Ahmet Mehdi Yurtsever
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
ahmet@dipnotmali.com

2016 Yılı Kira Geliri Beyanında Bilinmesi Gerekenler

Giriş

Mart ayının gelmesi ile birlikte, gerçek kişilerin 2016 yılına elde edilen gelirlerin beyan dönemi de başlamış oldu. Peki, gelir vergisi beyannamesinin konusuna hangi gelir türleri girmekte; Ticari, zirai, serbest meslek kazançları, ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile bunların dışında kalan diğer kazanç ve iratlardır. Bu makalemde Kira gelirlerine ait bildirimleri açıklamaya çalışacağım. Özellikle gayrimenkulünüzle ilgili tüm bilgilerin Maliye Bakanlığı ile paylaşıldığını belirterek, Beyan döneminin 01 Mart ile 27 Mart arasında olduğunu hatırlatmış olalım.  

 

Kira Geliri

Gelir Vergisi Kanununda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. 

 

Kira Bedelinin Tahsili

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilât sayılır.

-Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hâsılatı sayılır.

Örneğin; 2014, 2015 ve 2016 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilirse, 2016 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

-Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hâsılatı olarak kabul edilir.

Örneğin; 2016, 2017 ve 2018 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilâtın yapıldığı tarihteki T.C.Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hâsılat belirlenir. 

 

Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;

-Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

-Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.

Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir.

Örnek: Suzan Hanım, 2016 yılında emlak vergisi değeri 200.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplaması ve bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir.

Emsal Kira Bedeli: 200.000 x %5 = 10.000 TL olacaktır. Bu tutar, beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

 

Aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

-Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının İkametine bırakılması,

-Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.)

-Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

 

Mesken Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2016 yılı için istisna tutarı 3.800 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

Örnek: Nurettin Emre Bey, 2016 yılında meskenini aylık 270 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 3.240 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 3.800 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise

Yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2016 yılında 3.800 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar yıllık beyanname vermeyecektir.

Örneğin, konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Ayrıca, 3.800 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2016 yılı için 110.000 TL aşanlar, 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Örneğin, Gülşah Hanım, 2016 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 10.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 30.000 TL işyeri kira geliri ve 90.000 TL ücret geliri elde etmiştir.

Gülşah Hanım’ın elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2016 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.

Elde edilen gelir toplamının (10.000 + 30.000 + 90.000 = 130.000 TL) 2016 yılı bakımından belirlenen tutarı (110.000 TL) aşması nedeniyle, 10.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 3.800 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.

 

Hisseli Evlerde İstisna Avantajı

Kira aldığınız evin tapusu iki kişiye aitse, her ikisi de 3.800 TL istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

 

Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit dilebilmektedir.

-Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)

-Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

 

Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar.

 

Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir.

-Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

-Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

-Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

-Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (iktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.

-Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

-Amortismanlar,

-Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

-Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dâhil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

-Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

 

Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hâsılattan indirilemeyecektir.

Vergiye tabi hâsılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

 

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*
                                                     Toplam Hasılat 

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası

 

Kira Gelirinin Beyanı

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

-Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2016 yılı için 3.800 TL) aşanlar,

-İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2016 yılı için 30.000 TL) aşanlar,

(Beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.)

 

Kira Gelirlerinin Beyanına İlişkin Örnekler

Örnek 1: Şebnem Hanım, 2016 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 27.000 TL işyeri kira geliri ve 30.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 3.500 TL kira geliri elde etmiştir.

İşyeri Kira Geliri (Brüt)	27.000 TL
Konut Kira Geliri	3.500 TL
Mevduat Faizi	30.000 TL
Beyan Edilecek Gelir Tutarı	Yok

- Tevkif yoluyla vergilendirilen 30.000 TL mevduat faizi geliri, tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

- Konut kira gelirinden 3.800 TL’lik istisna düşülecek olup, kalan tutar beyan edilecektir. Örnekte, istisna haddinin altında konut kira geliri elde edildiğinden beyan edilmeyecektir.

- Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 27.000 TL ise 30.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.

 

Örnek 2: Hatice Eda Hanım, 2016 yılında konut kredisi kullanarak 200.000 TL’ye aldığı dairesini aylık 1.500 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 18.000 TL kira geliri elde etmiştir.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 2.000 TL asansör ve sigorta gideri yapmıştır. Konut kredisi için 2016 yılında bankaya ödenen faiz tutarı da 4.000 TL’dir. Eda Hanım, konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2016 yılında ödediği

Asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin % 5’i olan (200.000 x %5 =) 10.000 TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider = 2.000 + 4.000 + 10.000 = 16.000 TL’dir.

(Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hâsılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hâsılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hâsılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hâsılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.)

 

Vergiye Tabi Hâsılat = Toplam Hâsılat - Konut Kira Geliri İstisnası

                                        = 18.000 - 3.800 = 14.200 TL

 

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hâsılat*
                                                     Toplam Hâsılat

 

                                           = 16.000 TL  x 14.200 TL = 12.622,22 TL

                                                              18.000 TL

 

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	18.000,00 TL
Vergiden İstisna Tutar	3.800,00 TL
Kalan (18.000 – 3.800)	14.200,00 TL
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı	12.622,22 TL
Vergiye Tabi Gelir (14.200 – 12.622,22)	1.577,78 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	236,67 TL
Damga Vergisi	51,40 TL
Toplam Ödenecek	288,07 TL

 

Örnek 3: Recep Bey, 2016 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 30.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 60.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 12.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (26.200 + 60.000 =) 86.200 TL, 2016 yılı için beyan sınırı olan 30.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.

Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır.

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Konut Kira Geliri	30.000,00 TL
Vergiden İstisna Tutar	3.800,00 TL
Kalan	26.200,00 TL
İşyeri Kira Geliri	60.000,00 TL
Gayrisafi İrat Toplamı (26.200 + 60.000)	86.200,00 TL
%25 Götürü Gider (86.200 x %25)	21.550,00 TL
Vergiye Tabi Gelir (86.200 - 21.550)	64.650,00 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	14.725,50 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler	12.000,00 TL
Ödenecek Gelir Vergisi	2.725,50 TL
Damga Vergisi	51,40 TL
Toplam Ödenecek	2.776,90 TL

 

Yıllık Beyannameye Dahil Edilen Gelirlerden Yapılacak İndirimler

Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.

Buna göre indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şunlardır:

1- Şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler

2- Eğitim ve sağlık harcamaları

3- Bağış ve yardımlar

4- Sponsorluk harcamaları

5- Başbakanlıkça veya Bakanlar Kurulunca başlatılan yardım kampanyalarına yapılan ayni ve nakdi bağışlar

6- Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar

7- Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi (6327 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen Geçici 82. maddeye göre yapılacak indirim)

8- EXPO 2016 Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar

9- Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar

 

Kira Geliri Elde Edildiği Halde Beyanname Verilmemesi veya Eksik Beyan Edilmesi

Konutlardan elde edilen kira gelirleri 1 MART-27 MART 2017 tarihleri arasında beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2016 yılı için 3.800 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu

istisnadan yararlanabilirler.

 

Verginin Ödenmesi

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilineceği gibi dileyen mükellefler mart ayında peşin olarak da ödeyebilirler. 

01.03.2017

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.