Cengiz Demir
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
cengiz@ymmcengizdemir.com.tr
www.ymmcengizdemir.com.tr

Gayrimenkul Sermaye İradı Beyanına İlişkin Özellik Arz Eden Durumlar

KONU

Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların gerçek kişiler tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak ifade edilmektedir

ÖZELLİK ARZEDEN HUSUSLAR

GMSİ sayılan ve sayılmayan hususlar

1-Ticari ve zirai işletmelere dahil GVK 70.maddede sayılan türden mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen kazanç ve iratlar ticari kazanç veya zirai kazanç hükümleri uygulanır.

2-Çiftçilerin zirai işletmeleri ile tarımsal alet ve makineleri kiraya vermeleri veya bunları el emekleri ile birleştirmek suretiyle yaptıkları hizmetler, zirai faaliyet kapsamında yani zirai kazanç olarak kabul edilir.

3-Gerçek usulde vergilendirilmeyen çiftçilerin zirai işletmelerinde kullandıkları tarımsal alet ve makinelerin kiraya verilmesinde yine zirai kazanç hükümleri uygulanır. Zirai işletmesine dahil olması, bu makine ve aletlerin bizzat çiftçiler tarafından kullanılmasıdır.

4-Zirai faaliyette bulunmayan çiftçiler ise, zirai işletmesine dahil etmedikleri alet ve makineleri başka çiftçilerin üretim işlerinde çalıştırılması halinde çiftçilerin elde ettikleri bu kazançlar ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilir. Söz konusu makine ve aletler şahsi bir emek ve ticari bir organizasyon olmadığı durumlarda elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilir.

5-Basit usulde vergilendirilen ticaret erbabı, vergiden muaf esnaf, gelir vergisinden muaf serbest meslek mensupları envanter yani işletmesine dahil olması kavramı olmadığından bu şahısların işlerinde kullandıkları 70.maddede söz edilen malları kiraya vermeleri halinde bu kira gelirleri gayrimenkul sermaye iradı sayılır.

6-Gerçek usulde veya stopaja tabi vergilendirilen çiftçilere ait zirai işletmelerin kiraya verilmesi durumunda elde edilen irat zirai kazanç olarak vergilendirilir. Zirai faaliyetin içinde yapıldığı işletmelere zirai işletme dendiğinden boş tarla bağ bahçe vs. arazi kiralamaları gayrimenkul sermaye iradının konusuna girerken, zira üretime hazır vaziyette olan örneğin üzerinde meyve veren ağaçlar bulunan bağ bahçe, yumurta üretimine hazır olan tavuk çiftliği gibi zirai işletmelerin kiraya verilmesi zirai kazanç hükümlerine tabidir.

7-Serbest meslek kazanç sahiplerinin envanterine dahil olan mal ve hakların ise serbest meslek mensubu tarafından kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabidir.

8- 70.maddede sayılı malları sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri veya kiracıları tarafından şahsi el emekleriyle birleştirmek suretiyle mal ve hakların işletilmesinde ticari organizasyon ve devamlılık unsuru içerdiğinden bunları kiraya verenler tarafından elde edilen kazançlar ticari kazanç olarak vergiye tabi tutulur.

9-Motorlu olup olmadıklarına bakılmadan gemi ve gemi pay sahiplerinin mutasarrıf zilyetlerinin irtifak ve intifa hakkı sahiplerinin veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi halinde elde edilen irat gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulacaktır.

10-Motorlu nakil ve çekme sürükleme vasıtaları ile her türlü motorlu araç makine ve tesisatın kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabidir. Örneğin traktöre bağlı römork veya çekiciye bağlı dorsenin kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradıdır.

11-Gayrimenkulden ayrı olarak kiraya verilen bütünleyici parça ve eklentiler dolayısıyla elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilecektir. Örneğin bütünleyici parçalar, gayrimenkule dahil olan asansör, yangın merdiveni, çatı, pwc pencere sistemi, eklenti ise panjur stor perde banyo aynası gibi veya gayrimenkulden ayrı olarak kiraya verilen gayrimenkul tesisatı demirbaş eşya ve döşemelerden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye olarak vergilendirilecektir. 

Bununla birlikte ticari işletmeye dâhil olmayan taksi plakalarının kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Peştamallıklar (Hava parası) ise GMSİ olarak değerlendirilmemekte diğer kazanç ve iratlar olarak vergiye tabi tutulmaktadır. Diğer yandan genellikle kiracı tarafından gayrimenkullerin kiralanması sırasında kiralayan tarafından teminat olarak alınan depozitoların gayrimenkul sermaye iradı sayılmaları söz konusu olmamakla birlikte kiralama süresi sonunda bu depozitoların kira bedeline sayılması durumunda ilgili oldukları dönem için tahsil edilmiş irat sayılacakları tabiidir. Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında müteahhitlerin gayrimenkul sahiplerine ödediği aylık kira yardımı GMSİ sayılmamakta ve elde eden bakımından beyana konu edilmemektedir.

Kira Ödemelerinin Tevsiki İle İlgili Hususlar

Her bir konut için aylık 500 TL ve üzerindeki ödemelerin banka veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerekir. 500 TL'lik tutar güncellenmediği için artık bütün konut kirası ödemeleri banka veya PTT kanalı ile yapılacaktır.  İşyeri ile haftalık ve günlük kiralamalarda ise tutara bakılmaksızın ödemeler banka veya PTT kanalı ile yapılmalıdır. Söz konusu zorunluluğa uymayanlara VUK’nun 355 inci maddesinde mükellefiyet türüne göre belirlenen tutardan az olmamak üzere, her işlem için bu işleme konu tutarın yüzde 5’i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir.

Günlük ve Haftalık Kiralamalarda Vergilendirme Usulü İle İlgili Hususlar

 Mali İdare bu tür kiralamaları GMSİ değil, ticari kazanç olarak kabul etmekte ve ticari kazanç esaslarına göre vergilendirmeye konu etmektedir. Gayrimenkullerini devamlı bir şekilde günlük veya haftalık olarak kiraya veren mükelleflerin ticari kazanç esaslarına göre gelirlerini tespit edip beyanname vermeleri gerekecektir. Yani bir organize edilmiş yapı olarak kabul edilmesi ve devamlılık unsuru bu hususa delil teşkil etmektedir. Dolayısıyla yazlıkların günlük veya haftalık olarak kiraya verilmesi de ticari kazanç esaslarına göre vergilendirilmeye konu edilmektedir. Bununla birlikte yazlıkların aylık veya sezonluk sürelerle kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelirler GMSİ olarak vergilendirmeye konu edilecektir. Ancak burada dikkat edilecek husus aylık olarak kiraya verme işlemi devamlılık arz ediyor ise diğer bir deyimle aylık kiraya verme işlemi sezon boyunca her ay devam ediyor ise elde edilen gelirin ticari kazanç niteliğinde sayılıp sayılmayacağı hususudur. Bu konuda çeşitli görüşler olmakla beraber şahsi görüşüm ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesidir. Zira devamlılık unsuruna karine teşkil etmektedir.

GMSİ'nda Tevkifat Uygulaması İle İlgili Hususlar

a) Bir konutun işyeri olarak kiraya verilmesi veya işyeri olarak kullanılması veyahut hem konut hem de işyeri olarak kiralanması durumunda tevkifat

 Bir gayrimenkul konut olarak kiraya verildiği halde işyeri olarak kullanılması durumunda kira bedeli üzerinden tevkifat yapılması gerekeceği gibi hem konut hem işyeri olarak kullanılması durumunda da kira bedelinin tamamı üzerinden tevkifat yapılması gerekmektedir.

 b) Basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahibi mükellefe işyeri olarak kiralanan kira bedeli üzerinden tevkifat

Gelir Vergisi Kanununun 94'ncü maddesinde kimlerin tevkifat yapacakları sayılmış bulunmaktadır. Bu maddede tevkifat yapacak gerçek kişiler arasında basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahipleri sayılmamıştır. Dolayısıyla bu kişilere kiralanan işyeri kira bedelleri üzerinden tevkifat yapılmayacak ve GVK 86/1-d maddesi uyarınca 2023 yılında 8.400 TL yi aşması durumunda elde edenler tarafından tamamı  beyan edilecektir. 8400 TL lik sınır istisna sınırı değil, beyanname verme sınırıdır.

c) İşyeri kira bedelinin peşin olarak ödenmesi halinde tevkifat

Ödemenin yapıldığı tarihte tamamı üzerinden tevkifat yapılarak muhtasar beyannameye dahil edilecektir. Bununla birlikte peşin yapılan ödemeler kirayı elde eden bakımından ilgili yılların geliri sayıldığından mahsup işleminin de ilgili yılda yapılması gerekmektedir.

d) Kiracı tarafından Kira bedeli üzerinden tevkifat yapılmaması veya yapılan tevkifatın vergi dairesine yatırılmaması durumu

 İş yeri kira bedellerinin üzerinden kiracı tarafından tevkifat yapılmaması durumunda kiralayanın beyanı bakımından GVK'nın 86 ncı maddesi tereddütlere ve farklı görüşlere yol açmaktadır.

Zira maddenin (c) bendinde beyan edilmeyecek gayrimenkul sermaye iratları belirtilirken "tevkifata tabi tutulmuş olan" ifadesi kullanılmış olup, bu ifadenin "mefhumu muhalifinden" tevkifata tabi tutulmamış bulunan gayrimenkul sermaye iratlarının beyan edileceği gibi bir çıkarım yapılabilir. Bununla birlikte maddenin (d) bendinde beyan edilmeyecek gayrimenkul sermaye iratlarından söz edilirken "tevkifat uygulamasına konu olmayan" ifadesi kullanılmaktadır. Görüldüğü gibi bu belirlemenin mefhumu muhalifinden anlaşılan da tevkifata konu olan gayrimenkul sermaye iratları bu bent kapsamı dışındadır. Her iki kavram birbirinden farklı bulunmaktadır. Tevkifat yapılmamış olması tevkifata tabi olduğu halde üzerinden tevkifat yapılmamayı ifade ederken tevkifat uygulamasına konu olmama ifadesi tevkifata tabi olmamayı ifade etmektedir. İşyeri kira bedelleri ise tevkifata tabi olan diğer bir deyişle tevkifat uygulamasına konu olan gelir unsurlarıdır. Tevkifat yapmakla yükümlü olan kişiler, miktarı ne olursa olsun üzerinden işyeri kira bedelleri üzerinden tevkifat yapmak zorundadır. Aksi durumda vergi zıyaına sebebiyet vermiş olurlar. Dolayısıyla üzerinden tevkifat yapılmaması durumu 86'ncı maddenin (d) bendi kapsamına girdiği anlamına gelmemektedir. Yani işyeri kira bedelleri üzerinden 94'ncü madde uyarınca tevkifat yapmak zorunda olan kişilerce tevkifat yapılmaması durumunda 2023 yılı itibariyle miktarı 8.400 TL'yı geçtiği gerekçesi ile beyan edilmesi gerektiği ileri sürülemez. Bununla birlikte (c) bendi uyarınca da 150.000 TL yi geçmeyen GMSİ nın beyan edilmemesi için bu kira ödemelerinin tevkifata tabi tutulmuş olması gerekeceğinin açık olarak hüküm altına alınmış bulunması yukarıda ifade edildiği gibi sanki işyeri kira bedellerinin tevkifat yapma zorunluluğunda olan kişilerce tevkifata tabi tutulmaması durumunda beyanı gerekeceği gibi tereddütlere ve farklı yorumlara yol açabilmektedir. Ancak ağırlıklı olan görüşe göre işyeri kira bedelleri üzerinden tevkifat yapılmamış olması yukarıda açıklanan nedenlerle kiralayanın beyanını etkilemez ve 150.000 TL ye kadar olan bu bedeller beyan edilmez. Verilen örnek uygulamalar 2023 yılına ilişkin hadlere göre yapılmıştır.

Ancak tevkif suretiyle alınmayan vergiler kiracıdan vergi cezalı olarak aranır. Zaten kira sözleşmelerinde kural, kira tutarının brüt olarak belirlenip kiralayana net tutarın ödenmesidir. İdare, tevkifattan sorumlu mükellefi birinci derecede muhatap almak suretiyle takibata tabi tutar. Diğer taraftan kiracı tarafından tevkifat yapıldığı halde vergi dairesine ödeme yapılmaması durumunda ise geliri elde edenler bakımından tevkif edilen vergilerin ödenmiş gibi hesaplanan vergiden mahsup edilmesi mümkündür. Ancak beyannameye bu kesintilerle ilgili listenin eklenmesi gerekir. Kesilen vergilerin iade talebinde ise vergilerin ödenmiş olması şartının aranacağı tabiidir. İşyeri kira bedelinin net olarak belirlendiği durumlarda da tevkif edilen verginin hesaplanması aşağıdaki formüle göre olur. Brüt Tutar = Net Tutar / (1-0,20)  Bununla birlikte yapılan görüşmelerde esasen GVK'nun 86'ncı maddesinin diğer gelir unsurlarının beyanı yönünden de farklı yorumlamalara yol açan bir madde niteliğinde olduğu ve yeniden ele alınarak açık bir biçimde farklı yorumlamalara yer vermeyecek biçimde düzenlenmesi gerekmektedir.

GMSİ'nda Emsal Kira Bedeli Uygulanması İle İlgili Hususlar

Bilindiği üzere sahibi olduğu konutu akrabalarının ikametine bedelsiz olarak tahsis eden kişi kira bedeli tahsil etmese dahi vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş sayılır ve emsal bedeli üzerinden vergilendirmeye konu edilir. Örneğin amca, dayı, teyze, kayınvalide gibi kişilere tahsis edilen konut için emsal kira bedeli uygulanacaktır. Emsal kira bedeli bina ve arazide vergi değerinin %5’i olarak belirlenmiştir. Kiraya verilen mal ve hakların kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamaz. Ancak beyan edilen kira gelirinin doğru olduğunun banka dekontu ve benzer belgelerle ispatlanması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz. Diğer taraftan konutun altsoy, üstsoy veya kardeşlerinin ikametine bedelsiz olarak tahsis edilmesi halinde emsal kira bedeli uygulanmayacak ve vergilendirme de söz konusu olmayacaktır. Ancak her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutlardan yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmayacak, diğer konutlar üzerinden emsal kira bedeli uygulanmak suretiyle vergilendirme yapılacaktır. İşyerlerinin altsoy, üstsoy veya kardeşlere bedelsiz olarak tahsis edilmesi durumunda ise emsal kira bedeli üzerinden vergilendirmeye tabi tutulacaktır. Zira yasada emsal kira bedeli uygulanmayacağı hususu sadece konutlar için söz konusu edilmiş bulunmaktadır. Bununla birlikte eş ve çocuklarla sınırlı olarak işyerinin bedelsiz tahsisinde de emsal bedel uygulanmamasının daha adil olacağı düşünülmektedir.Diğer yandan nakden veya hesaben bir ödeme yapılmadığından vergi kesintisi söz konusu olmayacaktır. 2023 yılında elde edilen ve vergi tevkifatı yapılmamış olan işyeri kira gelirlerinin 8.400 TL’yi aşması durumunda tamamı beyan edileceğinden bu durumda emsal kira bedelinin yıllık 8.400 TL yi geçmesi durumunda beyan edilmesi gerekir.

GMSİ İstisnası ve Uygulama Durumları İle İlgili Hususlar

Gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi durumunda 2023 yılında elde edilen kira gelirinin 21.000 TL’si vergiden istisnadır. İstisna uygulaması konut kira gelirlerine mahsustur. Ayrıca şu hallerde istisna uygulanmamaktadır:

1. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar,

2. İstisna haddi üzerinde gelir elde edenlerin beyanname vermemeleri veya eksik beyanda bulunmaları halinde (pişmanlıkla beyanda bulunanlar hariç)

3. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın elde ettikleri gelirin gayrisafi tutarı toplamı 550.000 TL’yi aşanlar. İdare öyle anlaşılıyor ki beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın ifadesinin kapsamı içine vergiye tabi olmayan emekli maaşı ve ikramiyesini de dahil etmekte ve 550.000 TL haddin hesabında dikkate alınacağını ifade etmektedir. Örneğin mükellefin 2023 yılı gelirlerinin, mevduat faizi 250.000 TL, konut kira geliri 200.000 TL ve emekli maaşının 150.000 TL olduğu kabul edildiğinde toplam gelir 550.000 TL'yi aştığından beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın konut istisnasından yararlanamayacaktır. Bununla birlikte beyana tabi olmayan gelirleri ikiye ayırmak gerekir. Birincisi vergiye tabi olduğu halde beyanı gerekmeyen gelirler, ikincisi de vergiye tabi olmaması nedeniyle beyanı gerekmeyen gelirler. Emekli maaşları ve ikramiyeleri vergiye tabi olmamaları nedeniyle beyan edilmeyen gelirlerdendir. Dolayısıyla 550.000 TL lık sınırın tespitinde esasen vergiye tabi olduğu halde beyan edilmeyen gelirlerin dikkate alınması gerekirken vergiye tabi olmadıkları gibi GVK'nın 86'ncı maddesinde de sayılmayan emekli maaşlarının ve ikramiyelerinin idarece 550.000 TL'lık vergilendirme sınırının tespitinde dikkate alınmaması gerekir. Diğer taraftan; -Konut kira geliri kıst döneme ait ise konut istisnası tam olarak uygulanır.

-Kiraya verilen konutun birden fazla hissedarı olması halinde, hissedarlardan her biri konut istisnasından faydalanabilecektir.

Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyan Edilmesi İle İlgili Hususlar

Beyana tabi gelirin sadece GMSİ’nden ibaret olan mükelleflerden;

a) 2023 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri 21.000 TL’yi aşanlar,

b) İşyeri kira geliri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan kira gelirinin brüt tutarı 150.000 TL’yi aşanlar,

c) Mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 8.400 TL’yi aşanlar, yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir.

İşyerinin kiraya verilmesi durumunda ise beyana tabi gelirler toplamı 150.000 TL’yi geçiyorsa vergi kesintisine tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradı beyannameye dahil edilir. Kazanç ve iradların istisna haddi altında kalan tutarları bu tür hesaplamada dikkate alınmaz.

Örnek 1: Mükellefin 2023 yılı gelirlerinin aşağıdaki gibi olduğu kabul edelim.  Ücret geliri birinci işverenden 200.000 TL, ikinci işverenden 160.000 TL, işyerinden elde edilen kira geliri 200.000 TL, konut kira geliri 200.000 TL, mevduat faizi 100.000 TL ve kâr payı 50.000 (tamamı) TL olmak üzere toplam gelir 910.000 TL dir. Beyana tabi gelirlerin toplamı (360.000 TL+200.000 TL+200.000 TL+50.000 TL= 810.000 TL) Bu durumda ikinci işverenden alınan ücret 150.000 TL’yi aştığından birinci ve ikinci işverenden alınan ücret toplamı 360.000 TL beyan edilecek ve 150.000TL’yi geçtiğinden işyeri kira geliri ile kâr payı beyannameye dahil edilecek olup toplam gelir de 550.000 TL’yi aştığından konut istisnasından yararlanılamayacaktır.

Örnek 2: Mükellefin 2023 yılı gelirlerinin aşağıdaki gibi olduğu kabul edelim. Ücret geliri birinci işverenden 50.000 TL, ikinci işverenden 50.000 TL, üçüncü işverenden 50.000 TL, Ticari kazanç 100.000 TL, konut kira geliri 100.000 TL, işyeri kira geliri 100.000 TL, Mevduat faizi 40.000 TL, kâr payı 50.000 TL olmak üzere toplam gelir 540.000 TL dir. Bu durumda ticari kazanç söz konusu olduğundan konut kira gelirine istisna uygulanmayacak ve beyan edilecektir. Öte yandan beyana tabi gelirler toplamı da 150.000 TL yi geçtiğinden işyeri kira geliri beyannameye dahil edilecektir. Ayrıca bu örnekte ikinci ve üçüncü işverenden elde edilen ücretler toplamı 150.000 TL’yi geçmediğinden ücretler beyana dahil edilmeyecek ama kâr payının yarısı dahil edilecektir.

Örnek 3: Mükellefin 2023 yılı gelirlerinin aşağıdaki gibi olduğu kabul edelim. Konutun kiraya verilmesinden elde edilen kira geliri 100.000 TL, işyeri kira geliri 50.000 TL ve emekli maaşı 100.000 TL olmak üzere toplam gelir 250.000 TL dir. Örneğimizde toplam gelir 550.000 TL’yi aşmadığından mükellef konut istisnasından yararlanacak ve istisna düşüldükten sonra kalan 79.000 TL konut kira geliri ile 50.000 TL işyeri kirası toplamı 129.000 TL 150.000 TL’yi aşmadığından işyeri kirası beyan edilmeyecektir. Sadece Konut kirası beyan edilecektir.

Ayrıca gayrimenkul duvarlarındaki reklamlar Binaların Dış Yüzeylerine Konulan Reklam Panolarından Elde Edilen Gelir Kat maliklerince elde edilen GMSİ olarak kabul edilir ve kat malikleri gelirden hisselerine düşen kısmı gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilir. Apartman yönetimi kira bedelini kat maliklerine dağıtmasa bile beyan yükümlülüğü vardır.

GMSİ'nda Safi Gelirin Tespiti ile ilgili Hususlar Bilindiği gibi safi gelir iki usulle tespit edilir:

Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç) ve Gerçek Gider Yöntemi.

Götürü gider yöntemini seçenler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. 05 Aralık 2017 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7061 sayılı kanunun 14. maddesi ile götürü gider oranı %25’ten %15’e düşürülmüş bulunmaktadır Giderlerin hâsılattan indirilebilmesi için ödenmiş olma zorunluluğu yoktur. Giderlerin indirilmesinde tahakkuk esası geçerli olmakla birlikte belgelendirilmesi şarttır.

a) Gerçek gider tutarının hesaplanması

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler vergiden istisna edilmiş kısma isabet eden giderleri hâsılattan indiremezler. İndirilecek Gider tutarı aşağıdaki formüle göre tespit olunur. Toplam Gider X Vergiye Tabi Gelir İndirilebilecek Gider = Toplam Gelir

b) Konutlarını Kiraya veren kişilerin Kirada oturmaları durumu

Sahibi bulunduğu birden fazla konutu kiraya verenlerin kira ile oturduğu konuta ödediği kiranın hâsılattan indirilmesinde ancak en yüksek kira geliri elde ettiği konutun kira tutarı ile sınırlı bulunmaktadır. Kira ile oturulan konut için ödenen kiranın indiriminde sınır konulmasının adaletsiz olduğu ve bu sınırlamanın kaldırılması, ödenen kira bedelinin tamamının müsait olması durumunda elde edilen kira gelirinden düşülmesi gerektiği görüşüne varılmıştır. Kıst dönem kira geliri elde eden kişi, konut için ödediği 1 yıllık kira tutarının tamamını indirim konusu yapabilir. Örneğin mükellefin 5 aylık toplam 100.000 TL konut kirası geliri ve 200.000 TL serbest meslek kazancı vardır. Buna karşılık oturmakta olduğu konut için 1 yılda 150.000 TL kira ödemiştir. Mükellef gerçek gider usulünü seçmiştir. Ödenen kira, gider fazlası sayılmayan gider olduğundan, zarar doğmaz, diğer gelirlerden mahsup edilemez ve devredilemez. Dolayısıyla Serbest meslek kazancının tamamı beyan edilecektir. Diğer taraftan eş ile birlikte oturulan konut için ödenen kira bedeli eşlerden birinin konut kira geliri dolayısıyla vereceği beyannamede indirim konusu yapılabilir.  Yurt dışında çalışan biri, yurt dışında ödediği kirayı yurt içindeki konutundan elde ettiği kira gelirinden düşemez.

c) Eğitim ve sağlık giderlerinin indirimi

Aynı şekilde eğitim ve sağlık giderlerinin beyan edilen gelirin % 10'unu aşmaması koşulu ile indirim konusu yapılması ile ilgili hükmün hem oranın düşük olması bakımından hem de eğitim ve sağlık giderinin birlikte ele alınması bakımından adaletsiz olduğu, oranın yükseltilmesi ve söz konusu giderlerin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Gider Fazlası Sayılan ve Sayılmayan Giderler İle İlgili Hususlar

GVK’nın 74. maddesinde belgelendirmek şartıyla gayrisafi hâsılattan indirilecek olan giderler sayılmıştır. Özetle; bakım ve onarım giderleri, ödenen vergi, resim, harç, sigorta, faiz, amortisman ve benzeri giderlerdir. Gider fazlalığı sayılan bu giderlerden oluşan zarar, diğer gelir unsurlarından indirilebilir ve zarar gelecek seneye devredilebilir. Gider fazlalığı sayılmayan giderler ise; 1. Konut olarak kiraya verilen 1 adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (bu indirim sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanır). İşyeri kirasında böyle bir indirim yapılamaz. 2. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli, Gider fazlalılığı sayılmayan giderlerdir. Gider fazlalığı sayılmayan giderlerin özelliği bu tür giderlerin sonunda bir zarar doğarsa, bu zarar diğer gelir unsurlarından mahsup edilememesidir.

Örnek 1-Mükellefin 2023 gelirleri aşağıdaki gibidir; Birinci işverenden elde edilen ücret geliri 100.000 TL, ikinci işverenden elde edilen ücret geliri 100.000 TL ve üçüncü işverenden elde edilen ücret geliri 40.000 TL konut kira geliri (10 aylık ) 360.000 TL olmak üzere toplam gelir 600.000 TL dır. Mükellef konutu yıl içinde 2.000.000 TL’ye satın alınmıştır. 200.000 TL onarım gideri yapılmıştır. Amortisman gideri 60.000 TL’dir (3.000.000 x yüzde 2). İndirim konusu yapılabilecek iktisap bedelinin yüzde 5’i 150.000 TL’dir. Mükellef Gerçek Gider usulünü seçmiştir, Bu durumda 2. ve 3. işverenden elde ücret gelirinin toplamı 150.000 TL’yi geçmediğinden ücret gelirleri beyannameye dahil edilmeyecektir. Toplam gelir 550.000 TL’yi aştığından, mükellef konut istisnasından yararlanamayacaktır.  Gider fazlalılığı sayılan onarım gideri ve amortisman gideri, hasılattan öncelikle düşülecek, kalan tutardan gider fazlası sayılmayan giderler de indirilecektir. Ancak, gider fazlalılığı sayılmayan iktisap bedelinin % 5'i tutarındaki indirimin, 100.000 TL sı düşülebilecek kalan tutardan fazlası (50.000 TL) dikkate alınmayacaktır.

-Yıl içinde satın alınıp kiraya verilen gayrimenkul için amortisman uygulaması tam yıl olarak yapılır.

Örnek 2- Mükellef 2023 yılı Eylül ayında 3.000.000 TL bedelle satın almış olduğu konutu Ekim ayında kiraya vermiş ve yıl içinde 50.000 TL kira geliri elde etmiştir. Gerçek gider usulünü seçmiş olup ayrıca 50.000 bina onarım masrafı yapmıştır. Mükellefin 200.000 TL serbest meslek kazancı bulunmaktadır. Bu durumda İndirebileceği gider toplamı 60.000 TL amortisman ve 50.000 TL bina onarım masrafı olmak üzere 110.000 TL dir. 50.000 TL kira gelirinden düşüldükten sonra kalan 60.000 TL gider, Serbest meslek gelirine mahsup edilebileceği gibi kalan 60.000 TL de gider fazlalılığı sayılan giderlerden oluştuğundan, gelecek senenin gelirlerinden indirilebilir.

İçinde çok sorular ve muhtelif cevapları barındıran bir konuyu sade bir dille anlatmaya çalıştım. 

15.03.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.