Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması (Airbnb Yasası)

Airbnb Yasası olarak bilinen Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması hakkındaki hukuki düzenlemeler 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi. (7464 sayılı kanun 2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı resmî gazetede yayımlandı)

28 Aralık 2023 tarihinde, Turizm ve Kültür Bakanlığı yönetiminde 100 gün altı konut kiralamalarını kapsayan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayınlandı. Bu yönetmelikle birlikte, günlük ve kısa dönem kiralama yapmak isteyen herkesin yönetmelikte yer alan gereklilikleri yerine getirmeleri zorunlu. Airbnb gibi uygulamalar üzerinden kiralama yapıyorsanız izin belgesine başvurmanız gerekiyor.

Konutların yerli veya yabancı kişilere tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasına, izin belgesi başvurularında uygulanacak işlemlere, konutların niteliklerine, izin belgesi sahiplerinin uymak zorunda oldukları hükümlere ve kullanıcı ile izin belgesi sahibinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerine ilişkin hükümlerin  hep birlikte detaylarını anlamaya çalışalım.

Memleketimiz dünyanın en eski medeniyetlerine  ev sahipliği yapan, zengin tarihi, kültürü, kültür varlıkları ve eşsiz doğal güzelliklerini barındıran, turizm sektöründe yüksek tesis ve hizmet kalitesine sahip olan. sağlık, kongre, gastronomi. kış. golf. spor turizmi ve diğer turizm türlerinde sahip olduğu potansiyel ve servis kalitesi ile dünyadaki diğer rakip ülkelerin önünde yer alan. Önemli bir turizm merkezidir.

Turizm sektörü: sürekli istihdam yaratan ve teknolojinin istihdam üzerindeki olumsuz etkisinin en az olduğu sektördür.

Turizm, ekonomimizin en önemli lokomotiilerinden biri olup ekonomimize ürettiği katma değer oldukça dikkate değerdir.

Son yıllarda Dünyada ve ülkemizde, turizmdeki alternatif konaklama arayışları sonucunda ikincil konutlar kısa süreli kiralamalar yapılmak suretiyle turistik konuta yönelmeye başlamış ve turizm sektöründe yeni bir alt kol haline gelmiştir.

Bu açıdan ülkemizin turizm sektöründe gösterdiği büyük ilerlemenin, turistik konutların da dahil olduğu bir sistemle artarak devam etmesi için. turizm politikasının belirleyici ve uygulayıcısı olan Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin esasların belirlenmesi ihtiyacı hasıl olmuştur.

Bu kapsamda  Kültür ve Turizm Bakanlığının kontrol ve denetimi dışında turizm kullanımları oluşmasının önlenmesi, turizm sektörünün tek elden ve kapsayıcı stratejiyle geliştirilmesi yönündeki öncelikli hedefi ile uyumlu olarak;

-Turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilmesi ve kiralama ile elde edilen gelirlerin kayıt altına alınması ve bu suretle kayıt dışı kazancın engellenmesi cari açığın bu yöntemle kapatılmasın hedeflenmiştir.

Özellikle yurtdışında da konutların turizm amaçlı kullammlarma ilişkin mevzuat düzenlemeleri olduğu görülmektedir. İspanya, İtalya, Fransa ve Amerika Birleşik Devletleri örnekleri incelendiğinde: genel olarak bu ülkelerde turistik amaçlı kiralanan konutların ve turistlerin bilgilerinin kamu düzenini koruma amacıyla kayıt altına alındığı, vergi potansiyelini artırmaya yönelik düzenlemelerin olduğu, yükümlülüklere uyulmadığında yaptırımların öngörüldüğü görülmektedir.

Resmi verilere göre ülkemizde yaklaşık 30 bin civarında turizm amaçlı kiralanan konut olduğu göz önüne alındığında yapılacak düzenlemeler ile mevzuattaki eksikliğin giderilmesi amaçlanmaktadır.

Neden 100 Gün ?

Konuya ilişkin olarak yurtdışı uygulama örneklerinin incelenmesi sonucunda farklı sürelerin baz alındığı görülmüştür. Ülkemizde belli sektörlerde çalışanların genelde üç aydan fazla süre ile görev yaptıkları yerlerde ikamet ettikleri dikkate alınarak, bu tarz turizm dışı kullanımların kapsam dışı kalmasını ve yurtdışı örneklere benzer düzenleme yapılmasını teminen izin belgesi tanımında tek seferde en fazla yüz gün süreyle kiralama koşulu getirilmiştir.

1.İzin Belgesi Alma Zorunluluğu Var…

-01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunan mülk sahipleri tarafından, izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur.

-İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren 3 ay içinde sonuçlandırılacaktır.

-Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamayacak, ancak bu konutların kiracılarının (kullanıcılarının) hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

Turizm İzin Belgesi için Başvurun…

Düzenlemeye göre bu turizm konutu belgesini yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığı veriyor. Başvuru ise sadece e-Devlet üzerinden yapılabiliyor, fiziksel başvuru kabul edilmiyor.

-Bu kapsamda 100 gün veya daha az süreli kiralanacak evler turizm konutu statüsüne alınıyor. Kontrol ve izin belgesi prosedürü Kültür Bakanlığı tarafından yönetilecek. Ancak, tek seferde 100 günden daha uzun süreli kiralamalar bu kanuna dahil değil.

-Öncelikle Kültür ve Turizm Bakanlığından (Valiliklere devredilebilir) izin alınması ve konut girişine plaket asılması gerekiyor.

A.Müstakil yapılarda herhangi bir onay gerekmiyor. 

Müstakil evler genellikle arsa üzerine sıfırdan inşa edilen yapılardır. Çoğunlukla mülkiyetinin bir kişiye ait olduğu müstakil yapılarda, apartman dairelerinde olduğu gibi alt ve üst katlarda ayrı daireler olmaz. Müstakil evler genellikle bir ya da iki kattan oluşur.

Villa Müstakil Ev Ayrımı Var mı?

Müstakil evlerin bulunduğu yerler kırsal kesim ve mahalle aralarıdır. Villalar ise daha çok deniz kenarında, ormanlık alanlarda, bağlarda ve şehir merkezinin dışında kalan, ancak genellikle şehre ya da bulunduğu çevreye hâkim bir konumda bulunur.

Bunlar gibi daha çok lüks ve gösterişe dayalı birçok fark, iki ev arasındaki farkı oluşturur. Sonuç itibariyle villaların da birer müstakil ev statüsünde olduğu unutulmamalıdır. Villa tanımı yapılırken, “gösterişli müstakil ev” vurgusu bulunmaktadır. Villanın sahip olduğu bazı özellikleri, klasik müstakil evlerde de bulabilmek mümkün olmaktadır.

Bağımsız Daire Apartmanlar…

B.Kiralanacak konut bir apartman dairesi ise izin belgesinin verilebilmesi için diğer kat maliklerinin oybirliğiyle onayı aranacaktır.

Kat Maliklerinin Oy Birliğiyle Onayı Gerekiyor…

Eğer bir apartman veya site içinde turizm amaçlı kiralama yapmak isteniyorsa, bu karar tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınmalıdır.

C.Yüksek nitelikli konut (rezidans): 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve aynı Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilen, en az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarını, ifade eder.

İzin Belgesi  Başvurusu…

-İzin belgesine ilişkin tüm başvurular e-Devlet üzerinden yapılır. Bu madde kapsamında olan ancak e-Devlet üzerinden yapılmayan fiziki başvurular değerlendirilmeye alınmadan başvuru sahibine iade edilir.

-Üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda malik yerine hak sahibi tarafından başvuru yapılır. Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır. Başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması durumunda başvuruda bu konuda bilgi vermesi zorunludur.

-İzin belgesi için yapılan başvurularda aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin ibrazı zorunludur:

a)Kiraya veren gerçek kişi ise;

1)Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası,

b) Kiraya veren tüzel kişi ise;

1)Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,

2)Ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası,

D.Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda;

1) Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,

2)Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.

-İzin belgesinde, Konutta konaklayabilecek azami kişi sayısı, bilgilerine yer verilir.

-Bakanlıkça hazırlanarak soğuk damga ile işaretlenmiş plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur.

Konutlarda Aranacak  Nitelikler Nelerdir?

İzin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki nitelikleri sağlaması zorunludur:

a)En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.

b)Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.

c)Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.

ç)Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.

d)Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz. Konutun bu koşullara aykırı olarak kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca idari para cezası uygulanır.

Yüksek nitelikli konutlarda tüm konutların konut işletmesi tarafından kiraya verilmesi durumunda konut işletmesi adına tek izin belgesi ve plaket düzenlenir; aksi halde üçüncü fıkra hükümleri uygulanır.

-İzin belgeli konutlar belge düzenlendikten itibaren en az iki yılda bir denetlenir. Denetim Valilikçe yapılır.

-Yüksek nitelikli konutlar ile geçici 1 inci madde kapsamındaki konutların denetimleri ve gereken hallerde idari yaptırım uygulanması işlemleri Bakanlıkça yürütülür.

Üst Limitler

Üçten fazla daire bulunan binalarda; daire sayısının azami yüzde yirmi beşi kadar, aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebileceği belirtilmiştir. Yani örneğin; 40 daireli bir apartmanda; bir kişinin 10 dairesi olsa dahi, yalnızca 10 tanesi için kendi adına izin belgesi düzenlenmesi mümkün.

Ayrıca, bir kiraya veren, bir bina içinde bulunan dairelerden 5 veya daha fazlası için İzin Belgesi başvurusu yapmak ister ise; başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatı sunulması da gerekir. Bununla birlikte; başvuruya konu bina bir site içerisinde yer alıyorsa, bu kez sitede bulunan tüm kat maliklerinin onayı gerekecektir.

2.İzin Belgesi Alınmazsa Cezası Var mı?

İdari Yaptırımlar…

Bu düzenlemede izin belgesi alınmadığı durumlarda ceza düşük uyarı ve süre veriliyor yine izinsiz devam edildikçe kademeli olarak ceza 10 katına kadar artırılmaktadır.

1.İzin Belgesini Sahibi Almazsa

İzin belgesi alınmadan yapılan 100 günün altındaki kiralamalarda kiraya verene kiralanan her konut için 100.000-TL idari para cezası ödeme ve 15 gün içinde izin belgesi alma yükümlülüğü getirilmiştir.

Bu süre içerisinde izin belgesi alınmazsa ve kiralama devam ederse 500.000-TL idari para cezası kesilecek ve yine 15 gün süre verilecektir.

İzin belgesinin yeniden alınmaması ve kiralamanın devamı durumunda 1.000.000-TL ceza verilecektir.

İzin Belgesi Sahibi Konutu 3. Kişiye Kiralanırsa?

İzin belgesi sahibinin konutunu kullanıcının kendi nam ve hesabına ayrıca üçüncü kişiye kiralaması durumunda hem bu işe aracılık eden kişi hem de kullanıcı sözleşme başına 100.000-TL idari para cezası ödemeye mahkûm edilecektir. Ancak tüzel kişilerin kullanıcı olması durumunda, kendi personelleri de kiralananı kullanabilecektir.

İzinsiz kiralamalara aracılık eden internet siteleri, bakanlığın uyarısıyla 24 saat içerisinde ilanı yayından kaldırmakla yükümlü kılınmıştır. Kaldırmamaları hâlinde onlar aleyhine de 100.000-TL idari para cezasına hükmedileceği kanunda düzenlenmiştir. Ayrıca ihlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir.

Ek olarak bir yıl içerisinde aynı konutu yüz günden fazla kontrat yapmak üzere dörtten fazla kez kiraya verenler hakkında bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir. Burada turizm amaçlı kiralamalardan bahsedilmediği için normal konut kiralamalarında da bu madde uygulanacaktır.

İzin Belgesi Sahiplerine Uygulanacak İdari Yaptırımlar

İzin belgesi sahiplerine de bazı durumlarda idari yaptırımlar getirilmiştir. Bu yaptırımlar şöyle özetlenebilir:

-Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası,

-Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası,

-Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası,

-Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası ve on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası,

-Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası ve on beş gün içerisinde eksikliğin giderilmemesi durumunda beş yüz bin Türk lirası idari para cezası,

-Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.

İzin Belgesinin İptal Edileceği Durumlar

İzin belgesinin aşağıdaki durumlarda iptal edileceği düzenlenmiştir:

-İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi,

-Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi

-Kiraya verenin miras dışında değişmesi durumunda verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi,

-Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi,

-Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesine rağmen verilen sürede aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

(Kaynak: YMM Abbas Coşar / bodrumgundem.com | 18.01.2024)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.