Ali Erdoğan
Yeminli Mali Müşavir
aerdogan@boyutdenetim.com.tr

2018 Yılında Elde Edilen Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyanı Hk.

Bilindiği üzere gerçek kişiler tarafından 2018 yılında elde edilen ve beyannameye tabi olacak bazı gelirler için beyan dönemi 01 Mart 2019 tarihinde başlayıp, 25 Mart 2019 tarihinde sona erecektir.  İş bu bültenimiz ile toplumun büyük bir kısmını ilgilendiren kira gelirleri hakkında açıklamalar yapılacaktır.

Gelir Vergisi Kanununda madde 70’de belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. 2018 takvim yılında elde edilen kira gelirlerinin, gelir vergisi açısından beyan dönemi 01.03.2019 tarihinde başlamış olup, 25 Mart 2019 tarihinde sona erecektir. Beyan edilen gelir üzerinden vergi dairesince tarh ve tahakkuk ettirilen vergi de Mart ve Temmuz ayları olmak üzere iki taksit şeklinde ödenecektir.

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

1.  Kira Bedelinin Nakden Tahsil Edilmesi

·    Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira

bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır.

·    Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir.

2.  Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi

·    Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kira bedeli Vergi Usul Kanunu

hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas

alınır. Buna göre;

·                      Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,(Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine bedelsiz olarak tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli uygulanmaz.)

·    Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

-        Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması

Konut kira geliri elde eden kişilerin, 2018 yılında istisna tutarının yani 4.400 TL’nın altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Konut kira gelirleri 4.400 TL’yi aşanlar ise 25 Mart 2019 akşamına kadar beyanname vermek zorundadır. İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur.

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından uygulamaya konulan “Hazır Beyan Sistemi”, sayesinde gerçek kişiler kişisel verilerini girerek sistem üzerinden beyanlarını rahatlıkla yapabileceklerdir.

Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden yaşlılığı, engeli veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanların, bağlı oldukları vergi dairesini veya Türkiye genelinden Vergi İletişim Merkezini (VİMER-444 0189) arayarak randevu almaları halinde, adreslerine gidilerek beyannamelerini doldurmalarına yardımcı olunacaktır.

-        İstisna Uygulamasında Dikkat Edilecek Hususlar

Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine ise istisna uygulanmaz.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı 120.000 TL’sını aşanlar, 4.400 TL’lık istisnadan yararlanamazlar.

• 2018 yılında vergi tevkifatına tabi tutulmuş 34.000 TL’nin üzerinde brüt işyeri kira geliri elde edenler 25 Mart 2019 akşamına kadar beyanname vermek zorundadır.
• İşyeri Kira geliri üzerinden stopaj yapılmamışsa ve 2018 yılında elde edilen tutar 1.800 TL’yi aşıyorsa beyanname verilmek zorundadır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 4.400 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
• Mirasın paylaşılmış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanır
• Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

-        Kira Gelirlerinde Vergilendirme

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit

edilmektedir.

-     Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

-     Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

Örnek-1: Ahmet UYSAL adlı gerçek kişi, 2018 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu toplam 30.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

 

Örnek-2: Sinem ÇELİK adlı gerçek kişi, 2018 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 27.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden de brüt 60.000 TL kira geliri elde etmiştir. İşyeri olarak kiraya verilen daire için kiracı yapmış olduğu kira ödemeleri üzerinden (60.000 x %20 =) 12.000 TL gelir vergisi stopajı kesintisi yaparak, Sinem hanıma net 48.000 TL ödeme yapmıştır.

 Beyana tabi başka geliri bulunmayan Sinem Hanım, götürü gider yöntemini seçmiştir. Sinem hanımın kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Örnek-3: Tuğrul KURTAY adlı gerçek kişi, 2018 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 21.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden de brüt 84.000 TL kira geliri ve diğer kazanç ve irat olarak da 18.000 TL arızi kazanç elde etmiştir. İşyeri olarak kiraya verilen daire için kiracı yapmış olduğu kira ödemeleri üzerinden (84.000 x %20 =) 16.800 TL gelir vergisi stopajı kesintisi yaparak, Tuğrul beye net 67.200 TL ödeme yapmıştır.

 Beyana tabi başka geliri bulunmayan Tuğrul bey, götürü gider yöntemini seçmiştir. Tuğrul beyin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

 

(*) Tuğrul beyin 2018 yılı içerisinde elde ettiği gelirler toplamı 120.000 TL’sını ( Gelir Vergisi tarifesinin ücret gelirleri için uygulanan tarifenin üçüncü dilimidir.) aştığı için, mükellef 4.400 TL’lık konut kira geliri istisna tutarından faydalanamayacaktır.

(**) Hesaplamada götürü gider indirimine esas alınacak matrah olarak gayrimenkul sermaye iratları toplamı (21.000 + 84.000= 105.000) dikkate alınmıştır.

18.000 TL tutarındaki arızi kazanç; mükellef Tuğrul beyin önceki yıllarda gerçek usulde vergiye tabi iken, terk ettiği işiyle ilgili olarak sonradan elde ettiği bir kazanç olup, bu tutar için herhangi bir istisna uygulanmamıştır. (G.V.K. Md.82/5 hükmü gereği)

06.03.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.