Behic Barışık
Vergi Müfettişi
Bilim Uzmanı
behicbrsk@hotmail.com

Aylık veya Yıllık Olarak Yapılan Kira Sözleşmelerinde Özel Maliyet Bedelinin İtfası

Özel maliyet bedeli Vergi Usul Kanununun (VUK) 272’inci maddesinde yer almakta olup özetle normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği,  gayrimenkuller kira ile tutulmuş ise kiracı tarafından yapılan bir ve ikinci fıkralardaki giderler bunların özel maliyet bedeli olarak ayrıca değerleneneğine hükmedilmiştir.

Özel maliyet bedelinin nasıl itfa edileceğine ilişkin hüküm ise  VUK’un 327’inci maddesinde yer almakta olup gayrimenkullerin iktisadî kıymetlerini artıran ve 272 nci maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira veya işletme hakkı süresine göre eşit yüzdelerle itfa edileceği, kira süresi dolmadan, kiralanan veya işletme hakkı alınan şeyin boşaltılması veya işletme hakkının herhangi bir sebepten sona ermesi halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler, boşaltma veya hakkın sona erdiği yılda bir defada gider  yazılacağı açıklanmaktadır.

Diğer yandan VUK’un 327’inci maddesinin gerekçesinde ise “Gayrimenkullerin ve gemilerin iktisadi kıymetini artıran ve 272 nci madde gereğince özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilen giderler, kira süresine göre eşit yıllıklarla itfa edilir.” şeklindedir.

Yine VUK’nun 3/A maddesinde  “Vergi kanunları lafzı ve ruhu ile hüküm ifade eder. Lafzın açık olmadığı hallerde vergi kanunlarının hükümleri, konuluşundaki maksat, hükümlerin kanunun yapısındaki yeri ve diğer maddelerle olan bağlantısı gözönünde tutularak uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümlerini dikkate alındığında, gayrimenkullerin kira ile tutulmuş olması halinde yapılan özel maliyet niteliğindeki giderlerin eşit yüzdelerle itfa edileceği, eşit yüzdeler ifadesinin ise kanunun gerekcesinde de belirtildiği üzere eşit yıllıklar şeklinde itfa edileceği açıklanmıştır. Nitekim vergi kanunları lafzı ve ruhu ile hüküm ifade etmekte bunların ayrılmaz bir bütün olduğu VUK’un 3’üncü maddesinde acıkca ifade edilmektedir.

Yapılan bu acıklamalar, gayrimenkullerin kira ile tutulması halinde söz konusu sözleşmenin aylık yada yıllık olarak yapılmasında farklılık arz etmektedir. Bu durum aşağıda yer alan örneklerde daha acıklayıcı olarak yer alacaktır.

A. Gayrimenkul Kiralamalarında Kira Sözleşmesinde Kira Süresinin Yıllık Olarak Yapılması Durumu:

01.10.2020 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesiyle 3 yılllığına kiralanan bir gayrimenkul için 2020 hesap döneminde 3 aylık kira bedeli olarak 30.000 TL ödenmiş olup aynı tarihte söz konusu gayrimenkule özel maliyet bedeli olarak 60.000 TL harcama yapılmıştır.

Bu durumda 2020 yılında yapılan kira ödeleri yönelik 30.000 TL kira gideri oluşacak özel maliyet bedeli olara ise (60.000/3 yıl) 20.000 TL gider olarak dikkate alınabilecektir.

B. Gayrimenkul Kiralamalarında Kira Sözleşmesinde Kira Süresinin Aylık Olarak Yapılması Durumu:

01.10.2020 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesiyle 36 aylığına kiralanan bir gayrimenkul için 3 aylık kira bedeli olarak 30.000 TL ödenmiş olup aynı tarihte söz konusu gayrimenkule özel maliyet bedeli olarak 60.000 TL harcama yapılmıştır.

Bu durumda ise;

1. 2020 yılı için yapılan kira ödemeleri olan 30.000 TL olduğundan doğrudan 2020 için gider olarak dikate alınacak.

2. Özel maliyet bedelinin itfasında ise, kiralama süresi olara 01.10.2020-01.10.2023 dönemlerine isabet ettiğinden kiralama süresi 4 takvim yılına yayılmaktadır.  Bu durumda kiralama süresi 36 ay olsa dahi özel maliyet bedelinin itfası yıllık olarak eşit yüzdelerle itfa edileceğinden, itfa giderinin bu  4 yıllık süre dikkate alınarak hesaplanması gerekmektedir. Dolayısyla 2020 yılında dikkate alınacak itfa gideri (60.000/4) 15.000 TL olması gerekmektedir.

Başka bir ifadeyle özel maliyet bedelinin itfasına ilişkin düzenleme  VUK’nun  “Alacaklarda ve Sermayede Amortisman” başlığı altında düzenlenmiştir. Vergi kanunlarında ise kıst amortisman sadece binek arac araçlara yönelik bir uygulamadır. Dolayısıyla özel malliyetlere ilişkin kira sözlşemeleri aylık olarak yapılsa bile özel maliyet bedeline ilişkin amortismanı yıllık olarak hesap edilmesi ve bu yıllık tutarlar dikkate alınarak kurum kazancından indirim konusu yapılması gerekmektedir.

Sonuç

Kurumlarca yapılan kira sözleşmelerinin aylık yada yıllık olarak düzenlenmesi kiralamaya konu gayrimenkulle ilişkin yapılan özel maliyet bedelinin itfasında vergi mevzuatının uygulanması açısından farklı sonuçlar doğurmaktadır. Bu durumun dikkate alınarak yapılacaka kira sözleşmelerinde yukarıda ifade edildiği durumların göz önünde bulundurulması faydalı olacaktır.

07.04.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.