Abbas Coşar
Yeminli Mali Müşavir
Bir Bağımsız Denetim
a.cosar@birdenetim.com

Değerli Konut Vergisi Yeni Bir Varlık Vergisi Mi?

I. GİRİŞ:

Anayasamıza göre herkes, adaletli ve dengeli olarak dağılımı yapılmış vergileri ödeme gücüne göre ödemekle yükümlü bulunmaktadır.

Magna Carta’dan İngiliz Halklar Bildirgesine özgürlüğün vergiye yansıması bağlamında erkin vergileme yetkisinin sınırlarını çizen halka yüzyıllık mücadeleler sonucu oluşturulmuştur.

Temsilsiz Vergileme Olmayacağı gibi Vergilemeden Harcama da Olmaz ilkesi arasında grinin kaç tonu gerçek ile hakikat arasında gide-gele dokunur durur.

Tarihin dipsiz kuyusunda hala inlemeleri duyulan adaletsiz uygulamaların bir benzeri de bu topraklarda yaşanmış olağanüstü Servet Vergisi olan Varlık Vergisi uygulamasıdır.

Uç örneklerden yola çıkarak bugün yaşanılanı tanımlamaya anlamaya çalışmak belki buruk ve çarpıcı bir yöntem ve yaklaşım olsa da tarihsel gerçeklerle ayna gözüyle hesaplaşmak geleceği daha güzele eriştirmek babında doğru bir paradigma olsa gerek.

Bu girizgahtan sonra yazımız özeline gelecek olursak yeni ihdas edilen bir servet vergisi Değerli Konutlar Vergisini tüm sorunlarıyla beraber irdelemek isteriz.

II. YASAL DÜZENLEME:

05.12.2019 tarihli 7194 sayılı kanun ile 1319 sayılı emlak vergisi kanununa eklenen 'Değerli Konut Vergisi' 7194 Sayılı kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa eklenen 42-49. Maddeler içinde düzenlenmiştir. Özetle;

“Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.”[1]

Varlık Vergisi kanununun resmi gerekçesi, hükümet tarafından "olağanüstü savaş koşullarının yarattığı yüksek kârlılığı vergilemek" olarak dile getirilmiştir.[2] Varlık Vergisi listelerinde toplam 114.368 kişi vardı, devlet bunlardan 314,9 milyon lira toplamıştı. Varlık Vergisi uygulaması 1,5 yıl sürdü. Bu sürenin sonunda kalan borçlar silinerek ortadan kaldırıldı.[3]

Anayasa'nın Vergi Ödevi başlıklı 73. Maddesinin birinci fıkrasında "Herkes, kamu giderlerini karşılamak üzere, malî gücüne göre, vergi ödemekle yükümlüdür" ikinci fıkrasında ise, "Vergi yükünün adaletli ve dengeli dağılımı, maliye politikasının sosyal amacıdır." hükümleri bulunmaktadır.[4]

III. DEĞERLİ KONUT VERGİSİ VE SORUNSALLARI

Değerli Konut Vergisinin Konusu Nedir?

Söz konusu kanunla değeri 5 milyon lira ve üzerinde olan mesken nitelikli taşınmazlar "değerli konut vergisi"ne tabi olacak.

Mükellefi Kimler?

Verginin mükellefi;  konutların sahipleri, varsa intifa hakkı sahipleri, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf edenler ödeyecek. Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olacak. Elbirliği mülkiyette malikler, vergiden müteselsilen sorumlu olacak.

Değer Tespitine İlişkin İş ve İşlemler Nelerdir?

Önce Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü değer tespiti yapar veya yaptıracak, belirlenecek değeri  5 milyon ve üzeri olan meskenler genel müdürlük internet sitesinde yayınlanacak. Ancak bu yayınlanma tebliğ anlamına gelmeyecek. Daha sonra mükellefine tebliğ edilecek.

Merak eden mülk sahipleri www.tasinmazdegerleme.tkgm.gov.tr sitesinde de TC kimlik numarası girilerek yapılan değerleme sonuçları görebilirler.[5]

İşte bu tebliğ tarihinden itibaren mükellefi 15 gün içinde itiraz edilebilecekler. Eğer itiraz edilmez ise değeri kesinleşmiş olacaktır.

İtiraz içinse SPK lisanslı Bağımsız Gayrimenkul Değerleme Şirketinden bir rapora bağlanarak bu rapor done gösterilerek yapılması gerekecektir. Ya da yakın zamanda yapılan bir satış varsa bunun emsal satış bedeli, hatta konutların satış ilanlarında talep edilen bedel bile olabilir bu itirazın gerekçelendirilmesinde belge olarak kullanılabilir.

Yine itaraz üzerine idare bunu 15 gün içinde değerlendirerek bir sonuca varacaktır. Eğer bu da tarafları ikna etmezse ister istemez yargı yolu açılacaktır.

Bu vergi uygulamasında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılır.

Verginin Matrah ve Oranı Nedir?

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri 5 milyon ile 7,5 milyon lira arasında olanlar binde 3 oranında, 7,5 milyon lira ile 10 milyon lira arasında olanlar binde 6 oranında, 10 milyon lirayı aşanlar da binde 10 oranında vergilendirilecek.

Gelecek Yıllar İçin Değer Nasıl Belirlenecektir?

Değeri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılır. Bu şekilde hesaplanan tutarların 10.000 Türk lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmaz.

Ancak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen taşınmaz değeri, değer tespitinin yapıldığı yıl yeniden değerleme oranında artırılmaz.

Hangi Mükellefler Bu Vergiden Muaftır?

1. Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.

2. Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).

3. Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

4. Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).” olarak belirlenmiştir.

Mükellefiyet (Şubat/2020) Ne Zaman Başlar, Beyan ve Ödeme

Mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mükellefiyetin başladığı yıl Şubat ayının 20. gününe kadar beyanname verecek, yetkili vergi dairesince vergi tarh ve tahakkuk edilecek ve her yıl aynı usulde devam olunacaktır. Mükellef, tarih ve tahakkuk ettirilecek vergiyi, Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksit halinde ödeyecektir.

Mesken Nedir?

Mesken, kelime anlamı olarak konut ve ikametgah anlamına geliyor. Vatandaşların sahip oldukları konutların tapusu "mesken tapusu" olarak tanımlanıyor. 

 Tapuda Mesken Olarak Kayıtlı Bir Bağımsız Bölüm, İşyeri Olarak Kullanılırsa Vergilemeye Etkisi Nasıl Olacaktır?

Tapuda meskeni işyerine çevirme

Kat Mülkiyeti Kanunu 24.maddesine göre tapuda meskeni işyerine çevirme işlemi şu şekilde mümkün olabiliyor: 

“…Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir…” 

Bu yasa hükmü gereği tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen apartman dairesinin işyeri haline getirilmesi ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verecekleri kararla mümkündür.[6]

 Yasal düzenleme gereği oybirliği şartı arandığından tüm kat maliklerinin apartman dairesinin işyeri/dükkan haline getirilmesine evet demesi gerekir. Örneğin 12 daireden oluşan bir apartmanda 1 daire sahibi hayır derse oybirliği oluşmadığından apartman dairesi işyeri/dükkan haline getirilemez.

Tek Meskeni Olanlarda Özellikli Durum

Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olup da; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin ve gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar için muafiyet söz konusu olacaktır.

Elbet kanunun etrafından dolanmak isteyenler olabilecektir.  Vergi ödememek için bu koşulları sağlayan bir yakınına devir yapılma yoluna gidilebilecektir.

Bu durum, Değerli Konut Vergisi’nden kurtulmak için örneğin bir emekliye taşınmazın devredilmesi yolunu gündeme getirmektedir. Ayrıca belirtelim ki, bu muafiyet kapsamında değer bakımından bir sınır da getirilmemiştir.  

Örneklemeler ve Sorunsallar Neler Olabilir?

Örnek1. Elif TAŞLI’nın annesinden kalan 3 değerli konutu olsun, Bakırköy/İstanbul ilçesi sınırları içinde. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü birinci konuta 5.100.000 TL değer, ikinci konuta 8.000.000 TL değer ve üçüncü konuta 15 milyon değer biçmiş olsun. Elif TAŞLI birinci konutta kendisi oturuyor iki ve üçüncü konutları kiraya vermiş olsun, ikinci konuttan aylık 10.000 TL ve üçüncü konuttan da 15.000 TL aylık kira geliri elde etsin. 2019 yılı için bu konutlardan kaynaklı vergi yükünü hep beraber hesaplayalım.

1. Konut İçin;

Değerli Konut Vergisi = 5.100.000 x %0,003 = 16.500 TL

Emlak Vergisi = 5.100.000 x %0.002 = 11.000 TL

2. Konut İçin;

Değerli Konut Vergisi = 8.000.000 x % 0,006 = 48.000 TL

Emlak Vergisi = 8.000.000 x %0.002 = 16.000 TL

3. Konut İçin;

Değerli Konut Vergisi = 15.000.000 x %0,010 = 150.000 TL

Emlak Vergisi = 15.000.000 x %0.002 = 30.000 TL

Gelir Vergisi Hesabı[7]

Kira Geliri Yıllık Toplam Tutarı = 300.000 TL

Götürü Gider Tutarı %15 = 45.000 TL

İstisna Tutar = 5.400 TL

Gelir Vergisi Matrahı = 249.600 TL

Gelir Vergisi 71.820 TL

Sonuç olarak 3 mesken için 2019 yılında oluşan vergi yükü = Değerli Konut Vergisi + Emlak Vergisi + Kira  Geliri İçin Gelir Vergisi = 214.500 + 57.000 + 71.820 = 343.320 TL’dir.

Eğer bu örneğimizde yıllık kira gelirinin 300.000 olduğunu hesaba katarsak mükellefin serveti bu yıl 43.320 TL azalmıştır. Sırf vergi ödediği için elde edilmeyen bir gelirin vergisi ödenerek servet kaybına uğramıştır.

Burada kanuna ilişkin eleştiri veya öneri ne olabilirdi; Emlak Vergisi Kanununa ilave düzenlemelr olduğu için mecburen oranlar belirlenmi binde 3,6 ve 10 diye çünkü emlak vergisi kanununda da mesken için Büyükşehir sınırları içinde binde 2 ve diğerlerinde binde 1 olarak uygulanıyor.

Ancak en azından Gelir Vergisi Kanununda ki gibi bir artan oran uygulayamıyorsan da bu oranlar yerine Değerli Konut Vergisi Emlak Vergisinin iki katı olarak uygulanır şeklinde bir düzenlemyle sorun daha aza indirgenmiş olabilirdi.

Çünkü 5.000.000 – 7.500.000 TL arası binde 3 demişsin, 7.500.100 TL için binde 6 demişsin. Oysa Büyükşehirde aynı mesken için iki katı emlak vergisi alınır diyerek daha hakkaniyetli bir uygulama ortaya çıkardı diye düşünüyorum.

Üstelik 4.900.000 TL değeri olan 10 tane meskeni olan emlak vergisi mükellefi Değerli Konut Vergisi ödemeyecekken bir tane 5 milyon meskeni olan (diğer koşullar veri kabul edersek) binde 3 yıllık 15.000 TL daha vergi ödeyecektir.

Örnek2. Ahmet Metin babasından miras kalan Bodrum/Muğla ilçesinde ki bir gayrimenkul de ikamet etmektedir. Aylık 2.000TL SGK emekli maaşı almaktadır. Başka da bir geliri yokturdur. Meskenin Emlak Vergi Değeri Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nce 6.000.000 TL olarak belirlenmiş ve tebliğ edilmiştir.

Ahmet Metin’in tebligattan itibaren 15 gün içinde duruma itiraz etmesi gerekmektedir. Kanuna göre Değerli Konut Vergisinden muaf olduğunu ispatlayan evraklarla beraber itiraz etmesi gerekir. 15 gün içinde Genel Müdürlük sonuca bağlayacak ve kesinleşecektir. Eğer itirazı kabul edilmezse mükellef Vergi Mahkemesine başvurması gerekecektir.

İtiraz gerekçesi başka bir geliri olmadığını belgeleyecek, sadece SGK emekli maaşıyla yaşadığını isptlayacak. Ancak örneği biraz çetrefilleştirecek olursak muafiyetlerle ilgili kanunda geçen “gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar” hükmü muğlak  bir ifade olduğu için uygulamada bazı sıkıntılar doğurabilecektir. Örneğin bu örneğimizde banka 1000 TL bile faiz tahakkuk ettirse maaş hesabı için bu muafiyet koşulları bozulma durumuyla karşı karşıya kalabilecektir mükellef.

İtiraz Sonrası İçin Dikkat Etmeniz Gereken Yöntem

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün itiraz üzerine tebliğ edeceği kararının ardından, Ankara İdare Mahkemeleri nezdinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bu işlemine karşı 30 gün içinde Vergi Mahkemesi’nde dava açılabilecektir. Diğer bir seçenek mükellefiyetin başlangıcı bakımından ihtirazi kayıtla beyannamede bulunarak bu kerre tahakkuk fişine karşı 30 gün içinde ilgili Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne karşı Vergi Mahkemeleri nezdinde dava yoluna gidilebilecektir. Hatta davayı yürütmeyi durdurma talepli açmakta fayda vardır. 

IV.SONUÇ:

Devletlerin yeni vergi düzenlemesi yapmak ya da vergi oranlarını artırmak gibi hakları her daim olduğu kabulüyle vergide adalet ilkesinin önemi birlikte değerlendirilerek düzenlemeye gidilmesi daha makul olacaktır.

Öteki türlü İptal ya da itiraz sonuçları Anayasa Mahkemesi’ne hatta AİHM’e kadar hukuki sürecin götürüleceğini öngörebiliyoruz.

İktidar yönlü son günlerdeki resmi açıklamalar bu düzenlemenin 1 yıl ertelenebileceği ve bazı yeni düzenlemelere gidilebileceği yönündedir.

Son söz, yıllar sonra hâlâ tepkiler sürecekse ve yargıya konu olan olaylar on yıllarca sürecekse vatandaş ile kamuyu karşı karşıya getirmenin çok da manası yok diye düşünüyorum.

---

[1] 07.12.2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 Sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun

[2] Cumhuriyet tarihinin tartışılan yasalarından biri olan "Varlık Vergisi", Şükrü Saraçoğlu Hükümeti tarafından 9 Kasım 1942'de TBMM'ye sevkedildi. Yasa, 11 Kasım'da Genel Kurul'da kabul edildi ve 12 Kasım 1942'de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

[3] Faik Ökte, Varlık Vergisi Faciası, Nebioğlu Yayınevi, İstanbul 1951

[4] 1982 yılında kabul edilen Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 73. Maddesi vergi ödevini açıklamaktadır.

[5] http://tasinmazdegerleme.tkgm.gov.tr/

[6] Yargıtay 18.HD-E:2008/10771-K:2009/01364-T:19.02.2009, https://emlakkulisi.com/tapuda-mesken-nedir/218468

[7] (GVK Madde 103 Esas Tarife )7194 sayılı kanunun 17 nci maddesiyle değişen madde; Yürürlük: 1/1/2019 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere 07.12.2019) Gelir vergisine tabi gelirler;

27.12.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> YIL SONU KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL yerine 999 TL + KDV
     Ayrıntılar için tıklayın.

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.