Ahmet Kutsal
Yeminli Mali Müşavir
Erciyes Yeminli Mali Müşavirlik ve Bağımsız Denetim A.Ş.

Taşınmaz Vergileri

Vergilendirmelerde esas alınacak taşınmaz değerlerinin tespiti ile ilgili kapsamlı düzenlemeler yapılmakta olduğuna ilişkin, kamuoyu bilgilendirilmeksizin yapılan düzenlemelerden sızıntılar, konunun acilen çözümlenmeye çalışıldığı izlenimini oluşturmuştur.

Ülkenin kentlerinin tarım ve sanayisinin temel unsuru olan taşınmaz varlığının vergilendirilmesinde ihdas edilmeye çalışılan yeni değerleme sisteminin, içinde bulunulan dengelerin kaybedildiği bir ortamın sakıncalarını da beraberinde getireceği anlaşılmaktadır.

Konu bir  “ölçüm” sorunu olup, ülkenin kontrol altına alınmaya çalışılan ekonomik dengelerinin esaslı bir unsuru olan değerlemen, sadece taşınmazların herhangi bir tarihteki rayiç değerinin nasıl tespit edileceğinden öte,  ülkenin Milli Parası dahil tüm ekonomik değerlerinin rayiç değerlerinin tüm kesimler için sürdürülebilir adil bir hesap çerçevesine alınması sorununun bir parçasıdır. Bu hesap çerçevesinin hazırlanarak etkin bir şekilde yürürlüğe konulması ve sürdürülebilmesi, ne muhasiplerin iş yükü mülahazalarına, ne de maliyenin kaynak arayışlarına indirgenmelidir. Bu günler ülkelerin sahip oldukları büyük verilerin ülke yönetimlerinde nasıl belirleyici hale getirileceği hakkında olağanüstü çalışmalar yapılması gereken günlerdir.

Bir mala rayiç değer biçilmesi, o malın alım-satım değerlerinin belirlenmesinde o yerde, o zamanda, , diğer etkenler yanında onlarla birlikte etkileşim içinde olan pek çok unsurun birlikte ele alınmasını gerektirir. Konunun sadece taşınmazlardan ve taşınmaz sahipliğindeki değişikliklerden alınacak vergiler açısından değerlendirilmesi sorunun tamamını göz ardı eden bir yaklaşımdır.

Böyle bir düzenlemenin öncelikle maliyet bedellerinde yapılacak bir düzeltme ile bütünleştirilmesi gerekir. Enflasyon sebebiyle kaybedilen paranın satın alma gücünde ortaya çıkan kayıpların yılık  %10, üç yıllık  %100 artış şartlarına bağlanarak değer düzeltimi yapılmasına izin verilmesi, 2005 yılından 2023 yılına kadar geçen sürede, bu hadler sebebiyle Yİ-ÜFE kat sayısı 25,38 kat arttığı halde hiçbir değer düzeltimi yapılmaması sonucu doğurarak mevzuatın yok saydığı hayati bir meselenin boyutlarının nerelere ulaştığını göstermiştir.

Gerçek kişilerin mal ve haklarının satışında değer artış kazancı hesaplanırken, alış tarihi ile satış tarihi arasında Yİ-ÜFE  %10’dan fazla artmış ise maliyet bedeli endekslenebilmektedir. Gerçek bedeller üzerinden alım satım yapılması zaten kanuni bir gerekliliktir. Ama maliyetlerin tam endekslenmediği hallerde, enflasyon kaynaklı değer artışları vergilendirilmektedir. Enflasyon düzeltmesinin uygulanmadığı dönemlerde gerçek kişilerin değer artış kazancında olduğu gibi, enflasyonun kümülatif etkisini giderici yasal düzenleme yapılmaması durumunda tüzel kişiler açısından da enflasyon kaynaklı kazançlar vergilendirilmiş olmaktadır.

Taşınmazlarda ortaya çıkan şehirleşme imar rantları ile, ekonomik rantlar sebebiyle, taşınmaz fiyatları enflasyon oranından çok daha fazla artıyor ise satıştan elde edilen kazancın mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde enflasyondan arındırıldıktan sonra kalan kısmının vergilendirilmesi sağlanmalıdır. Mevcut durumda malların değerindeki değişim altın, gümüş, yabancı para vb ölçütlere göre çok farklılık arz ettiğinden, satış bedelinin ekspertiz marifetiyle tayini, maliyet bedelinin ise enflasyondan arındırma yoluyla tespiti yeni sorunlara yol açacaktır.

Ölçerken tastamam ölçmek, adaletle takdir etmek, doğru teraziyle tartmak, insanların mallarının değerlerini düşürmemek, izlenmesi gereken temel ilkeler olduğu halde, sadece vergicilerin kaynak arayışı haline getirilen yeni düzenlemenin ülkemizin tüm değerlerinin doğru teraziler ile tartılmaya, mallarının değerlerinin korunmasına yönelik tedbirlerle birlikte çözümlenmelidir. (İsra 17/35, Rahman 55/9, Şuarâ 26/183)

Bu koruma mal ve hizmet fiyat grafikleri izlenerek ortalamaların yayınlanması suretiyle yapılan bilgilendirmeler ile sağlanamıyor. Ülkelerin kendi hikayelerine göre oluşturdukları para birimi değerleri, konjektürel dalgalanmalara açık kıymetli metal fiyatları veya spekülasyonlara açık mal ve hizmet fiyatları yerine öncelikle ülkenin kendi gerçek gücünün göstergesi olan bir teraziye ihtiyaç duyulmaktadır. Bu terazi, belirtilen ölçütler yanında, ülkenin büyüme seyrinin topluca ağırlıklandırılarak anlık kalibrasyonlara uyumlu hale getirilmesi suretiyle, ülke parasının değeri dahil tüm ekonomik değerler bu endeksle korunmalıdır. Ülkenin en büyük para birimi olarak tedavüle sürülen 200,- TL’nin değerinin aradan geçen 20 yılda satın alma gücünün 8,- TL’ye düşmüş olmasının sorumluluğu hepimize aittir. Bu sorunu ülkede yaşanan hayatın  felakete açık kalmış kapısı olarak görüp istikametle ölçüp biçip, bütün ölçüleri hakka uygun olarak yapıp, dengeleri sağlam kurmalıyız. (Enam 6/152, İsra 17/135, Şura 42/17, Hadit 57/25)

Özetle,

1- Alım satım işlemlerinde alınmakta olan harçlar mahiyeti gereği taşınmazların kayıtlarının muhafaza altına alınması ve kamu güvencesi verilmesi işlem bedeli olarak maktuen alınmalıdır. Hizmet ücretinin taşınmazın değer ile irtibatlandırılması harç işlemi mantığına aykırıdır. Kiralık kasa bedelinin içine konulan eşyanın değerine göre alınmasından farkı yoktur. Bu sebeple alım-satım sırasında yapılacak vergilendirme, harç işlemleri dışında ayrıca düzenlenecek bir vergi kanunu çerçevesinde değerlendirilmelidir.

2- Taşınmaz satışlarında satış bedellerini rayiç bedele taşımak suretiyle bu işlemlerden elde edilen gelirler bulunmuş olmuyor, değerleme işlemlerinin maliyet bedelleri için de çalıştırılmalıdır.

3- Emlak vergisi uygulamasında taşınmaz değerinin rayiç bedele getirilmesi, bu taşınmazın sahibinin vergi ödeme gücünün yegane ölçüsü değildir. Emlak vergilerinin gelir vergisiyle entegrasyonlu bir servet vergisi kapsamına alınarak ödeme gücünün başka kıstaslarla ölçülmesi gerekir.

4- Devir işlemlerinin takdir edilen bir “rayiç bedel” üzerinden yaptırılması gerçek bedelin kayıtlara intikalini sağlamayacaktır. Asıl olan gerçek bedellerin kayıtlara alınmasının sağlanmasıdır. Bu yapılmadığı taktirde, özel mekanlarda oluşturulan para kulelerinin veya para aklama işlemlerinin önlenemeyeceği değerlendirilmelidir.

5- Taşınmaz üzerinde yapılacak rayiç bedel değerlemesi, vergilendirmelerin ticari faaliyet konusu olması halinde kâr ve zarar doğuran sonuçları ile katma değer vergisine tabi olacak tutarlarının kanunlar arasında var olan çelişkiyi daha da artıracağı gözden uzak tutulmamalıdır.

11.06.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.