Ali Rıza Akbulut
Yeminli Mali Müşavir
E. Baş Hesap Uzmanı
alirizaakbulut@gmail.com

Yap İşlet Devret Yatırımlarına Vergi Şoku !

Öteden beri uygulanmakta olan ve özellikle finansman avantajı nedeniyle büyük yatırımlara model olan “yap işlet devret” uygulaması bugünlerde vergisel anlamda oldukça hararetli bir şekilde tartışılıyor. 
Tartışmanın sebebi Gelir İdaresi tarafından verilen bir özelgeden kaynaklanıyor. Söz konusu özelge bugüne kadar yap işlet devret modelleri için öngörülen vergisel uygulamaları bir kenara bırakıyor ve yepyeni bir vergisel çözüm öneriyor. Pek tabidir ki bugüne kadar farklı uygulamalarda bulunmuş olan yap işlet devret modelinin uygulayıcıları ile vergi uzmanları da şaşkınlık içerisinde bu durumu çözümlemeye çalışıyor. 
Öncelikle eski uygulamadan bahsedelim. Eski uygulama derken bahsi geçen özelgenin yayınlanmasından önceki uygulamayı kastediyoruz. 
Yap işlet devret modeli yatırımlarda bugüne kadar ki vergisel uygulamalar: 
1)Kiralanan arsa üzerine inşaat için yapılan harcamalar arsa bedeli dahil kiralayan şirket muhasebe kayıtlarında “ Özel Maliyet Bedeli “ olarak aktifleştirilmekte, 
2)Bu tutar, kira süresine bölünerek her yıl eşit tutarlarda amortisman yolu ile gider kaydedilmekte, 
3)İnşa edilen bina kira süresinin bitiminde arsa sahibine bedelsiz olarak devredilmekte, 
4)Devir sırasında binanın rayiç değeri ( emsal bedel) üzerinden %18 KDV, arsa sahibi gerçek kişi ise %20 kira stopajı hesaplanıp kiralayan tarafından vergi dairesine ödenmekte, 
5)Kiraya veren de kira süresinin sonunda, binayı teslim aldığında, rayiç bedel üzerinden gayrimenkul sermaye iradı elde etmiş varsayılarak gelir vergisi hesaplamakta ve ödenen %20 stopajı mahsup ederek kalan tutarı vergi dairesine ödemekte idi. 

Hal böyle iken 07.08.2013 tarihi ve 62030549-120[94-2013/391]-1213 sayılı Gelir İdaresi özelgesi yayınlandı. Bu özelge yap işlet devret modeli projeler için bugüne kadarki uygulamaları ters yüz eder nitelikte. 
Yeni Uygulamada Yap İşlet Devret Modelinin Vergisel Boyutu 
Bahsi geçen özelge dikkate alındığında özetle yeni uygulamanın satır başları şöyle; 
1) Arsa sahibi ile Şirket arasında Yap-İşlet-Devret modeline göre akdedilen sözleşmeye istinaden bina inşa edilmesi için yapılan harcamalar özel maliyet bedeli olarak dikkate alınmayacak, binanın tamamlanıp cins tashihinin yapıldığı veya fiilen kullanılmaya başlandığı tarih itibarıyla, binanın arsa sahibine teslim edildiği kabul edilecektir. 
2) Şirket tarafından inşa edilen bina için yapılan harcamalar emsale uygun bir kâr marjı ile (örneğin %20 kar ile ) arsa sahibi şahıslara fatura edilecek, faturaya %18 KDV ilave edilecek, fatura tutarı arsa sahibinin cari hesabına alacak olarak kaydedilecek, kar marjı kurum kazancına dahil edilerek kurumlar vergisi ödenecek, KDV ise hesaplanan KDV olarak beyan edilecektir. 
3) Şirket tarafından fatura edilen ve arsa sahibinin cari hesabına alacak olarak kaydedilen tutar, binanın kullanılmaya başlandığı tarihten itibaren kalan kira süresine bölünerek bulunan tutar alacak tutarından düşülecek ve kira gideri olarak gider yazılacaktır. 
4) Şirket tarafından kira gideri olarak dikkate alınan tutar şahıslara hesaben yapılan kira ödemesi olarak kabul edilecek ve bu tutar üzerinden gerçek kişiler için Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre %20 gelir vergisi kesintisi yapılacaktır. 
5) Arsa sahibi gerçek kişiler tarafından yukarıda belirtilen tutar için Gayrimenkul Sermaye İradı olarak gelir vergisi beyannamesi verilecek, hesaplanan vergiden %20 stopaj indirildikten sonra kalan tutarın vergi dairesine ödenecek, arsa sahibinin Şirket olması halinde yıllık kira tutarı gelir yazılacak ve kurumlar vergisi ödenecektir. 
Sonuç olarak yeni özelge ile birlikte yap işlet devret yatırımları vergisel yönden cazibesini kaybedecek duruma gelmiştir. Hele bunun geriye doğru uygulanması durumunda ülkemizde çok büyük projelerin finansman anlamında çok büyük sıkıntılar olacaktır. Özelge ile henüz tahakkuk etmemiş gelirlerin varsayımlara dayalı olarak tahsil edilmesi düşüncesi çok da doğru bir düşünce değildir. 
Hepsini geçiyorum bu kadar özellikli ve ülkenin en büyük yatırımlarını ilgilendiren bir düzenlemenin sadece bir özelge ile yapılıyor olması ve nu özelgenin bence gerekli titizlik ve dikkatle incelenmemiş olmaması ise büyük eksikliktir. 

 

27.05.2014

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.