Dr. Veysi SEVİĞ - Gayrimenkul Satışlarında Değer Artış Kazancı

Gelir Vergisi Yasası'nın mükerrer 80/6'ncı maddesi uyarınca ivazsız olarak yapılan intikaller hariç olmak üzere edinim şekli ne olursa olsun gayrimenkullerin, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar "değer artış kazancı" sayılarak gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Ancak bu tür kazançların vergiye tabi tutulması sırasında safi değer artış kazancı, Gelir Vergisi Yasası'nın mükerrer 81'inci maddesinde yer alan ilkeler çerçevesinde tespit edilmektedir.

Yasal düzenleme gereği olarak değer artışında safi kazanç; elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin toplam tutarından, elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunmaktadır. Bu bağlamda iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü'nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilmektedir. Şu kadar ki; bu endekslemenin yapılabilmesi için toptan eşya fiyatlarındaki artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Vergi idaresi son yıllarda sahip olduğu gayrimenkulleri satanlardan değer artışı kazancı elde edip de bu kazançlarını beyan etmeyenleri izlemeye almış ve bu bağlamda beyanda bulunmayanlar hakkında işlem yapmaya başlamıştır.

Bu konuda özellikle beyana tabi kazancın hesaplanmasında bazı yanılgıların var olduğu gözlenmektedir. Bu yanılgılar daha çok beyana tabi olması gereken safi kazancın hesaplanması ile ilgilidir.

Örneğin 05.11.2001 tarihinde 3 milyar (3.000.-YTL) liraya satın aldığı bir gayrimenkulü 10.10.2005 tarihinde 26.000.-YTL'ye satan bir kişinin bu satış işleminden elde ettiği değer artış kazancını beyan etmediğini varsayalım. Bu kişinin beyan dışı bıraktığı değer artış kazancı kaç YTL olacaktır? Bu sorunun doğru yanıtını bulabilmek için öncelikle ilgili yasa maddelerinde yer alan işlemlerin yapılması gerekmektedir.

Öncelikle, satış konusu gayrimenkulün edinim değeri olan 3 milyar liranın güncelleştirilmesi gerekmektedir. Bunun için bu gayrimenkulün edinim tarihindeki toptan eşya fiyatı endeksi olan 4.755.5 değeri ile satışın yapıldığı 10 Ekim 2005 tarihinden önceki ayın endeksi olan 8.950.24 değerini esas alarak iktisap değerini güncelleştirilecektir. Buna göre;

. Satılan gayrimenkulün satış günündeki düzeltilmiş (güncel) değeri= (3.000.- x 8.950.24/4.755.5=) 5.646.24.-YTL'dir. Bu tutar hesaplamalar sırasında 5.646.-YTL olarak dikkate alınacaktır.

Bu değer esas alınarak, söz konusu gayrimenkulün satışından elde edilen değer artış kazancının beyan edilmesi gerekmektedir. Ancak bu aşamada da 2005 yılında değer artış kazançlarının 13.000.-YTL'lik kısmı gelir vergisinden istisna edildiği için istisna uygulamasından sonra kalan kısım (değer artış kazancı) (26.000-5.646-13.000=) 7.354.-YTL olmaktadır.

Gayrimenkul satışlarında değer artış kazancının hesaplanması sırasında uygulamada bazı hallerde edinim tarihinin tespiti de duraksama konusu olmaktadır. Bu bağlamda;

. Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılmaktadır.

. Arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi ve müteahhit arasında arsanın ve dairelerin teslimi konusunda bir sözleşmenin varlığı halinde, sözleşmede yer alan teslim tarihinde dairelerin teslim edilmemiş olması, bunun sonucunda da dairelerin gecikmeli olarak teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi olarak tapu kayıtları dikkate alınmaktadır. Ancak arsa sahibinin, arsa teslimi karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi tapuya tescil tarihinden önceki bir tarih ise ve bu durum kanıtlanabiliyorsa bu takdirde edinim tarihi olarak fiili teslim tarihi esas alınabilmektedir. (Beyanname Düzenleme Kılavuzu, 2006 HUD Yayınları, Sf: 218)

Uygulamada gayrimenkul satışı yapanların, bu satış işleminden doğan değer artış kazancının beyanı konusunda yeteri kadar titiz olmadıkları gözlenmektedir.

Ancak Vergi İdaresi bu konuda tapu işlemlerini esas alarak yapmış olduğu çalışmalar sonucunda beyan dışı kalmış bulunan değer artış kazançlarını tespit etmekte ve konuya ilişkin vergilendirme işlemlerini yapmaktadır.

(Kaynak: Dünya Gazetesi | 16.10.2006)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.