Aydın Şahin
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
E. Vergi Müfettişi
aydinsahin@generaldenetim.com

Konut Satışında KDV Oranı ve KDV İadesi

Bilindiği üzere inşaat muhasebesi ve vergilendirmesi teferruatlı bir konudur. İnşa edilen konutun tesliminde uygulanacak KDV oranı, sahip olduğu net alanına göre belirlenmektedir.   Ardından KDV iadesi talep edilecekse işin işine ortak alan ve yüklenilen KDV kavramları girmektedir.

Bugünkü yazımızda bu iki mevzuyu ele alacağız.

KDV Oranının Belirlenmesi:

Gayrimenkul teslimlerindeki KDV oranı son yıllarda çok fazla değişikliğe uğradığından daha fazla kafa karışıklığına yol açmamak için yalnızca “Yapı ruhsatı 01/04/2022 ve sonrasında alınan projeler kapsamında inşa edilen konutların satışında KDV oranı” ndan bahsedeceğiz.

Genel Uygulama:

• Net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) konutların tesliminde, KDV oranı % 10
• Net alanı 150 m2 nin üstünde olan konutların tesliminde; 150 m2 için % 10, 150 m2 nin üstü için % 20 KDV hesaplanır.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Uygulama:

• Net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) konutların tesliminde,  KDV oranı % 1
• Net alanı 150 m2 nin üstünde olan konutların tesliminde; 150 m2 için % 1, 150 m2 nin üstü için % 20 KDV hesaplanır.

Görüldüğü üzere KDV oranın belirlenmesinde ve dolayısıyla fiyat avantajı sağlanmasında konutun net alanı önem ar etmektedir. Peki net alana neler dahildir neler dahil değildir?

Güncel mevzuat ve uygulamada net alan hesabında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesi hükümlerinde işlem tesis edilmektedir.

“Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır.

Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez.

Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez.

Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.”

Görüldüğü üzere artık pek çok bölüm net alana dahil edilmemektedir. Yapı ruhsatı öncesinde planlamanın buna göre yapılmasında fayda bulunmaktadır.

KDV İadesi Talep Edilecek Harcamalar:

Aşağıdaki harcamalara ilişkin ödenen KDV’ ler indirim konusu yapılabilir ve iadesi talep edilir.

• Konutun inşasında kullanılan kombi, cam balkon, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duş başlığı, panel radyatör gibi eşyalara ilişkin yüklenilen KDV.
• Arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen KDV.
• İndirimli orana tabi işlemin gerçekleşmesinden sonra, işlemle ilgili olarak yapılan garanti, reklam, royalty, knowhow, isim hakkı, ciro primi gibi harcamalar ve iskontolar nedeniyle satıcılar tarafından yüklenilen KDV.
• Vestiyer, makine ve gömme dolabı nedeniyle yüklenilen KDV.
• Ayrıca amortismana tabi iktisadi kıymetler nedeniyle yüklenilen vergilerden, söz konusu iktisadi kıymetlerin indirimli orana tabi işlemlerde kullanılması kaydıyla, iade hesabına pay verilmesi de mümkündür.

KDV İadesi Talep Edilemeyecek Harcamalar:

            Aşağıdaki harcamalara ilişkin ödenen KDV’ ler indirim konusu yapılabilir fakat iadesi talep edilemez.

• Konutların ortak kullanımına ait olan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle ödenen KDV.
• Buzdolabı, fırın, davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon ve benzeri eşyalar, konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) eşyalar nedeniyle ödenen KDV.
• Stoklarda yer alan mallara ilgili olarak yüklenilen vergilerin, gerçekleşen indirimli orana tabi işlemlere ilişkin iade hesabına dahil edilmesi de mümkün değildir.
•  Ayrıca son verilen özelgeye göre; jeneratör harcamalarına ilişkin yüklenilen KDV'nin, indirim konusu yapılması mümkün olmakla birlikte indirimli orana tabi konut teslimlerine ilişkin iade hesabına dahil edilmesi mümkün değildir.

Sonuç olarak konut teslimlerinde güncel KDV oranı yukarıdaki gibidir. KDV iadesi talep edilecekse iade hesaplamasına dahil edilecek ve edilmeyecek tutarların belirlenmesi bu yazıda özetlenmiş olsa da uygulamada uzmanlık isteyen teferruatlı bir konudur.

29.07.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.