AİRBNB Yasası Kapsamında Kiralama Gelirlerinde Vergi ve Muhasebe Uygulamaları

Kamuoyunda Airbnb Yasası olarak da ifade edilen kısa dönem konut kiralamalarının düzenlenmesi için hazırlanan 7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 2.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştı. Sonra yönetmelik yayımlandı. Kamuoyunda çok tartışıldı. Şimdi ise işin vergisel boyutu, mükellefiyet tesisi, fatura bastırılması, kanuni defter tutulması ve muhasebesi gündeme oturmuştur.

Bu tür platformlar, kısa dönemli gayrimenkul kiralamaları için ev sahipleri ile kiracıları buluşturan hizmetler sunar. Ev sahipleri, mülklerini günlük veya haftalık olarak kiralamak üzere bu platformlarda ilan verirler. Kiracılar ise bu ilanlar arasından ihtiyaçlarına uygun olanları seçerek konut ihtiyaçlarını karşılarlar. Böylece, kısa süreli konaklama arayan kiracılar ve boşta kalan mülklerini değerlendirmek isteyen ev sahipleri bir araya gelmiş olur.

Aylar önceki bir yazımızda Kısa süreli turizm amaçlı kiralama mevzuatını detaylı irdelemiştir. Ancak öyle bir kaos yaşanıyor ki, ( vergidirler ve Turizm Bakanlığı arasında tam bir arap saçı ) vergi ve muhasebe uygulamasına dilimiz döndüğünce görüş ve öneriler dahil tercümanlık etmek isterim.

Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Başvurusu Şart…

7464 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesine göre;

01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunan mülk sahipleri tarafından, izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur.
Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, Kanun’un 4. maddesi hükümlerine göre belirlenen idari para cezaları uygulanacaktır.

İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren 3 ay içinde sonuçlandırılacaktır.

Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamayacak, ancak bu konutların kiracılarının (kullanıcılarının) hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

AİRBNB’NİN VERGİSEL BOYUTU Vergileme Nasıl Olacaktır?

Bodrum’da emekli Ahmet bey yazlığını 3 aylık kiralamak istiyor. Ancak uzun dönemli değil( 100 günün altı kısa, üstü uzun yıllık) kısa dönemli; Haftalık, Aylık Gibi Kısa Süreli Kiraya Verdiğimde ne yapmalı. Uzun dönemli kiralama az gelirli olduğu için turizm amaçlı kiralama ise çok daha yüksek bir kazanç kapısı olduğu için bu gibi bölgelerde dar alanda kısa paslaşmalar üzerinden bir yasa getirildi.

Eğer Emekli Ahmet bey yıllık( 100 gün üzeri)kiralama yapıyorsa elde edilen gelir bildiğimiz gayrimenkul kira geliri olacaktır.

AİRBNB Geliri Ticari Kazançtır…

Kısa Süreli kiralama( AİRBNB) sonucu elde edilen gelir ticari kazançtır. Bu nedenle bu faaliyet ticari faaliyet olarak değerlendirilmektedir. Bu sebeple daha fazla kazanç sağlanması için Airbnb gibi platformlar aracılığıyla kısa süreli kiralamalardan elde edilen kazançlar, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmelidir.

AİRBNB Geliri KDV’ye Tabidir…

Emekli Ahmet beye ait gayrimenkullerin üçüncü şahıslara günlük veya haftalık sürelerle kiraya verilmesi işleminin %20 oranında KDV ye tabi tutulması gerekmektedir.

Airbnb yurt dışı merkezli olduğundan KDV II beyannamesi de verilmelidir. Uygulamada Airbnb’nin %3 oranında komisyon aldığı bilinmekte olup bu sebeple ev sahibi %3 oranında Airbnb kazancı için de beyanname vermelidir.

AİRBNB Geliri İçin Fatura Kesmek Gerekiyor…

Emekli Ahmet beyin konutu ticari faaliyet çerçevesinde konaklama yeri kabul edileceğinden, bütün müşterileri için Vergi Usul Kanununun 240/C maddesindeki bilgileri içerecek şekilde düzenlenecek günlük müşteri listesine kaydedilmesi zorunlu bulunmaktadır. Ayrıca, kira gelirleri karşılığında kiralama hizmetinin ifa edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

Kanuni Defterlerin Tutulması Gerekiyor.

Elektronik belge olarak düzenlenmesi gerekenler de dâhil olmak üzere, verilmesi ve alınması icabeden fatura, gider pusulası, müstahsil makbuzu ile serbest meslek makbuzlarının verilmemesi, alınmaması, düzenlenen bu belgelerde gerçek meblağdan farklı meblağlara yer verilmesi, bu belgelerin elektronik belge olarak düzenlenmesi gerekirken Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenen zorunlu haller hariç olmak üzere kâğıt olarak düzenlenmesi ya da bu kanunun 227. ve 231. maddelerine göre hiç düzenlenmemiş sayılması halinde; bu belgeleri düzenlemek ve almak zorunda olanların her birine her bir belge için tebliğlerde belirtilen tutarlardan aşağı olmamak üzere bu belgelere yazılması gereken meblağın veya meblağ farkının %10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir. Dolayısıyla Airbnb aracılığı ile konutlarını kısa süreli olarak kiraya veren potansiyel mükelleflere belge düzenine uymamaktan dolayı Özel Usulsüzlük Cezası önerilecektir.

Airbnb Kiralamalarında Komisyoncunun Vergisel Sorumluluğu Nasıldır?

Ev sahipleri, işini kolaylaştırmak adına Airbnb kiralama sürecinin tamamını bir aracı kişiye bırakmış olabilir. Kiralamaya konu olan menkul üzerinden ev sahipleri ile komisyoncu arasında mutlaka detaylı sözleşme yapıp komisyon oranının bu sözleşme de net bir şekilde ifade edilmesi gerekmektedir. Komisyon tutarı için fatura düzenlenmeli ve ayrıca ev sahiplerine komisyon dışında kalan tutar banka hesaplarından gönderilmelidir. Aksi takdirde vergi cezasının tümünden komisyoncu sorumlu tutulur. Airbnb aracı kişinin vergi sorumluluğu ev sahibinden farklı olup bahsedildiği gibi hareket etmişse yalnızca komisyon tutarı üzerinden sorumlu olur.

Herhangi bir vergi türü itibariyle mükellefiyeti bulanmayan potansiyel mükelleflerin Airbnb platformu aracılığı ile konutlarını kiraya vermesi durumunda elde edeceği kazanç ticari kazanç olup bu durum sürekli bir vergi mükellefiyeti gerektireceğinden söz konusu kimselere geriye dönük gelir vergisi mükellefiyeti tesis edilecektir. Sunulan kiralama hizmeti Türkiye’de yapıldığı için 3065 sayılı kanunun 1/1 maddesi gereğince Katma Değer Vergisine tabi olacak ve yine geriye dönük olarak KDV mükellefiyeti tesis edilecektir. Ayrıca Airbnb Inc şirketinin Türkiye’de yapılan bir hizmetten yararlanması nedeniyle kesmiş olduğu (ev sahipleri tarafından ödenen) komisyon tutarları üzerinden ev sahipleri tarafından tam tevkifat yapılarak sorumlu sıfatıyla verilecek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edilecektir.

Airbnb üzerinden elde edilen gelir, gelir vergisine tabidir. Türkiye’de gelir vergisi mükellefi olan herkes, Airbnb gelirlerini yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil etmek zorundadır. Gelir vergisi oranları, gelirin miktarına bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Airbnb, kısa süreli konaklama hizmeti sunduğu için KDV’ye tabi bir faaliyettir. Türkiye’de, kısa süreli kiralamalar %20 KDV oranına tabidir. Ev sahipleri, KDV mükellefi olarak Airbnb gelirleri üzerinden KDV hesaplayıp beyan etmek zorundadır.

Gelir Vergisi Stopaj Airbnb gelirlerinden ayrıca stopaj vergisi kesilmesi gerekip gerekmediği de önemli bir konudur. Eğer bir ticari işletme olarak faaliyet gösteriyorsanız, stopaj vergisi kesintisi yapmanız gerekebilir. Emekli Ahmet bey konutunu eğer bir inşaat şirketine kiraya vermiş ise, kısa süreli olunca fatura kesecek. Uzun dönemli kiraya verirse kira üzerinden zaten her ay stopaj gündeme gelecektir.

AİRBNB GELİRİNİN VERGİLEMESİNE İLİŞKİN GÖRÜŞ VE ÖNERİLERİMİZ…

Şimdi soru üzerinden konuyu özetleyelim? Turizm bölgesinde kısa dönemli kiralama yapan şirketimiz kendine ait konutlar yanında kiraladığı 3-5 konutu da kiraya vermek istiyor. Bu yasak ile karşılaşacak mıyız? Yoksa dışardan şirkete kiralanan konutlar bu statüye girmeden uzun kiralama gibi işlem görebilir mi sizce?

Kısa süreli kiralama yapan Şahıslar gerçek usul ticari kazanç KDV mükellefi oluyor. Basit usülden yararlanamıyorlar. Eğer şirkete kiralar ise stopaj ve gayrimenkul sermaye iradı şahıs için. Şirket fatura kesecek. Ancak kanun 3. Kişilere kiralamayı personel lojmanı hariç yasaklıyor? Üçüncü Kişilere Kiralama Yasağı…

Kanun uyarınca turizm amaçlı kiralanan konutlar üzerindeki denetimin ve kontrol mekanizmasının etkili bir şekilde yürütülebilmesi amacıyla izin belgesi sahibinin;
Kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralaması, Kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır.

Kanun kapsamında düzenlenen söz konusu alt kiralama sözleşmesi yapma yasağının istisnası ise tüzel kişi kiracıların, turizm amaçlı kiraladıkları konutları kendi personellerine kullandırması olarak düzenlenmiştir.

Yaptırım. İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler veya kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

Örneğimizde şirket diğer şahıslardan kiraladığı konutlara kısa süreli izin kapsamında kiraya verme faaliyetini sürdürebilmek için A grubu seyahat acentesi belgesi alması gerekmektedir.

Özetleyecek olursak geniş kapsamlı 3. Kişilere ait konutları kendisi toplayarak başkalarına turizm amaçlı kiralama faaliyeti yapacak şirketin öncelikle A sınıfı Seyahat acentesi belgesine sahip olması gerekmektedir.

Kanun’a göre artık Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından veya Valilikten izin belgesi alınması zorunludur. Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır. Yasada yer alan konulardan biri daha önce emlakçıların yaptığı bu işi artık seyahat acentelerinin yapacak.

Yasanın ilgili bölümünde şöyle deniyor:  Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.

Peki evini kısa süreli kiraya veren 2 ya da 3 ay garibanı sade vatandaşı, üç kuruş ev bütçesine katkı sağlayanı ticari kazanç defter tut muhasebe KDV bir çok sorumluluk ve mükellefiyetle karşı karşıya bırakmak ne derece doğru bir yaklaşım olacaktır.

Örneğin hadlerin altında gelir elde eden mükellefleri Basit Usülde Vergileme yap.
Uğraştırma bir çok sorunlarla. Kayıt altına almak çok kıymetli, vergi sisteminin kurulabilir sağlıklı bir işleyişinin olmazsa olmazı bu. Kayıt dışılığı zaman içinde Batı ekonomileri oranlarına getirmek gerekir. İngiltere’de kayıt dışılık oranı % 5’ten 6’ya çıkınca kıyamet kopar. Bizde hala en iyi ihtimal 1/4 sistemimiz kayıt dışılık tehditi altındadır.

Basit Usulde Vergilendirme Şartları 2024

Basit usul şartları da kendi içerisinde ikiye ayrılmaktadır. Genel ve özel şartlar, basit usul mükelleflerini belirler. 30 Aralık tarihinde yayınlanan genel tebliğ ile özel ve genel şartlar şu şekilde belirlenmiştir:

Basit Usul Özel Şartları  Basit usulde vergilendirme özel şartları 2024 yılında şöyledir:

Satın alınan ürünlerin olduğu gibi veya işlem gördükten sonra satılması halinde, yıllık alım tutarının 690 bin TL’yi ve satış tutarının 1 milyon 100 bin TL’yi geçmemesi halinde basit usulde vergilendirme gerçekleşir. Basit usulde vergilendirilen bir mükellefin alım satım dışındaki işinden gelirinin 340 bin TL’yi aşması durumunda mükellefliği ortadan kalkar.

Basit usulde vergilendirilen mükellefin, alım – satım ve diğer işlerle birlikte yıllık satış ve iş hasılatı toplamına bakılır. Eğer ortaya çıkan sonuç 2024 yılında 690 bin TL’yi geçmiyorsa basit usulde vergilendirilir. Basit Usul Genel Şartları Kendi işinin başında çalışıyor olmak. İşçi çalıştırmak, çırak çalıştırmak, zaruri sebeplerle kendi işinin başında olamamak, ölüm gibi sebeplerle iş yerinin başında eş veya çocuk olması gibi sebepler bu şartı bozmamaktadır. Eğer iş yeri iş sahibinin üzerineyse emsal kira bedeli belirlenir ve ona bakılır. Eğer iş yeri kiralanmışsa, yıllık kira bedeli büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde 55 bin TL’yi, diğer belediye bölgelerinde 34 bin TL’yi aşmıyorsa genel şart karşılanıyor olur.  Mesleki, ticari veya zirai iş faaliyeti sebebiyle gerçek usul mükellefi olmamak.

İşte zurnanın zırt dediği yer burası. Maliye İdaresi ya bu gelir Basit Usülden yararlanamaz diyecek ve kesip atacak. Ya da bu kapsamdan yararlanır diye özel bir düzenlemeye gidilecektir.  Ayrıca basit usulde vergilendirmenin çeşitli teknik avantajları da vardır: Yasalar gereği muhasebe defteri tutma zorunluluğu ortadan kalkar. Üç ayda bir verilen geçici vergiden muaf olunur. Hizmet ve teslim gibi faaliyetler KDV’den istisna olur. KDV beyannamesi vermeye gerek kalmaz. Ücret giderleri ve kira gibi sebeplerle muhtasar beyanname vermeye gerek yoktur. Alınan ve verilen belgelerin kayıtları mükelleflerin bağlı oldukları meslek odalarındaki bürolarda tutulmaktadır.

Ancak, isteyen mükellefler kayıtlarını hiçbir yerden izin almadan kendileri tutabilecekleri gibi mali müşavirlere de tutturabilirler.  Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 20/A maddesine göre, basit usule tabi mükelleflerin ticari kazançları gelir vergisinden istisna edilmiştir. Basit usule tabi mükellefler, istisna kapsamındaki bu kazançlar için yıllık beyanname vermeyecek ve diğer gelirler dolayısıyla beyanname vermeleri halinde de bu kazançlarını beyannameye dâhil etmeyeceklerdir.

Konuyu toparlama vakti geldi artık. Maliye bu yasayı çıkarmakla hem uluslararasi vergi uygulamalarına uyumu devreye sokmuş oldu. Hem de vergi geliri beklentisini çoğaltmış oldu.

Kayıt dışı kullanılan 80 bin konut var İl emniyet müdürlükleri ve jandarma komutanlıkları tarafından il ve ilçeler bazında Bakanlığa iletilen, kısa süreli konaklamaya konu ev, apart, rezidans ve benzeri kullanımların adet ve kapasite verileri incelendiğinde toplamda 30 bin 908 adet birimde 425 bin 902 kişinin kayıtlı bir şekilde konakladığı belirtildi.

Buna göre, en çok konaklama sırasıyla Muğla’da 7 bin 543 birimde 77 bin 920 kişi, Antalya’da 5 bin 922 birimde 65 bin 392 kişi, Denizli’de de 2 bin 418 evde 43 bin 333 kişi olarak kayıtlara geçti. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına yönelik düzenlemeyle yıllık 51,6 milyar liralık gelir vergilendirilebilecekti.

(Kaynak: Abbas Coşar / Bodrum Gündem | 03.07.2024)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.