir. Örneğin 2011 yılında  2012 yılına ait kiralar peşin alınmış ise bu durumda 2012 yılına ait kira geliri ilgili döneme ait beyannamede beyan edilecektir, 2011 yılı kira beyannamesinde gelir olarak beyan edilmeyecektir.

Kira gelirine ilişkin beyanname 26.03.2012 tarihine kadar bağlı olunan vergi dairesine verilmesi gerekmektedir.  Beyan edilen irat üzerinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. Maddesinde belirtilen gelir vergisi tarifesine göre  hesaplanan gelir vergisinden varsa tevkif edilen vergiler mahsup edildikten sonra  ödenecek vergi tutarı 2012 Mart ve 2012 Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenecektir.

7. Örnek Hesaplamalar

Örnek 1:Azap kapı  Vergi Dairesi mükellefi Kezban hanım   konut olarak kiraya verdiği apartman dairesinden 2011 takvim yılında toplam 33.000 TL kira geliri elde etmiş olup, ticari, zırai ve mesleki faaliyeti bulunmamaktadır. Ayrıca işyeri olarak kiraya verdiği dükkanından ise 50.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. Söz konusu işyeri kira gelirinden 10.000 TL tevkifat yapılmıştır. Mükellefçe götürü gider uygulaması tercih edilmiştir. Buna göre Kezban hanımın vergiye tabi geliri (matrah) ve ödemesi gereken gelir vergisi tutarı  aşağıda hesaplanmıştır.

 

Gayrisafi Hasılat	83.000,00 TL
İstisna Tutarı	2.800,00 TL
Kalan	80.200,00 TL
Götürü Gider (80.200.-x 0,25=)	20.050,00 TL
Vergiye Tabi Geliri (Matrah)	60.150,00 TL
Gelir Vergisi Tarifesine Göre Hesaplanan Gelir Vergisi	14.732,50 TL
GVK 121. Maddeye Göre Mahsup  Edilecek Tevkifat Ödenecek Gelir Vergisi	10.000,00 TL 4.732,50 TL

Örnek 2:  Abuzer bey sahibi bulunduğu gayrimenkulü, 01.01.2011 tarihinde 3 yıllığına toplam 45.000 TL’ye kiraya vermiş ve kira bedelinin tamamını peşin tahsil etmiştir.  Abuzer beyin 2011 yılına isabet eden ve 2011 yılı için beyan edilmesi gereken kira geliri 45.000 / 3 = 15.000 TL’dir. Ancak Abuzer bey 2011 yılı içerisinde ölmüş ise ve ülkeyi terk etmiş ise tahsil ettiği kiranın tamamı olan 45.000 TL 2011 yılı gayrisafi hasılatı olarak değerlendirilecek ve vergilendirilecektir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

Gayrimenkul sermaye iradında tahsil esası geçerli olduğundan 2011 yılında tahsil edilen 2011 ve önceki yıllara ait iradın en geç 26.03.2012 tarihinde beyan edilmesi gerekmektedir. mesken kira geliri 2.800,00.-TL’yi  ve tevkifata tabii işyeri kira geliri 23.000,00.-TL’yi aşan mükelleflerin beyanda bulunması gerekmektedir. Beyan edilen iradın emsal kira bedeline göre düşük olmaması hususuna dikkat edilmesi  ve bedelsiz kullanıma sunulan gayrimenkuller için emsal kira bedelinin esas alınarak beyanda bulunulması gerekmektedir. Mükellefler gider durumlarına göre götürü ve gerçek gider yöntemlerinden birini tercih ederek   safi irada ulaştıktan sonra  gelir vergisi tarifesine göre hesaplanan vergiyi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödeyebilirler.

 

---

[1]GVK’nın 21. Maddesine göre  ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar GMSİ mesken kira geliri istisnasından yararlanamazlar.

[2] Söz konusu istisna şahsa bağlı istisna olduğu için hisseli gayrimenkullerde  her hissedar ayrı ayrı istisnadan yararlanabilir. Ancak, şahsın birden fazla konut geliri söz konusu ise istisna her konut için ayrı ayrı uygulanmaz.

 

12.03.2012

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.