Çağlar Karnıyarık
Vergi Dairesi Müdür Yardımcısı
ckarniyarik@gmail.com

Yapı Kullanma İzin Belgesi Bulunan ve Mülkiyeti Devredilen Konutların Tesliminde KDV İadesi

3065 sayılı KDV Kanunu’nun;

1’nci maddesinin birinci fıkrasında, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,

 2’nci maddesinin birinci fıkrasında, teslimin bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,

 10’uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde; mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslimi veya hizmetin yapılması ile 10’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde; malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği, ifade edilmiş;

 29’uncu maddesinin 2’nci fıkrasında ise; “Bir vergilendirme döneminde indirilecek katma değer vergisi toplamı, mükellefin vergiye tâbi işlemleri dolayısıyla hesaplanan katma değer vergisi toplamından fazla olduğu takdirde, aradaki fark sonraki dönemlere devrolunur ve iade edilmez. Şu kadar ki, 28’inci madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi, bu mükelleflerin vergi ve sosyal sigorta prim borçları ile genel ve katma bütçeli idareler ile belediyelere olan borçlarına ya da döner sermayeli kuruluşlar ile sermayesinin % 51'i veya daha fazlası kamuya ait olan veya özelleştirme kapsamında bulunan işletmeler ile organize sanayi bölgelerinden temin ettikleri mal ve hizmet bedellerine ilişkin borçlarına mahsuben ödenir. Ancak mahsuben iade edilmeyen vergi, Maliye Bakanlığınca belirlenen sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemler itibarıyla yılı içinde nakden iade edilebilir. Yılı içinde mahsuben iade edilemeyen vergi izleyen yıl içinde talep edilmesi şartıyla nakden veya mükellefin yukarıda sayılan borçlarına mahsuben iade edilir. Bakanlar Kurulu, vergi nispeti indirilen mal ve hizmet grupları ile sektörler itibarıyla, iade hakkını kısmen veya tamamen ya da amortismana tabi iktisadi kıymetler dolayısıyla yüklenilen katma değer vergisi ile sınırlı olmak üzere kaldırmaya; Maliye Bakanlığı, bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir.” hükmü düzenlenmiştir

Öte yandan, 3065 sayılı Kanun’un 28’inci maddesinde yer alan yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı BKK’ya ekli (I) sayılı listenin 11’inci sırası uyarınca net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinin %1 oranında KDV'ye tabi olduğu,

İndirimli orana tabi işlemlerden kaynaklanan iade taleplerinin sonuçlandırılmasına ilişkin açıklamalara Mülga 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile 01.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 26.04.2014 tarihli ve 28983 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan KDVGUT’de

3065 sayılı Kanun’un 29/2’nci maddesi ve KDVGUT’nin (III/B-3) bölümüne göre, indirimli orana tabi konut teslimleri nedeniyle yüklenilen KDV'nin, teslimin gerçekleştiği yıl içinde veya izleyen yıl içinde nakden veya mahsuben iadesinin talep edilmesinin mümkün olduğu, bu uygulamaya ilişkin düzenlemelere anılan Tebliğ’in mezkur bölümünde yer verilmiştir.

Ayrıca; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun konuya ilişkin “Yapı kullanma izni” başlıklı 30’uncu maddesinde aynen;

“Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.” hükmü,

“Kullanma izni alınmamış yapılar” başlıklı 31’inci maddesinde ise;

“İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.” hükmü yer almaktadır

Bu hükümler çerçevesinde esas olarak gayrimenkul satışlarında teslim, gayrimenkulün tapuda alıcı adına tescil edilmesi suretiyle gerçekleşmekle birlikte, tescilin yapılmasından önce gayrimenkulün alıcının fiili kullanımına sunulması (fiili olarak teslim edilmesi) ve alıcı tarafından malik gibi kullanılmaya başlanması durumlarında da teslim gerçekleşmektedir. Yine yukarıda yer verilen hükümler doğrultusunda indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilecektir. Diğer bir deyişle iade hakkı tapuya tescil ya da fiili teslim sonucunda doğmaktadır.

Buna göre inşaatın tamamlanma tarihi, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olup anılan belgenin temin edilemediği hallerde KDV iadesi fiili teslime esas teşkil eden karineler doğrultusunda mümkündür ve vergi idarelerince fiili teslimi gösterir belgeler; konut teslim tutanağı, yerinde yapılacak yoklama ve konut maliki adına açılmış elektrik-su-doğalgaz abonelikleri şeklinde kabul görmekteydi.

İndirimli orana tabi konutların fiili teslimlerinin tespitinde; yapı kullanım izin belgesi, ikamet belgesi, konutta ikamet edenler adına elektrik, su, doğalgaz aboneliği gibi konutun fiilen kullanıldığını gösteren ve resmi makamlarca verilecek belgeler de kullanılabilmekteydi. Ayrıca alıcı ve satıcı arasında düzenlenen sözleşmeler, teslim tutanakları, fatura ve konutta ikamet edenler adına olmayan aboneliklerin filli teslimin tevsikinde kullanılması halinde ise, söz konusu konutların, teslim tarihi itibarıyla fiilen kullanılabilir durumda olup olmadığına yönelik yoklama ve diğer tespitlerin yapılarak, bu yoklama ve tespitlere göre işlemlerin sonuçlandırılması gerekmekteydi.

Gelir İdaresi Başkanlığı, 5 Şubat 2021 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan 34 Seri No'lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile Yapı kullanma izin belgesi bulunan ve mülkiyeti devredilen konutların tesliminde iade uygulamasına yönelik düzenleme yaptı.

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğine eklenen 3.4.9. Yapı Kullanma İzin Belgesi Bulunan ve Mülkiyeti Devredilen Konutların Tesliminde İade başlıklı bölüm de;

“İndirimli orana tabi konut teslimleri nedeniyle iade talebinde bulunulabilmesi için konutların tamamlanarak alıcılara fiilen teslim edildiğinin tevsiki gerekmektedir.

Gayrimenkul satışlarında mülkiyetin devri ise gayrimenkulün tapuda alıcı adına tescil edilmesi suretiyle gerçekleşmektedir.

Diğer taraftan, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 30 uncu maddesine göre, yapı inşaatının tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınması mecburidir. Bu izin, yapı sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespitine ilişkindir.

Bu itibarla, yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iade talepleri, konutun fiilen kullanımına ilişkin başkaca bir belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın değerlendirmeye alınır.” Açıklamalarına yer verilmiştir.

Ancak idare her ne kadar yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlar için başkaca bir belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın dese de nihai tüketim amaçlı olup olmadığına bakılmaksızın benzeri bir ifadeye yer vermediği için söz konusu tebliğ ile yapı müteahhidinin bir şirkete veya kendi ortaklarına yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin yaptığı konut satışlarını kapsamadığı düşünülmektedir. Tabi bu yönüyle bakıldığında uygulamada kafa karışıklığına yola açacağı şüphesizdir.

15.02.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.