Kira gelirlerimi nasıl beyan ederim-1 / Prof. Dr. Metin Taş, Sezgin Özcan

BAŞLARKEN
Benjamin Franklin'in ünlü bir sözü var: 'Dünyada vergi ve ölüm kadar kesin bir şey yoktur.' Gerçekten, vergi günlük yaşamımızın ayrılmaz bir parçası. Yaşadığımız sürece başta KDV, ÖTV gibi dolaylı vergiler olmak üzere çeşitli vergileri ödemek zorunda kalıyoruz.
Vergi mevzuatımız, diğer ülkelerle kıyaslandığında oldukça değişken. Bir yandan bu değişkenlik, diğer yandan da her yılsonunda çeşitli düzenlemeler yapılması, istisna ve beyan sınırlarının değişmesi, konunun uzmanlarını dahi sıkıntıya sokabiliyor.
Gelir vergisi, gerçek kişilerin gelirlerinden alınan dolaysız bir vergi türü. Gelir vergisine tabi gelir elde edenler bu gelirlerini süresi içinde beyan edip vergilerini ödemek zorundalar. Gelir vergisi açısından mart ayı önemli bir ay. Bu yüzden de halk arasında mart ayı için; 'Mart ayı, dert ayı' deyimi kullanılır.
Gerçek usulde gelir vergisine tabi tutulan tüccar, esnaf, sanayici ve serbest meslek erbapları vergisel ödevlerini yerine getirirlerken, genellikle meslek mensuplarından yardım ve destek almaktalar. Ancak kira geliri elde eden, küçük birikimlerini değerlendirerek mevduat faiz, repo, yatırım fonu, tahvil ve bono geliri elde eden, gayrimenkulünü satan memur, işçi, emekli ve diğerleri bu tür ödevlerini 'el yordamıyla' yapmaktadır.
Bu durumdaki kişiler, vergi mevzuatının karmaşık hükümlerini anlayamadıklarından kanunlarla verilen görevlerini ya hiç yerine getirmemekte ya da eksik yerine getirmektedir. Bunun sonucunda ise ceza ile karşı karşıya kalabilmektedirler. Bazen de yasalarla tanınan kolaylıkların farkında olmamaları nedeniyle fazla vergi ödemek durumunda kalmaktadırlar.
Bu yazı dizisiyle; 2008 yılında kira, temettü, kar payı, borsa, mevduat faizi, repo, yatırım fonu, eurobond, devlet tahvili, hazine bonosu ve ücret geliri elde eden, gayrimenkulünü satan veya çeşitli şekillerde gelir elde eden kişilerin gelir vergisi karşısındaki durumlarıyla, bu gelirlerin beyanına ilişkin ince noktaları herkesin anlayabileceği bir dille siz okurlarımıza aktarmayı amaçlıyoruz. Ayrıca, konuyla ilgili olarak sizlerden gelen soruları da sayfa olanaklarının elverdiği ölçüde cevaplayacağız. Yapmış olduğumuz çalışmanın okuyucularımıza yararlı olması en büyük dileğimiz...

Yazı dizimize 1-25 Mart 2009 tarihleri arasında beyan edilecek 2008 yılı gelirlerinden kira gelirlerinin beyanı ile başlıyoruz. Bu bölümde, kimlerin kira gelirini beyan edeceği, konut kira geliri beyanında istisna uygulaması, hem konut hem işyeri kira geliri elde edenlerin durumu, kira gelirlerinin beyanı ile ilgili merak ettiğiniz birçok özellikli durumu açıklayacağız.
KİMLER BEYANNAME VERECEK?
Beyana tabi geliri, sadece gayrimenkul sermaye iradından yani kira gelirlerinden ibaret olan mükelleflerden;

1- 2008 yılı içinde (1 Ocak - 31 Aralık 2008 tarihleri arasında) tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşanlar,

2- 2008 yılı içinde işyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2008 yılı kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi kesintisi yapılmadan önceki tutarı) 19 bin 800 TL'yi aşanlar,

3- 2008 yılı içinde hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, konut kira gelirinin 2 bin 400 TL'yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 19 bin 800 TL'yi aşanlar,

4- Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkan, mağaza ya da depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,

5- Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,

6- İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,

7- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler, Yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

KONUT KİRA GELİRİ ELDE EDENLER
2008 yılında elde edilen konut kira gelirlerine 2 bin 400 TL konut kira geliri istisnası uygulanacak.
Buna göre 1 Ocak-31 Aralık 2008 tarihleri arasında tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşanlar, elde ettikleri konut kira gelirlerini 25 Mart akşamına kadar verecekleri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edecekler.
Beyan edilen konut kira gelirinden önce istisna tutarı, sonra tercihe göre yüzde 25 götürü gider veya kira gelir elde edilen gayrimenkulle ilgili giderler düşülecek. Kalan tutar üzerinden vergi hesaplanacak. Hesaplanan verginin ilk taksiti mart ayı sonuna kadar ödenecek. 2008 yılında tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 400 TL'yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecekler.

KİMLER İSTİSNADAN YARARLANAMAYACAK?
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanların (yani konfeksiyonlar, bakkal, kitapçı, tamirci, mobilyacı, yedek parçacı, nakliyeci, avukat, doktor gibi kişilerin) konut kira gelirlerinin olması halinde, istisnasından yararlanamazlar (GVK Md. 21/2).
Konut dışındaki gayrimenkullerden, örneğin işyerlerinden elde edilen kira gelirleri için istisnadan yararlanılamaz.
Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse, istisnadan yararlanılamaz (GVK Md. 21).
Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamelerde yer almayan konut kira gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler, kiranın elde edildiği yıl için tespit edilen istisnadan yararlanabilecekler (10.02.1999 tarih ve 1999/2 Sıra No.lu GVK İç Genelgesi).

Her beyanname verenin vergi ödemesi şart değil
2008 yılında 19 bin 800 TL'nin üzerinde işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. Sadece işyeri kira geliri elde etmiş olup, kira geliri toplamı 19 bin 800 TL'yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecek. Ancak 19 bin 800 TL'nin altında işyeri kira geliri elde edenlerin beyanname vermemesi için, kira ödemesi üzerinden kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmış olması gerekiyor. İşyeri kira geliri üzerinden stopaj yapılmamışsa ve 2008 yılında elde edilen işyeri kira gelirinin tutarı 960 TL'yi aşıyorsa beyan edilecek.
Örneğin, işyeri basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralanmışsa, söz konusu mükellefler stopaj yapmak zorunda olmadıklarından, elde edilen işyeri kira gelirinin tutarı 960 TL'yi aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor.
Vergiye tabi başka gelirlerin de bulunması halinde, işyeri kira gelirinin beyan edilip edilmeme durumu özellik arz ediyor. İşyeri kira gelirinin beyan edilmemesi veya verilen yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmemesi için, sadece işyeri kira gelirinin değil, vergiye tabi gelirlerin toplamının (tek işverenden alınan ücret ve birden fazla işverenden alınmış olmakla birlikte, birden sonraki işverenden alınan ücret toplamı 19.800 TL'yi aşmayan ücret gelirleri hariç) 19.800 TL'yi aşmaması gerekiyor.
Kira gelirinin 19 bin 800 TL'yi aşması halinde, aşan kısmın değil tamamının beyan edilmesi gerekiyor. Ancak her beyanname verenin vergi ödemesi gerekmeyecek. Bazıları üste vergi iadesi alacaklar.

İade nasıl çıkıyor?
İŞYERİ kira ödemelerinde yüzde 20 oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapılıyor. Götürü gider usulünü seçenler yıllık brüt kira gelirinin yüzde 25'ini gider olarak düşüyorlar. Götürü gider uygulaması nedeniyle vergi matrahı yüzde 25 oranında azalınca, hesaplanan vergi, kira ödemesinden yapılan vergi kesintisinden daha az çıkıyor. Hesaplanan vergi ile kesinti yoluyla ödenen vergi, 85 bin 632 TL brüt işyeri kira geliri elde edenlerde başa baş geliyor. Buna göre, 2008 yılında 19 bin 800 TL ile 85 bin 632 TL arasında işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. Ancak tablodan da görüleceği üzere, vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi alacaklar.

KİRANIN NET TUTAR  OLARAK BELİRLENMESİ
 BAZEN bina sahipleri işyerini kiraya verirken kira bedelini net tutar üzerinden anlaşırlar. Yani 'Ben elime geçen tutara bakarım, vergiye karışmam.' derler. Bu durumda kiracı net kirayı ödedikten sonra ayrıca bir de gelir vergisi ödeyecektir.
Kira ödemelerinde vergi kesintisi oranı yüzde 20 olup, kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80'i olmaktadır. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, vergi kesintisi net kira tutarı üzerinden hesaplanmayacak, 'netten brüte' giderek kiranın gayrisafi (brüt) tutarı hesaplanacak ve vergi kesintisini de bulunacak brüt kira tutarı üzerinden hesaplanacak.
Netten brüte hesaplama sırasında, aşağıdaki formül uygulanır.
Brüt Kira = Net Kira / 0,80

KİMLER VERGİ İADESİ ALACAK?
2008 yılında 85 bin 632 TL'ye kadar, üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından ilginç bir durum söz konusu.
 İşyeri kira geliri 19 bin 800 TL'yi aştığı için beyanname vermek zorunda olanlardan, işyeri kira geliri 85 bin 632 TL'yi aşmayanlar ilave vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi bile alabilecekler.

VERGİ KESİNTİSİ YAPILMAYAN İŞYERİ KİRA GELİRLERİ
2 BİN 400 TL'lik istisna, konut kira gelirlerine uygulanmakta olup, işyeri kira gelirlerine istisna uygulanmıyor. 19 bin 800 TL'lik beyan sınırı uygulaması da üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira gelirleri için söz konusu. Bu nedenle işyerlerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergilendirilen mükelleflere veya elçiliklere) kiralayanların, 2008 yılında elde etmiş oldukları vergi kesintisine tabi tutulmamış işyeri kira gelirleri tutarının 960 TL'yi aşması halinde, kira gelirlerinin tamamını beyan etmeleri gerekiyor.

İstisna nasıl uygulanacak?
KONUT kira geliri istisnası kişiye bağlı olup, bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde de sadece 2 bin 400 TL'lik istisna uygulanacak. Buna karşılık birden fazla kişiye ait olan bir konuttan elde edilen kira geliri için istisna tutarı her kişi için ayrı ayrı uygulanacak. Örneğin karı-kocanın ortak sahip oldukları konuttan elde ettikleri kira geliri için 2 bin 400 TL'lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaklar.

Yarın: Hem konut hem işyeri kirası elde edenler ve emsal kira bedeli uygulaması

(Kaynak: Akşam Gazetesi | 27.02.2009)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.