Cihan Tekin
Vergi Müfettişi
Bilirkişi
cihantekinblog@gmail.com

Mesken Kira Gelirinde Gerçek Gider Mi Götürü Gider Mi?

1. GİRİŞ

Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir vergisine tabi gelir unsurları; ticarî kazanç, ziraî kazanç, ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır.

Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlardır.

Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Bilindiği üzere gayrimenkul sermaye iradında ‘’ Gerçek Gider ‘’ ve ‘’ Götürü Gider ‘’ yöntemi olmak üzere iki tip gider yöntemi vardır.

Bu makalemizde mesken kira gelirinin vergilendirilmesi üzerinde durulacak olup, mükellefler açışından hangi gider yönteminin daha avantajlı olacağı üzerinde durulacaktır.

2. GAYRİMENKUL KAVRAMI VE VERGİLENDİRİLMESİ

Medeni Kanun'un 704. maddesine göre gayrimenkul mülkiyetinin konusunu; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde Medeni Kanun'un 704. Maddesinde sayılan taşınmazlardan daha geniş kapsamlı mal ve haklar gayrimenkul sermaye iradının konusuna alınmıştır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesine göre aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Buna göre aşağıda yer alan mal ve hakların kiralanması gayrimenkul sermaye iradıdır.

- Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

- Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri,

               …

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

2.1. Mesken Kira Gelirinde Hasılat

Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Buna göre mesken kiralamalarında önce gayrisafi hasılat tespit edilecek, daha sonra ise söz konusu meskenle ilgili giderler tespit edilip safi irat tespit edilecektir.

Gayrisafi hasılat mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar ise ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Ancak ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

Söz gelimi, bir kişi 2020 yılında toplam 20.000 ₺ kira geliri elde etmiş olsun. Söz kira kira gelirinin 12.000 ₺ si 2020 yılına, 3.000 ₺ si 2019 yılında ödenmeyen kiranın 2020 yılında ödenmesinden, kalan 5.000 ₺ ise 2021 yılının kira bedelinin peşinden ödenmesinden kaynaklansın. Bu durumda geçmiş döneme ait olup, cari yılda tahsil edilen kira geliri olan 3.000 ₺ ile cari yıl kira geliri 12.000 ₺, 2020 yılında beyan edilecek olup, 5.000 ₺ ise 2021 yılının kira geliri sayılacak olup o dönemde beyan edilecektir.

 Mesken sahipleri için, Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması ile kira olarak doğan alacaklarının başka bir şahsa temliki veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.

2.2. Mesken Kira Gelirinde Giderler

GVK 74. Maddeye göre, safi iradın bulunması için, 21'inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88' inci maddenin 3' üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

5. (2361 sayılı Kanunun 51'inci maddesiyle, değişen bent) Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267'nci maddesinin 3'üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) (6745 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle eklenen ibare, Yürürlük; 07.09.2016) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.);

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88'inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

2.3. İstisnalar

GVK’ nın 21. maddesine göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2021 yılı için 7.000 ₺ si istisnadır. Ancak, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

3. ÖRNEKLER

Örnek-1: Bay Fırat, 2021 yılında 100.000 TL’ si konut kredisi kullanmak suretiyle 500.000 TL’ye daire satın almıştır. Başka bir geliri olmayan Bay Fırat, söz konusu dairesini 2021 yılında kiraya vererek 60.000 TL kira geliri elde etmiştir. Bay Fırat, aşağıdaki giderlere katlanmıştır.

- Kredi faizi: 10.000

- Sigorta gideri: 500

- Boya-bakım gideri: 1.500

Bay Fırat, ayrıca aşağıdaki giderleri de hasılattan indirebilecektir.

- Amortisman Gideri: 500.000x0,02=10.000

- İktisap bedeli (500.000x0,05)=25.000

Buna göre, Bay Fırat’ ın ödeyeceği vergi şöyle hesaplanacaktır.

a) Gerçek gider yöntemi seçilirse;

İndirim Yapılacak Toplam Gider = 10.000+500+1.500+10.000+25.000=47.000 TL’dir.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat= Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası

                                  = 60.000 TL-7.000=53.000 TL

*İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı=(Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat)/ (Toplam Hasılat)

                     =47.000x53.000/60.000

                                 =41.516 TL

b) Götürü gider yöntemi seçilirse;

Yukarıda görüleceği üzere, Bay Fırat mesken kira gelirini beyan ederken gerçek gider yöntemini tercih ederse Ödenecek Gelir Vergisi 1.722,60 TL, götürü gider yöntemini tercih ederse Ödenecek Gelir Vergisi 7.810 TL olacaktır. Bu durumda Bay Fırat’ ın gerçek gider yöntemini tercih etmesi yararına olacaktır.

Örnek-2: Bay Fırat, 2010 yılında 200.000 TL’ye daire satın almıştır. Başka bir geliri olmayan Bay Fırat, söz konusu dairesini 2021 yılında kiraya vererek 60.000 TL kira geliri elde etmiştir. Bay Fırat, aşağıdaki giderlere katlanmıştır.

- Sigorta gideri: 500

- Boya-bakım gideri: 1.500

Bay Fırat, ayrıca aşağıdaki giderleri de hasılattan indirebilecektir.

- Amortisman Gideri: 200.000x0,02=4.000

Buna göre, Bay Fırat’ ın ödeyeceği vergi şöyle hesaplanacaktır.

a) Gerçek gider yöntemi seçilirse;

İndirim Yapılacak Toplam Gider = 500+1.500+4.000=6.000 TL’ dir

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat= Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası

                                  = 60.000 TL-7.000=53.000 TL

*İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı=(Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat)/ (Toplam Hasılat)

                     =6.000x53.000/60.000

                                 =5.300 TL

b) Götürü gider yöntemi seçilirse;

Yukarıda görüleceği üzere, Bay Fırat mesken kira gelirini beyan ederken gerçek gider yöntemini tercih ederse Ödenecek Gelir Vergisi 8.340 TL, götürü gider yöntemini tercih ederse Ödenecek Gelir Vergisi 7.810 TL olacaktır. Bu durumda Bay Fırat’ ın götürü gider yöntemini tercih etmesi yararına olacaktır.

4. SONUÇ

Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlardır. Söz konusu maddeye göre binaların kiraya verilmesi de bu kapsamda gayrimenkul sermaye iradıdır.

Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde ise gayrisafi hasılattan indirilebilecek giderler sayılmıştır. Mükellefler diledikleri takdirde 74 üncü maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Mükellefler gerçek gider veya götürü gider yönteminden hangisini uygulayacaklarına karar verirken gerçek giderler ile götürü gider tutarını karşılaştırmaları gerekmektedir.

Unutulmaması gereken, mükelleflerin kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i ile kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanları da indirim konusu yapabileceklerdir.

KAYNAKÇA

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu.

Gelir İdaresi Başkanlığı, Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi, Yayın No: 333, 2020.

(Bu makalem Maliye Postası Dergisi’ nde yayımlanmıştır)

24.03.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.