Ali Deniz İnan
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
denizinanmuhasebe@gmail.com

10 Soruda Yeniden Değerleme ve Kapsamlı Örnekler

1.) Yeniden Değerleme Kanunu Nedir?

7144 sayılı kanunun 5’inci maddesi kapsamında, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa Geçici 31’inci maddenin eklenmesi neticesinde bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef olan gelir ve kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazlarını bir kereye mahsus olmak üzere Yİ-ÜFE (yurtiçi üretici fiyat endeksi) oranında yeniden değerlemeye tabi tutmasıdır.

2.) Yeniden Değerlemeden Kanunundan Kimler Yararlanabilir?

Yeniden değerleme yapabilecek olan mükellefler, tam mükellefiyeti tabi olan ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleridir. Bu işlem zorunlu bir işlem olmayıp mükelleflerin tercihlerine bırakılmıştır.

Buna karşın finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren şirketler, dar mükellefiyete tabi olanlar, işletme hesabına göre defter tutanlar, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri, altın-gümüş alım satımı ve imali ile uğraşanlar ve Türk parası dışında başka para birimiyle kayıtlarını tutmalarına izin verilenler bu yasadan faydalanamazlar.

3.) Yeniden Değerlemeye Tabi Tutulacak Varlıklar Nelerdir?

213 sayılı kanunun Geçici 31’inci maddesinin yürürlüğü girdiği tarih olan 25.05.2018 tarihi itibariyle aktifte kayıtlı bulunan taşınmazlar bu kanun kapsamında yeniden değerlemeye tabi tutulabilecektir.

Taşınmazların maliyet bedeline eklenen giderler ile maliyet bedeline dâhil edilen kredi faizleri ve kur farkları için parçalı yeniden değerleme yapılacak olup, taşınmazın yeniden değerleme sonrası değeri bulunacaktır.

En son enflasyon düzeltmesi yapılan bilanço tarihinden sonra inşa edilerek aktifleştirilen binaların yeniden değerlemeye tabi tutulmasında, mükelleflerce bina maliyet bedeline dâhil edilen arsa payı bedeli ile diğer maliyet unsurları ayrıştırılmak sureti ile yeniden değerleme sonrası tutar hesaplanır.

Buna göre, bu binaların yeniden değerleme sonrası değerlerinin hesaplanmasında, arsa payı için arsanın iktisap tarihine (arsa enflasyon düzeltmesi yapılmış en son bilanço tarihinden önce iktisap edilmiş ise enflasyon düzeltmesi yapılmış son bilanço tarihine) göre bulunacak yeniden değerleme oranı, diğer maliyet unsurları için ise binanın aktifleştirildiği tarihe göre bulunacak yeniden değerleme oranı dikkate alınacaktır. Bu binaların amortismanında kullanılacak yeniden değerleme oranı ise, binanın aktifleştirildiği tarihe göre bulunacaktır.

Sat-kirala-geri al işlemine tabi olan ve kira sertifikası ihracına konu edinilen taşınmazlar ile taşınmazların alım-satımı ve inşa işlemi ile devamlı olarak uğraşanların bu amaç ile kayıtlarında bulunan taşınmazları değerlemeye tabi tutulamaz.

4.) Yeniden Değerleme Hesaplamasında Kullanılacak Oran Nedir?

Son bilanço tarihi itibariyle yer alan taşınmazlar ve bunlara ait amortismanlar için; 213 sayılı Kanunun Geçici 31’inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarih olan 25.05.2018 tarihinden bir önceki ay (Nisan/2018) Yİ-ÜFE değeri söz konusu bilançonun ait olduğu ayı takip eden aya bölünmesi ile bulunan oran kullanılacaktır.

Son bilanço tarihinden sonra edinilen taşınmazlar ve bunlara ait amortismanlar için; Nisan/2018 Yİ-ÜFE değeri, taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen ayın Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran kullanılacaktır. Oranlar için http://www.tuik.gov.tr/UstMenu.do?metod=temelist adresinden yararlanılabilir.

5.) Yeniden Değerleme de Oluşacak Fon Tutarı Nasıl Değerlendirilecektir?

Yeniden değerleme sonrasında hesaplanan değer artışı, bilançonun pasifinde her birine isabet eden değer artışı ayrı ayrı gösterilmek şartıyla özel bir fon hesabı içerisinde kayıtlara alınacaktır. Değer artışı değerleme öncesi ve sonrasında net bilanço aktif değerleri arasındaki farktır.

Fon hesabın da bulunan tutarın sermaye ilavesi dışında başkaca bir hesaba nakledilmesi veya işletmeden çekilmesi durumunda bu tutar gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulacaktır. İşletmenin tasfiye olması durumunda bu tutarlar vergiye tabi tutulacakken, devir, tür değiştirme ve kurumlar vergisi kapsamında bölünme halinde ise bu tutarlar işletmeden çekilmiş sayılmayacak, kurumun devrolduğu şirketler için ilgili tutar, sermayeye ilavesi dışında diğer her işlem için vergiye tabi olacaktır.

6.) Yeniden Değerleme Vergiye Tabi Midir?

Yeniden değerleme sonrasında pasifte ayrı ayrı özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden % 5 oranında vergi hesaplanacaktır. Bu vergi gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilemez, matrah üzerinde gider olarak dikkate alınamaz.

Hesaplanan verginin işlemin yapılmış olduğu ayı izleyen ayın 25’inci günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı bulundukları vergi dairesine oluşan verginin beyan edilip ödemesi gerekmektedir. Ödenmesi gereken vergi tutarı zamanında beyan edilmez ya da beyan edildiği halde ödenmez ise mükellefler bu maddeden yararlanamaz.  

7.) Yeniden Değerleme Sonrası Amortisman Uygulaması Ne Şekilde Olacaktır?

Yeniden değerleme işlemi sonrası taşınmazlar yeni değerleri üzerinden amortismana tabi tutulacaktır. Ayrıca yeniden değerlenmiş tutarların belirlenmesi aşamasında herhangi bir yılda amortisman ayrılmaz ise amortismanlar tam olarak ayrılmış sayılacaktır.

8.) Yeniden Değerlemeye Tabi Tutulan Taşınmazın Satışında Yapılacak İşlemler Nelerdir?

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların satılması halinde pasifte özel bir hesapta bulunan değer artış tutarları herhangi bir şekilde satış kazancına dâhil edilmeyecektir.

9.) Yeniden Değerleme de Son Tarih Nedir?

Yeniden değerleme uygulamasından yararlanacak mükellefler 25.05.2018 tarihi itibariyle yasal defterlerinde bulunan taşınmazları en geç 30.09.2018’e kadar değerlemeye tabi tutması ve değer artışına ilişkin verginin ise işlemin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25’inci günü akşamına kadar beyan edip ödemesi gerekmektedir.

Örnek -1

ABC San. ve Tic. A.Ş.’nin 09.07.2018 tarihi itibariyle aktifinde kayıtlı bulunan ve normal amortisman yönetimi uygulayarak ve 50 yıl faydalı ömür kapsamında %2 amortisman oranı uyguladığı 2 adet binası için yeniden değerlemede bulunacaktır. Aktife kayıtlı binalara ilişkin bilgiler aşağıdaki tablodaki gibidir;

Yeniden Değer. Varlık	Aktife Giriş Tarihi	Alış Bedeli (TL)	Birik. Amor. (TL)	Net Değer (TL)	Yeniden Değer. Oranı	Yeniden Değerlenmiş Tutar	Yeniden Değerlenmiş Amortisman Tutarı	Değer Artışı
		(a)	(b)	(c) = (a-b)	(d)	(e) = (a)*(d)	(f) = (b)*(d)	(e-f) – (c)
252.01. İş yeri Bina	14.05.2009	5.000.000	925.000 (*)	4.075.000	341,88/159,86= 2,13862 (**)	10.693.106,47	1.978.224,70	4.639.881,77
252.02. Pazarlama Dükkân	02.02.2018	1.500.000	7.500 (*)	1.492.500	341,88/333,21= 1,02602 (***)	1.539.029,44	7.695,15	38.834,29
Toplam								4.678.716,07 (****)

 

(*) Mükellef 2018 yılının 1. Geçici vergi döneminde amortisman ayırmış olup ilgile yıla düşen amortisman miktarının 1/4’ünü alarak birikmiş amortismanlara dahil etmiştir.

(**) Mükellef son bilanço tarihinden önce iktisap edilen taşınmazın ait olduğu tarihi takip eden Haziran/2009 Yİ-ÜFE oranın (159,86) 25.05.2018 tarihinden önceki Nisan/2018 Yİ-ÜFE oranına (341,88) bölünmesi ile (341,88/159,86=2,13862) bulunmuştur.

(***) Mükellef son bilanço tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazın ait olduğu tarihi takip eden Mart/2018 Yİ-ÜFE oranın (333,21) 25.05.2018 tarihinden önceki Nisan/2018 Yİ-ÜFE oranına (341,88) bölünmesi ile (341,88/333,21=1,02602) bulunmuştur.

(****) Mükellef yeniden değerleme sonrası oluşan toplam 4.678.716,07 tutarı üzerinden %5 oranında (4.678.716,07 * 0,05) =  233.935,80-TL vergi ödemesi gerekmektedir. İlgili tutarın 25.08.2018 tarihine kadar beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

 

---------------------------------			09.07.2018 ----------------------------
252 Binalar
	252.01 İş Yeri Binası						5.693.106,47
	252.02. Pazar. Dükkân.						39.029,44
			257 Birikmiş Amortismanlar
					257.01. İş Yeri Bin. Amor.					1.053.224,70
					257.02. Pazar. Dükkân. Amor.					195,15
			522 Mad. Dur. Var. Yeni. Değer. Art.
				522.01. İş Yeri Bin. Yn. Dğ. Art.						4.639.881,77
				522.02. Pazr. Dük. Yn. Dğ. Art.						38.834,29
--------------------------------			-------------------------------
-----------------------------  09.07.2018						----------------------------
689 Diğ. Olağandışı Gid. ve Zar.								233.935,80
		689.05. KKEG
						360 Ödenecek Vergi ve Fonlar			233.935,80
--------------------------------						-------------------------------

 

 

Örnek-2

ABC San. ve Tic. A.Ş.’nin 09.07.2018 tarihi itibariyle değerlemiş olduğu ve kayıtlarında 252.02. Pazarlama Dükkânı olarak geçen taşınmazını 03.03.2021 yılında elden çıkartmıştır. 2021 yılında satılan taşınmaza ilişkin değer şu şekilde hesaplanmalıdır;

Yeniden Değer. Varlık	Aktife Giriş Tarihi	Yeniden Değerlenmiş Tutar (TL)	Birikmiş Amortisman Tutarı (TL)	Satış Tarihi	Satış Tutarı (TL)	Kar (TL)
252.02. Pazarlama Dükkân	02.02.2018	1.539.029,44	92.341,77 (*****)	03.03.2021	3.000.000,00	1.553.312,33

 

(*****) Mükellef söz konusu taşınmazını yeniden değerleme sonrası oluşan 1.539.029,44-TL üzerinden amortismana tabi tutup, 2018 ve ilerleyen yıllarda bu tutar üzerinden amortisman ayıracaktır. Ayrılacak toplam yıllık amortisman rakamı (1.539.029,449*0,02) 30.780,59-TL’dir.

 “252.02. Pazarlama Dükkânı” için Satış Kaydı aşağıdaki şekilde olacaktır;

 

------------------------------ 03.03.2021		-------------------------------------
102 Bankalar				3.000.000,00
257 Birikmiş Amortismanlar				92.341,77
	257.02. Pazar. Dükkân. Amor.
		252 Binalar			1.539.029,44
			252.02. Pazar Dükkân.
		679 Diğ. Olağ. Dışı Gel. ve Kar.			1.553.312,33
-------------------------------		--------------------------------------

 

10.) Yeniden Değerleme Avantajlı bir Uygulama mıdır?

            Yeniden değerleme uygulamasının avantajlı bir uygulama olup olmadığı konusu yukarı da verilen örnek üzerinden değerlendirilecek olursa,

03.03.2021 Tarihli Yeniden Değerleme Yapılmayan Taşınmaz Satışı;

Alış Bedeli	Birikmiş Amortisman	Satış Bedeli	Net Kar	Kurumlar Vergisi Tutarı (%22)	Taşınmaz Satış Kazancı İstisnası Sonrası (%50)
1.500.000,00	90.000,00	3.000.000,00	1.590.000,00	349.800,00	174.900,00

 

03.03.2021 Tarihli Yeniden Değerleme Yapılan Taşınmaz Satışı;

Alış Bedeli	Birikmiş Amortisman	Satış Bedeli	Net Kar	Kurumlar Vergisi Tutarı (%22)	Taşınmaz Satış Kazancı İstisnası Sonrası (%50)
1.539.029,44	92.341,77	3.000.000,00	1.553.312,33	341.728,71	170.864,35

 

Taşınmaz yeniden değerlemeye tabi tutulması sonrası satışından doğan karın istisna tutarı sonrası; 174.900 – 170.864,35 = 4.035,64-TL daha az vergi ödemektedir. Fakat mükellefin yeniden değerleme sonrası yeniden değerlenen tutarın değer artışı üzerinden hesaplanan 38.834,29*0,05= 1.941,71-TL ödenen verginin de ilgili tutardan düşülmesi sonucu 2.093,93-TL daha az vergi ödeyeceği ortaya çıkmaktadır.

Ayrıca 3 yıl itibariyle birikmiş amortisman tutarına bakıldığında ise mükellefin yeniden değerleme sonrası 92.341,77-90.000 = 2.341,77 TL daha fazla amortisman ayırabileceği bunun da 3 yıl için 515,18-TL vergi avantajı sağlayacağı, sonuç olarak yeniden değerlemenin bu örnek için mükellefe 2.609,11-TL vergi avantajı sağlayacağı ortaya çıkmaktadır.

Örneğimizde ortaya çıkan rakamdan da hareketle sermaye yapısını güçlendirmek ve ileride satmayı planladığı taşınmazını daha az vergi ödeyerek satma imkânı doğmasından dolayı yeniden değerlemenin mükellefler açısından avantajlı bir uygulama olduğunu söylemek mümkündür.

Buna karşın sermaye yapısı güçlü olan ve taşınmazını elden çıkarmayı planlamayan mükellefler için ise % 5 ek vergi yükü doğmakta olup, mükelleflerin fayda analizi yaparak yeniden değerleme uygulamasından yararlanması daha doğru olacaktır.  

YARARLANILAN KAYNAKLAR

1.) 25.05.2018 tarih ve 30431 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7144 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun

2.) 06.07.2018 tarih ve 30470 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 500 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği

3.) http://www.tuik.gov.tr

31.05.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.