Belediyelerin belirlediği emlak değerine itiraz hakkı olmaması mükellefi mağdur ediyor / Ahmet Yavuz

Emlak Vergisi'ni ödeme dönemi geçti; ancak bu vergiyle ilgili sorular birçok kişinin kafasını karıştırıyor. Mükelleflerden bazıları ödeme zamanını geçirmiş olmaktan, bazıları indirimli oranlı (sıfır oranlı) Emlak Vergisi'nden faydalanma imkanına sahip olduğu halde bunu belediye yetkililerine anlatamamaktan, bazıları da bu avantajdan habersiz olduğu için vergiyi ödemiş olmaktan şikayetçi.

Ayrıca birçok kişi gayrimenkullerin kiraya verilmesi neticesinde elde edilen iradın (gelirin) vergisiyle, bu gayrimenkuller için ödenen Emlak Vergisi'ni karıştırıyor. Tekrar etmekte fayda var; gayrimenkul sermaye iradı, gayrimenkulden bir sene boyunca elde edilen kira gelirinin istisnayı aşması halinde vergi dairesine bildirilmesi ve hesaplanacak Gelir Vergisi'nin iki taksit halinde ödenmesidir. Emlak Vergisi ise bir nevi servet vergisi olup, gayrimenkul (ev, arsa, yazlık, büro) sahibi olan kişilerin bu servet dolayısıyla ödedikleri bir vergidir. İnsanlar elde ettikleri bu servet için kendilerine hizmet getiren ve gayrimenkullerine değer kazandıran belediyelere bunun karşılığını Emlak Vergisi, Çevre Temizlik Vergisi vs. ödeyerek veriyor. Bu vergi için herhangi bir beyanname verilmiyor, sadece yeni gayrimenkul alanlar 'Emlak Vergisi Bildirimi'nde bulunuyor. Emlak Vergisi iki taksit olarak ödenir. Bunlardan birincisi mart, nisan ve mayıs aylarında, ikincisi de kasımdadır. Ayrıca verginin yüzde 10'u kadar Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı da tahsil ediliyor. Emlak Vergisi gayrimenkullerin vergi değeri üzerinden hesaplanıyor. Vergi değeri ise takdir komisyonları tarafından tespit ediliyor. Takdir komisyonları 4 yılda bir emlakın bulunduğu mahallin gelişmesine paralel olarak kazanılan değeri dikkate alarak, gayrimenkulün emlak değerini yeniden belirliyor. Bu değer belirleme dönemleri dışındaki yıllarda ise gayrimenkulün emlak değeri her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılıyor. Belediyelerin önemli bir geliri olan Emlak Vergisi'ni daha fazla toplamak için bazı komisyonların eski değerlerde çok yüksek artışlara gittiği görülüyor. Özellikle bazı yerlerde yüzde bin, hatta beş bin oranında artışlar yapıldığı dikkat çekiyor.

Daha önce de bu köşede belirttiğim üzere bu keyfi artış sonucu belirlenen emlak değeri üzerinden hesaplanan Emlak Vergisi'ni ödeyenlerin, bu fahiş vergiye karşı itiraz hakları bulunmuyor. Evet maalesef vatandaşların bu konuyla ilgili haklarını arama ve bir idari veya adli mercie başvurma şansları yok. Bu hak, yani komisyonca belirlenen emlak değerlerine itiraz ve yargıya başvurma yetkisi ve imkânı sadece takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere verilmiş. Bu kuruluşlar yeni değerleri öğrendikten sonra kendilerine vazife görüp 15 gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde tespit edilen değerlere karşı dava açarsa ne ala. Açmazsa bu değerler kesinleşiyor. Emlak değerlerinin fahiş şekilde artması sadece Emlak Vergisi'ni yüksek ödemeye sebep olmakla kalmıyor. Bu gayrimenkullerin alım satımında ödenecek harçlar, elde edilecek değer artış kazancı, akrabalara tahsisi edilmesi halinde hesaplanacak emsal kira bedeli hep bu vergi değeri baz alınarak hesaplanıyor. Bu yüzden çok yüksek oranda yapılan artışlar mükellefleri ciddi manada sıkıntıya sokacak gibi. Özellikle gayrimenkulün gerçek değerini aşacak miktarda belirlenen emlak değerleri, bazı vergilerin hesaplanmasında dikkate alınabilir. Mesela 100.000 liraya alınan bir gayrimenkulün emlak değerinin gerçek değeri aşacak şekilde 250.000 liraya çıkarıldığını varsayalım. Bu gayrimenkulün 5 yıl içerisinde 150.000 satılması halinde değer artış kazancı elde edilmiş olacaktır. Bu kazanç üzerinden ödenecek Gelir Vergisi'nin hesaplanması için baz alınacak tutar 250 bin lira olacaktır. Dolayısıyla elde edilmeyen bir kazancın vergisinin ödenmesi gibi (250.000-100.000 = 150.000 TL) bir durum oluşur. Bu durumda olanların, tapu işlemleri sırasında talepte bulunup, gerçek satış bedelini tapu senedine yazdırmaları mümkün. Böylece yukarıda bahsettiğim şişirilmiş bedel üzerinden vergi ödenmemiş olur.

Ev alanlar belediyeye bildirimde bulunmalı

Kanuna göre gayrimenkul alanların, yıl sonuna kadar durumu ilgili belediyeye bildirmeleri gerekiyor. Alım işi yılın son üç ayı içerisinde yapılmışsa, alımdan itibaren 3 ay içerisinde bildirimde bulunulabiliyor. Alıcılar Emlak Vergisi'ni müteakip yıldan itibaren ödemek zorunda. Gayrimenkulün alındığı yıla ait Emlak Vergisi satıcı tarafından ödenir. Örneğin şimdi kullanılmış bir daire alanların yıl sonuna kadar dairenin bağlı bulunduğu belediyeye 'Emlak Vergisi Bildirimi' vermeleri gerekiyor. 2010'a ait Emlak Vergisi satıcı tarafından, 2011 yılı vergisi ise alıcı tarafından ödenir.

Emekli, ev hanımı ve özürlüye vergi avantajı

Sadece bir konutu olan ve geliri sınırlı olanlar için Emlak Vergisi oranı sıfır olarak uygulanıyor. Buna göre; başka bir geliri olmayan emekliler, özürlüler, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri, hiçbir geliri olmayan işsizler ve ev hanımları, brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan ve sadece tek bir konut sahibi iseler Emlak Vergisi ödemiyor. 22 bin lira altındaki menkul sermaye gelirleri sıfır oranlı Emlak Vergisi uygulamasına mani değil. Bu kategoriye girdiği halde farklı sebeplerle daha önce Emlak Vergisi'ni ödeyen mükellefler bu vergilerini belediyelerden iade olarak talep edebilir.

(Kaynak: Zaman Gazetesi | 21.06.2010)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.